Управление стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях их жизненного цикла



В настоящее время наблюдается тенденция развития деятельности по управлению объектами недвижимости. [6] Основу деятельности по управлению объектами надвижимости составляют цели собственника объекта, которые в течение всего периода существования объекта могут кардинально изменяться. [1] Цели владельца объекта недвижимости различаются по направленности и влиянию на стоимость объекта. [5] Главная роль отводится материальным целям, направленным на получение максимальной выгоды от обладания объектом недвижимости. Основными из них являются:

1) защита средств от инфляции, на основе увеличения стоимости объекта;

2) осуществление спекулятивных инвестиций — получение максимально возможного дохода от перепродажи;

3) осуществление функциональных инвестиций — получение максимально возможного дохода в заданный промежуток времени с последующей перепродажей объекта. [12]

Внедрение передовых технологий способствует повышению конкурентоспособности [2], увеличению стоимости объекта недвижимости и реализации технологических целей. Социальные цели выражаются в обладании объектом с целью повышения престижа и имиджа, а также для использования в личных целях и для ведения собственного бизнеса. Осуществление целей владения объектом недвижимости тесно связано со стадиями жизненного цикла объекта.

Понятие жизненного цикла объекта, как временного периода его существования, можно трактовать в узком и развернутом смысле. В узком смысле выделяют три основные фазы жизненного цикла объекта недвижимости: формирование, эксплуатацию и снос. [3]Данное толкование не позволяет определить многообразие целей и задач, которые предстоит решать владельцу объекта. В широком смысле в жизненном цикле объекта недвижимости выделяют предпроектную стадию, стадию проектирования объекта недвижимости, стадии строительства, эксплуатации и ликвидации (закрытия) объекта. [4]

На стоимость объекта недвижимости оказывают влияние не только величина первоначальных затрат на его создание, но и эксплуатационная политика. В зависимости от поставленных целей, на каждой стадии жизненного цикла объекта решаются различные задачи по формированию стоимости объекта.

На предпроектной стадии решаются стратегические задачи по сокращению сроков и минимизации эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Этот этап включает в себя анализ рынка недвижимости, приобретение земельного участка, выбор назначения объекта недвижимости, разработку стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств.

Процесс проектирования заключается в разработке финансовой схемы и организации финансирования, выборе архитектурно-инженерных решений, руководстве проектированием объекта.

Стадия строительства включает в себя выбор подрядчика, координацию ведения строительных работ и контроль качества строительства, составление смет, затрат и расходов. На данном этапе появляются реальные подтверждения соответствия строящегося объекта требованиям рынка недвижимости, предопределенные логикой жизненного цикла.

Ситуация, сложившаяся в экономике на сегодняшний день, вынуждает участников инвестиционных проектов с целью приближения момента получения дохода от объекта недвижимости уплотнять графики по реализации конкретных строительных проектов [7], что является причиной начала строительства уже на стадии проектирования. При условии высокой степени согласованности действий всех участников проекта, такая организация строительства способствует экономии средств до 5–10 % за счет снижения стоимости капитала ввиду более раннего ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. [3]

Стадия эксплуатации предполагает функционирование и развитие объекта недвижимости. [11]Процесс функционирования направлен на решение задач по максимизации доходов, сохранения привлекательности объекта для потребителя и поддержания в пригодном для эксплуатации состоянии всех элементов объекта [10]: конструкций, инженерных и охранных систем, а также обеспечении уборки объекта. Целью процесса развития объекта является максимизация доходов владельца в рамках управления изменениями путем проведения модернизации и реконструкции объекта недвижимости в случае снижения его потребительской привлекательности. [13]

Заключительной стадией жизненного цикла объекта недвижимости является прекращение существования (закрытие объекта), предполагающее полную ликвидацию первоначальных и приобретенных функций. Результатом ликвидации может быть снос объекта недвижимости либо качественно новое развитие объекта. [3] Реализация данной стадии требует значительных материальных затрат. В случае получения объектом нового развития затраты относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

На разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости ставятся различные задачи управления стоимостью объекта недвижимости. В процессе создания главной задачей является минимизация затрат по объекту недвижимости с учетом соблюдения всех нормативных и технических требований, а также контроль сроков проведения работ на предпроектной стадии, в процессе проектирования и строительства. [15] В процессе использования решающим фактором становится прирост стоимости объекта, обеспечивающий решение материальных задач собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости может повторяться неоднократно, с каждым новым собственником объекта, вплоть до окончания экономической или физической жизни объекта. [14]

Жизненный цикл объекта недвижимости подчинен определенным закономерностям и включает в себя срок экономической и физической жизни. [9] Под сроком физической жизни объекта недвижимости подразумевается период реального существования объекта недвижимости в пригодном для функционирования состоянии вплоть до его сноса. Срок экономической жизни значительно короче физического и обозначает период времени, в течение которого объект недвижимости может являться источником получения прибыли. Проведение модернизации или реконструкции позволяет повысить стоимость объекта недвижимости и продлить срок экономической жизни объекта. [8] Когда производимые изменения перестают давать вклад в стоимость объекта, срок экономической жизни заканчивается.

Подводя итоги, можно отметить, что задачи, решаемые на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, существенно отличаются друг от друга, но все они подчинены одной общей цели — получению прибыли в результате владения объектом недвижимости и минимизация затрат по управлению объектом на всех стадиях жизненного цикла. В период существования объекта недвижимости жизненный цикл, включающий в себя сроки физической и экономической жизни, может повторяться. Физический и экономический сроки жизни объекта недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

Литература:

1. Александров, В. Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В. Т. Александров. — М.: Стройинформиздат, 2013–256 c.
2. Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости — новая социально- экономическая реальность — СПб: МАИЭС, 2011–495 с.
3. Асаул А. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов/А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов – СПб.: Гуманистика, 2007–250 с.
4. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009–304 с.
5. Бердникова, В. Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В. Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2016– 190 c.
6. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016– 417 c.
7. Бурханова Н. М. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] / М. «Эксмо», 2008 –Режим доступа https://www.e-reading.by/book.php?book=81653 (Дата обращения 13.04.2018)
8. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В. А. Горемыкин. — М.: Юрайт, 2012– 926 c.
9. Гранова И. В. Оценка недвижимости. — СПб: Питер, 2012–361 с.
10. Касьяненко, Т. Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов. — М.: КноРус, 2013–752 c
11. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016– 402 c.
12. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л. Н. Тепман, В. А. Артамонов. — М.: ЮНИТИ, 2015–591 c.
13. Ушак, Н. В. Оценка недвижимости / Н. В. Ушак. — М.: КноРус, 2013–752 c.
14. Фокина, О. М. Оценка недвижимости: Учебник / О. М. Фокина.– М.: Финансы и статистика, 2010–560 c.
15. Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011–504 c.