Ключевые слова: коммерческая недвижимость, жилой комплекс, качество жизни, шаговая доступность, стрит-ритейл, градостроительство, городская среда.
В XXI веке город Екатеринбург, как и многие другие индустриальные города, растет и стремительно расширяет инфраструктурные сферы. Чем быстрее происходит территориальное расширение города, тем сильнее при старых градостроительных укладах качественно падают условия жизни. Разрывы между местом жительства, местом работы, местом отдыха и местом торговли и получения услуг — все больше, следовательно, выше потраченные ресурсы на транспорт, и плотнее становятся автомобильное движение по улицам города. И вслед развитию из привычной для нам жилой «монозоны» индустриальных микрорайонов сегодня все больше появляются «полифункциональные зоны». [1.c 3]
Полифункциональные зоны жилой застройки включают в себя не только жилые площади, но также торговые, офисные и складские помещения. Полифункциональные ЖК являются удобно организованной ячейкой, разрешающей старые градостроительные проблемы, но формируя новые.
Определение комфортной жизни в большом городе крутится вокруг понятия «качество жизни». В современной науке, данное понятие имеет разносторонние формулировки, но в вопросе создания полифункциональных ЖК примем, что «качество жизни» — постоянно эволюционирующая философско-экономическая категория, характеризующая материальную и духовную комфортность существования людей (качество удовлетворения материальных и культурных потребностей людей) [2. c.253]
В оценке уровня и качества жизни получила известность концепция базовых нужд, появившаяся в 1960-е годы в Швеции. В русле этой концепции в исследованиях ИСЭПН РАН разработан широкий комплекс непосредственных человеческих нужд. [3. c.20–21]. В концепции предусматривается обязательное удовлетворение базовых минимальных потребностей и улучшение общественных услуг, соблюдение прав человека и «развитие через участие» людей в принятии решений и их реализации. К базовым нуждам отнесено достаточно ограниченное их число: из индивидуальных нужд — минимальные потребности в пище, одежде, жилище и его оборудовании; из общественных услуг — обеспечение питьевой водой санитарной очисткой мест проживания, услугами общественного транспорта, здравоохранения и образования. [4. c.4].
Градостроительные перемены требуют характерно новых подходов и урбанистических решений к планированию и управлению городом. Одним из решений является течение нового урбанизма, которое стремится сделать город доступным для людей, центрируя человека как цель формирования города, основываясь на одном из принципов — качестве жизни.
Повышение качества жизни людей — объективный закон развития общества, очень серьезный фактор решения многих его вопросов, от него зависит состояние и тенденции формирования демографической ситуации, мотивация людей, профессиональные и общекультурные компетентности людей, удовлетворенность жизнью, занятостью, психологическое состояние, эффективность экономики и общества. Если взять значительный исторический отрезок времени, то качество жизни людей несомненно имеет устойчивую тенденцию к постепенному повышению. Так в современной России наблюдается процессы нарастания потребления продовольствия, улучшения жилья, автомобилизация населения, роста доходов. [5. c.1].
К одному из направлений повышения качества жизни следует отнести решение проблем шаговой доступности рабочих мест и социальной инфраструктуры. Это позволяет людям и обществу получать значительные и очевидные эффекты, более полно и рационально использовать человеческие ресурсы, улучшать структуру использования времени, делать более рациональным образ жизни, оптимизировать затраты на поездки и переходы. [5. c.1].
«Шаговая доступность» — это ответ быстрорастущему городу, это создание целостных, функционально наполненных микрорайонов, в которых сливается проживание, работа и отдых. Формируется «город в городе».
В современной плотной застройке разбить территорию на функциональные зоны по градостроительным требованиям и, не ущемляя другие функции, достаточно трудно, учитывая, что данный подход менее интересен для инвесторов. И на данном этапе российская недвижимость обращается к Стрит-ритейлам (street-retail).
Стрит-ритейл представляет собой концентрированную в границах физического пространства улицы магазинов и кафе на первых этажах зданий, с организацией витрин и отдельных входов. [6. c.1].
