В данной статье рассмотрены проблемы, связанные с мошенничеством в сфере долевого строительства. Выявлены схемы мошенничества и предложены пути повышения эффективности проведения мероприятий для борьбы с мошенниками. На основе проведенного исследования предлагается рассмотреть, что представляет собой мошенничество, а также необходимость борьбы с ним для поддержки обманутых дольщиков.
Ключевые слова: мошенничество, долевое строительство, дольщики, хозяйствующий субъект, экономическая безопасность.
In this article the problems connected with fraud in the sphere of shared-equity construction are considered. Schemes of fraud are revealed and ways of increase in efficiency of holding actions for fight against swindlers are offered. On the basis of the conducted research it is offered to consider what represents fraud and also need of fight against him for support of defrauded investors.
Keywords: fraud, shared-equity construction, shareholders, economic entity, economic security.
На сегодняшний день, ежедневно сотни и тысячи граждан становятся жертвами мошенничества в самых разных отраслях. Самое популярное и широко известное — это долевое строительство, трудности с которым уже испытали огромное количество дольщиков в разных городах страны. Сегодня люди пытаются вернуть свои деньги и отстаивать свои права различными способами. В Новосибирске самым распространенным являются митинги. Порой дело доходит и до того, что обманутые дольщики голодают на улицах города, тем самым показывая свой протест для того, чтобы мэрия города предпринимала меры. Рассмотрим ключевые понятия, которые необходимо знать, чтобы понимать, что собой представляют стороны договора и взаимоотношения между ними.
Застройщик — юридическая организация в лице строительной фирмы с правом собственности или аренды земельного участка, которая привлекает участников долевого строительства, или иными словами инвесторов всего строительного процесса.
Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Мошенничество — хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием.
Первые упоминания о мошеннических операциях в долевом строительстве стали известно еще в 2003 году. Тогда правительство РФ решило эту проблему, привлекая самых крупных компаний- застройщиков. На сегодняшний день проблема не перестает быть актуальной, и чтобы решить ее необходимо предпринимать новые меры.
Для экономической защиты граждан с 21 октября 2017 года регистрация первого договора в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства не допускается. Таким образом, дольщики могут рассчитывать на выплату компенсации в случаи умышленного банкротства или кризисной ситуации у застройщика.
Необходимо отметить, что действующий закон «О долевом участии в строительстве» достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ «О долевом участии в строительстве»).
Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.
Рассмотрим основные схемы, которыми орудуют мошенники, представленные на рисунке 1.
Рис. 1. Схемы мошенничества
Рассмотрим теперь каждую из них более подробно. Суть первой схемы заключается в том, что застройщик хочет уклониться от исполнения обязательств, а сам по себе предварительный договор представляет исполнение обязательств в будущем. При заключении такого договора значительная часть оплаты отдается сразу и застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. Уловка договора состоит в том, что он не содержит сроков сдачи квартиры и вообще не гарантирует того, что дом будет построен.
Чтобы не стать обманутым нельзя соглашаться на предварительный договор и настаивать на подписании договора долевого участия, а если все-таки подписали договор, то не отдавать значительную часть денег за квартиру. В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.
Суть второй схемы заключается в том, что застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт. Такие случаи хоть и не часто, но все же бывают. Случается так, что покупаешь квартиру, в которой уже живут другие люди.
Договор двойной продажи может случиться даже тогда, когда вы заключаете договор долевого участия, ведь застройщик может сдать договор на регистрацию со значительной задержкой. За это время задержки подписывается и регистрируется еще один договор и покупателям остается лишь выяснять, кто получил права на жилье раньше.
При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги. Кроме того, с точки зрения уголовного права такая ситуация квалифицируется как мошенничество, и привлечение к ответственности руководства застройщика имеет правовые перспективы.
Для того, чтобы избежать ошибок, необходимо заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что квартира принадлежит именно вам.
Третья схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти. Чтобы удостовериться в правах застройщика, необходимо увидеть такие документы, как:
– разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также само право застройщика на осуществление строительства. В разрешении на строительство должен быть указан объект, на который оно выдано (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.
– документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество. В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.
– документы о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.
Помимо наиболее распространенных схем мошенничества необходимо проанализировать и статистику потерпевших по долевому мошенничеству.
Так рассмотрим и проанализируем с чем может быть связано соотношение возрастов, представленное на графике, и узнаем, какое поколение является наиболее доверчивым на уловки мошенников.
Рис. 2. Процентное соотношение потерпевших по возрастным группам
Из графика видно, что выделяются 3 группы потерпевших, а именно:
- Лица, возраст которых от 18 до 25 лет. На их долю приходится 8 % от общего количества потерпевших. Доля не особо велика, это может быть связано с неопытностью людей, а также незнанием многих аспектов при покупке жилья. Необходимо обратить внимание и на саму долю, ведь население в этом возрасте активно пользуется различными источниками и может изучить весь процесс покупки квартиры и тем самым избежать уловок застройщиков.
- 2. Лица, возраст которых от 26 до 50 лет. Это трудоспособная часть населения и на ее долю приходится 84 %. Привлекает людей возможность ипотечного кредитования в строящемся доме на выгодных условиях, приобретение жилья по программе «Материнский капитал», а также перспектива безвозмездной финансовой субсидии. Несмотря на то, что люди в этом возрасте являются уже опытными во многих аспектах, все же они являются наиболее доверчивыми.
- Лица, возраст которых от 51 до 75 лет. Как правило, это неработающие пенсионеры или люди предпенсионного возраста. На их долю приходится 8 % от общего количества потерпевших. Люди в таком возрасте являются более доверчивыми и могут не знать всех особенностей и тонкостей и попасться на уловки мошенников
Исходя из сложившейся статистики, можно сделать вывод, что самыми доверчивыми являются люди трудоспособного возраста. Для того, чтобы уменьшить количество пострадавших, а также суммы потерь пострадавших, необходимо сделать следующее:
– перейти на проектное целевое финансирование, а деньги перечислять застройщику по мере строительства здания, тем самым чтобы они использовались на цели, на которые и предназначались. Целевое финансирование позволит сделать рынок жилья более стабильным, но путь к этому должен быть равномерным и плавным, чтобы не ощутился резкий скачок цен;
– в случае банкротства необходимо страховое обеспечение дольщиков, которое позволило бы вернуть часть денег дольщикам и самим распоряжаться их дальнейшей судьбой;
– необходимо внести пункт в закон о долевом строительстве, который бы давал гарантию дольщикам в случае непредвиденных ситуаций у застройщика;
– оптимальное решение — найти нового инвестора для продолжения пути строительства, а не «вытягивание» денег с бюджета города. Считаю, что поддержка обманутых дольщиков из бюджета города не самый лучший вариант решения проблемы, ведь бюджет города формируется всеми жителями города, которые платят обязательные взносы. Встает вопрос, почему наши деньги идут не на благо города, а на ошибки невнимательных дольщиков. Да, поддержка должна быть, но она должна быть представлена другим способом.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// «Российская газета», N 292, 31.12.2004.
- Архив уголовных дел из ГУ ГСУ МВД России по НСО.
- Статистические данные по делам из Информационного центра МВД России по НСО.
- Схемы мошенничества [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://ria.ru/analytics/20160427/1421312842.html, (дата обращения: 2.03.2018г.)
