Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости



В статье приводится анализ понятия наиболее эффективного использования объектов недвижимости, рассматриваются основные проблемы применения принципа в практической оценке объектов коммерческой недвижимости

Ключевые слова: оценка рыночной стоимости, коммерческая недвижимость, принцип наиболее эффективного использования, проблемы анализа

Современная стоимостная оценка объектов недвижимости основывается на ряде принципов, определяющих влияние различных факторов на процесс формирования рыночной стоимости. Одним из фундаментальных принципов стоимостной оценки, агрегирующих принципы остальных групп, является принцип наиболее эффективного использования, отражающий влияние рационального поведения человека на процесс формирования стоимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) — принцип управления имущественным комплексом, в соответствие которым предполагается обеспечение такого разумного и возможного использования объекта недвижимости, которое в наибольшей степени сможет обеспечить достижение целей собственника объекта недвижимости.

Для определения наиболее эффективного способа использования необходимо выполнение четырех перечисленных ниже критериев.

Юридическая правомочность — рассмотрение тех способов использования, которые разрешены действующим законодательством и нормативными документами всех уровней: распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на предпринимательскую деятельность, положениями об исторических зонах, экологическим законодательством и т. п.

Физическая осуществимость — рассмотрение из юридически возможных физически осуществимых способов использования имущества.

Финансовая оправданность — выявление юридически правомочных и физически осуществимых способов использования, которые будут приносить доход владельцу.

Максимальная эффективность — выбор того из выявленных экономически оправданных видов использования, который будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

При определении НЭИ принимаются во внимание цели собственника, существующие технические и нормативно-правовые ограничения на функциональное использование объекта управления, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта.

В соответствии с принципом НЭИ рыночная стоимость любого объекта недвижимости должна определяться исходя из варианта использования, который максимизирует его стоимость и принесет наибольшую пользу его владельцу.

Определить наилучшее использование недвижимости можно как на основе существующих строений, так и предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. [5]

Таким образом оценщики применяют при анализе наилучшего использования объекта недвижимости два приема:

− определение наиболее эффективного использования участка как незастроенного;

− определение наиболее эффективного использования участка как застроенного.

При анализе вариантов использования условно свободного участка оценщик, в независимости от того, есть ли на участке улучшения, исходит из предположения, что участок не застроен.

Подробный анализ эффективного варианта использования условно свободного участка должен проводиться обязательно в том случае, когда для оценки объекта недвижимости используют затратный подход, поскольку только данный подход предусматривает отдельное определение рыночной стоимости земельного участка, которая в свою очередь должна определяться исходя из эффективного, а не текущего, варианта использования участка.

Тем не менее несмотря на то, что теоретически любое здание может быть снесено, с реализация данного действия могут возникнуть различные трудности, такие как:

1. ограничения на изменение назначения объекта;
2. ограничения на снос существующей застройки.

Сложности с изменением назначения объекта недвижимости встречаются вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений, установленных:

− правилами зонирования и/или существующими регламентами получения разрешения на застройку, на разделение или на объединение участков;

− требованиями, предусмотренными Строительными нормами и правилами (СНиП) такими как ограничения по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;

− нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.

Ограничение на снос существующей застройки наиболее актуально для объектов, расположенных в исторической части города по причине того, что здание представляет собой памятник архитектуры. Историческая и архитектурная ценность строения будут препятствовать его сносу, а также могут послужить причиной отказа от рассмотрения некоторых вариантов использования, например, в связи с невозможностью изменения внутренней планировки. Статус памятника влечет за собой и существенное удорожание стоимости реконструкции объекта недвижимости, делая проект менее рентабельным.

При определении НЭИ участка как незастроенного вероятны и такие заключения, согласно которым участок лучше разбить на несколько участков разных площадей или же оставить его свободным на определенный период. Последнее решение характерно для таких ситуаций, как значительные расходы на дальнейшее развитие объекта, активный рост стоимости аналогичных незастроенных участков, крупная экологическая катастрофа вблизи от объекта и т. п.