Стрит-ритейл — не является новым видом нежилых помещений, а возвращение дореволюционного типа торговли.
Размешенное торговых и офисных площадей на первых этажах жилых комплексов решает проблему шаговой доступности и территориального доступного разнообразия продукции, что повышает комфортность жилых микрорайонов. Но формируются новые задачи, которые в российских реалиях не сразу решаются.
В новых жилых застройках формирование торговых площадей для решения социальных нужд создаются не сразу — это приводит к ухудшению качества жизни жителей, особенно районов, отдаленных от центра города.
При анализе двух типов жилых комплексов можно сформировать какие виды бизнеса востребованы в определенных районах:
‒ в новых жилых районах (возрастом до 5 лет);
‒ в состоявшейся застройке (жилые комплексы возрастом более 5 лет).
Для пример рассмотрены два новых жилых комплекса в городе Екатеринбурге: жилой район «Солнечный» и жилой комплекс «Мичуринский». Эти комплексы можно охарактеризовать как сильно удаленные от центра города и любых других объектов коммерческой недвижимости. В ходе работы было установлено, что 65 % собственников в новых жилых районах составляют молодые семьи до 35 лет с детьми или планирующие их завести в ближайшем будущем.
Во время работы было установлено, что в ЖК «Мичуринский» реализовано два частных небольших продовольственных магазинов, одна парикмахерская, два частных детских сада и одна школа. В ЖК «Солнечный» установлены: магазин детской одежды, салон красоты, магазин женского белья, зоомагазин, 2 сетевых продуктовых магазина, аптека, центр по уходу и развитию детей, 2 пивных магазина.
Основные потребности человека, живущего и реализующего свою деятельность в городской среде, не удовлетворены, а именно: возможность покупать продовольственные товары, товары для хозяйственного пользования, услуги по оказанию медицинских и стоматологических услуг. Также потребность в строительных товарах, для ремонта в новом жилье, в детских садах, для наличия которых не менее важна шаговая доступность. Также отсутствует доступ к банкоматам и отделениям банка.
В качестве объекта исследования жилых комплексов старше 5 лет были выбраны жилые комплексы «Университетский» и «Академический» города Екатеринбурга.
В сложившейся застройке все торговые площади с необходимой продукцией первой необходимости уже организованы и есть в шаговой доступности. По результатам анализа у жителей в сформированных жилых комплексах остаются потребности: в возможности проводить свое время для отдыха, заниматься спортом, пользоваться услугами салонов красоты, кафе и ресторанов, но также платная медицина, ремонтные мастерские разных видов и химчистки.
Опираясь на данные, можно сказать, что для реализации в ЖК, на любом этапе жизни здания, актуально для бизнеса в рамках стрит-ритейла открывать такие виды как
‒ Продовольственные магазины,
‒ Аптеки,
‒ Магазины хозяйственно-бытовых товаров,
‒ Стоматологии,
‒ Строительные магазины,
‒ Частные детские сады,
‒ Отделы с банкоматами.
Потребности людей в жилых районах остаются и развиваются на любом этапе жизни ЖК, но инвесторы не торопятся заполнять нежилые помещения молодых районов. Несмотря на большой спрос, в малозаселенных территориях города инвестиционная привлекательность коммерческих площадей крайне мала, что приводит к дискомфортному проживанию в данных районах.
Литература:
- Корнилова Е. И. Полифункциональные зоны в жилых объектах городской среды [Текст]//Вестник ОГУ № 5(166) /май’2014–163с.
- Философский энциклопедический словарь. М.: Сов. Энциклопедия, 1983. С. 253.
- Зубаревич Н. В. Социальное развитие регионов России: проблемы и тенденции переходного периода. М.: Едиториал УРРС, 2003.
- Калинина Г. В. «Качество жизни» как феномен социального развития [Текст]//Вестник Чувашского университета, 2006.
- Переверзева Н. В. Роль качества жизни в социально-экономическом развитии региональной экономики [Текст]// Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии, 2014.
- Каракова Т. В. Средовая реабилитация городских районов в контексте развития стрит-ритейла//Творчество и современность, 2017. С 31.