Рассмотрим упрощенный пример качественного анализа лучшего использования земельного участка как незастроенного (таб. 1)

Таблица 1

Анализ лучшего использования оцениваемого свободного земельного участка

Варианты использования	Критерии выбора
	1	2	3	4	5	6
Бизнес-центр	+	+	+	-	+	+
Торговый центр	+	+	+	+	-	-
Складское здание	-	-	+	+	-	+
Многофункциональный центр	+	+	+	+	+	+

Критерии выбора варианта НЭИ могут варьироваться в отличие от целей инвестора либо собственника объекта недвижимости, однако приведем основные условия, используемые для определения НЭИ участка под коммерческое здание:

1. разумное использование потенциала местоположения участка;
2. наличие будущего спроса на объект на рынке недвижимости;
3. правовая возможность реализации проекта;
4. физическая возможность возведения на данном участке рассматриваемого здания;
5. технологическая обоснованность застройки участка;
6. финансовая обоснованность: объемы и сроки финансирования проекта.

Приведенный анализ позволяет отобрать вариант использования земельного участка по максимальному количеству положительный признаков. На практике же, данный анализ осуществляется чаще всего методом остатка для земли: в таком случае вывод о НЭИ делается по максимальной остаточной стоимости земельного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;
2. Выявление на рынке объектов недвижимости аналогичного назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

В анализе эффективного варианта использования улучшенного объекта с существующей застройкой обычно рассматриваются следующие возможные варианты:

− использование объекта без изменений;

− ремонт или реконструкция объекта без изменения текущего варианта его использования;

− ремонт/реконструкция объекта с изменением текущего варианта его использования;

− снос существующего объекта и строительство на свободном земельном участке нового.

В случае, когда в результате анализа сделан вывод, что текущее использование объекта является наилучшим вариантом его использования, — все ранее рассмотренные подходы к оценке применяются к объекту, исходя из его текущего использования. Однако даже в этой ситуации зачастую возникает потребность в анализе альтернативных вариантов использования объекта, когда для максимизации его стоимости необходимо произвести капитальные затраты на его модернизацию, увеличить полезную площадь и т. п.

Если оценщик сделал вывод о необходимости реконструкции для максимизации рыночной стоимости объекта, то затраты на реконструкцию должны будут найти отражение в затратном и доходном подходах в качестве расходов, которые понесет собственник объекта для обеспечения его максимальной рыночной стоимости.

В том случае, когда специалист приходит к выводу, что для достижения максимальной стоимости объекта необходим снос существующих строений и строительство новых, в сравнительном подходе аналогами будут уже не земельные участки с расположенными на них улучшениями со сходными характеристиками, а свободные земельные участки. В этом случае полученный с помощью сравнительного подхода результат будет корректироваться в сторону уменьшения с учетом затрат на снос существующих строений.

Необходимо отметить, что при выборе эффективного варианта использования для участка как с существующей застройкой, так и незастроенном должны быть рассмотрены сразу несколько экономически и финансово осуществимых функций зданий, реализация которых может происходить в разных частях объектов недвижимости [3].

К примеру, на одном участке можно планировать размещение:

− торговой функции — в торговых павильонах, построенных на свободной части участка земли;

− офисной функции — на первом и на втором этажах здания либо в отдельно стоящем здании т.п;

− складской функции — в подвале здания и в дополнительно построенном складском строении на свободной части участка земли.

Таким образом, можем сделать вывод, что выбор приема анализа НЭИ обусловлен тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, зачастую бывает неосуществим, если присутствуют юридические ограничения или затруднительна его физическая реализация.

Литература:

1. Харрисон Г. Оценка недвижимости. — М: РОО, 1994. — 231 с.
2. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, 1995. — 480 с.
3. А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012. — 274 с.
4. С. Н. Максимов. Управление недвижимостью. — 2-е изд. — СПб.: УМО ВО, 2019. — 416 с.
5. В. В. Григорьев, Г. В. Григорьева. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости // Труды ИСА РАН. Том 64. — М.:, 2/2014. — С. 71–76.