В первую очередь, прежде чем обратиться к рассмотрению способов совершения мошенничества в аспекте оборота недвижимости, необходимо определить, что в целом криминалистическая характеристика предполагает выделение совокупности типичных, устойчиво повторяющихся признаков, считающихся свойственными определённому виду (группе) преступлений, а потому отражают особенности их подготовки, совершения и последующего сокрытия. Под указанными обстоятельствами, в свою очередь, понимаются условия, при которых совершается преступное деяние (среди них и способ его осуществления). Именно криминалистическая характеристика позволяет выявлять причинно-следственные закономерности между действиями лица и наступившими последствиями, определяя при помощи их анализа механизмы реализации преступных намерений.

Роль криминалистической характеристики обстоятельств преступления заключается, прежде всего, в обеспечении деятельности, уполномоченных органов, направленной на расследование тех или иных категорий уголовных дел. В этом значении понимание специфических особенностей обстоятельств совершения преступного деяния позволяет оперативно и вместе с этим, что важно, правильно выдвигать версии, планировать следственные действия и осуществлять их организацию с последующим проведением. Кроме этого, анализ таких обстоятельств способствует разработке профилактических мер, направленных на предупреждение и снижение уровня преступности, за счёт чего осуществляется в некоторой степени превентивная деятельность [1, с. 72].

В её комплексном представлении, криминалистическая характеристика обстоятельств, по сути, выступает как основа формирования эффективной методики расследования конкретных видов преступлений. Это значительно повышает качество и результативность работы правоохранительных органов, благоприятно воздействуя на состояние выделенной составляющей правовой системы.

Осуществляя анализ конкретных обстоятельств мошенничества в сфере оборота недвижимости, современные учёные обращаются к множественным элементам криминалистической характеристики, среди которых, например, личности виновных и потерпевших лиц или механизм образования следов. Мы же хотим остановиться на такой составляющей как способ совершения преступления.

Способ совершения мошенничества представляется как совокупность приёмов (или иначе — последовательность действий), к которым обращается субъект для достижения своей корыстной цели в виде завладения чужим имуществом (в нами рассматриваемом случае — объектом недвижимости) или правами на него. Основополагающая особенность способов совершения мошенничества — их многообразие и вариативность осуществления, которая определяется конкретными условиями, сложившимися в рассматриваемой на действующий момент ситуации.

Классификация способов мошенничества, совершаемого в отношении недвижимости, основывается в преимущественной мере на таком основании их разграничения как объект посягательства (которым признаётся вид рынка жилья). Учитывая отмеченное положение, можно определить, что способы мошенничества подразделяются следующим образом:

— мошенничество, совершаемое на вторичном рынке жилья. Объектом преступления в приведённом случае становится недвижимость, которая уже признаётся элементом гражданского оборота, поскольку прошла процедуру государственной регистрации, в результате чего соответствующие сведения о ней подлежали внесению в Единый государственный реестр недвижимости (согласно статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [2]). Учитывая, что все юридические действия, совершаемые с таким жильём, исходя из его специфики как объекта правовых отношений, характеризуются значительной сложностью (обуславливаемой, конечно же, множественными процедурными нюансами, отраженными в гражданском законодательстве), злоумышленники обладают возможностью использования недостаточной осведомлённости граждан и пробелов в нормативно-правовом отраслевом регулировании в своих корыстных интересах.

Среди распространённых приёмов, используемых мошенниками для неправомерного обращения вторичной недвижимости в свою пользу, можно выделить использование поддельных документов, подтверждающих право собственности на недвижимость (это самостоятельная подготовка фиктивной документации, якобы подтверждающей право собственности, либо внесение изменений в официальные выписки из реестра), совершение сделки от имени лица, не имеющего на то юридических оснований (например, посредством использования недействительных или украденных документов). Довольно часто на практике встречаются ситуации двойной продажи одного и того же объекта недвижимости, когда мошенники одновременно проводят несколько фиктивных сделок, получая от разных покупателей, как частичные взносы (в качестве предоплаты), так и полные суммы, после «исчезая» с полученными средствами без, как логически следует, выполнения встречных обязательств;

— мошенничество, совершаемое на первичном рынке жилья, чаще всего на этапе строительства, когда у дольщиков либо отсутствует полноценный доступ к объекту недвижимости, либо же когда они не могут самостоятельно проверить законность совершаемой сделки (как отмечает А. М. Крепышев, только инвестируя свои средства в готовящееся к введению в эксплуатацию здание [3, с. 127]).

Известными на сегодняшний день способами совершения такого рода мошенничества признаются:

— продажа того или иного объекта недвижимости лицом, не имеющим статуса его законного собственника;

— продажа объекта недвижимости одновременно нескольким субъектам (количество которых может быть неограниченным и устанавливается лишь на этапе расследования выявленного факта совершения преступления);

— обмен, находящегося в пользовании лица жилищного помещения на меньшую по объёму территорию с предоставлением соразмерной доплаты (как правило, предоставляемая в качестве обмена недвижимость оформляется по договору аренды, и, следовательно, собственник, не видя необходимости своевременно убедиться в законности сделки, осознает, что является жертвой обмана непосредственно после его истечения);

— создание жилищно-строительного кооператива, в условиях которого создается некоторая видимость «легальной» инвестиционной деятельности. Для этого мошенники находят пайщиков, заключая с ними не традиционные договоры долевого участия в строительстве (подлежащие, как нам известно, регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии), а договоры паенакопления. Они в свою очередь, не требуют какой-либо дополнительной фиксации, ввиду чего все соглашающиеся на их подписание субъекты самостоятельно ограничивают возможности для своей защиты как непосредственных участников имущественных правоотношений [4, с. 75];

— строительство многоквартирного дома на участке, предназначенном исключительно для индивидуального жилищного строительства. Этот способ мошенничества основывается на том, что застройщик привлекает средства дольщиков под видом будущего строительства жилого многоквартирного дома, изначально находясь в осведомлении, что на выбранных им земельных участниках оно признаётся недопустимым. На этапе продажи недвижимости покупателям предоставляется фиктивная документация, согласно которой строящийся объект позиционируется в качестве полноценного жилища, что предполагает возможность последующей регистрации права собственности. Однако уже после окончания строительства выясняется, что оформить право собственности на отдельное помещение (квартиру) просто невозможно, так как дом юридически не считается многоквартирным и не может быть введён в эксплуатацию в таком статусе. В итоге дольщики становятся обладателями недвижимости, которую просто не могут полноценно использовать, теряя все свои вложенные в приобретение собственного жилища средства;

— продажа доли собственности приватизированного жилья, обращаясь к которой мошенники используют специфику правового режима, который был установлен законодателем в отношении такого вида недвижимости. Находя потенциального покупателя, мошенники в общем порядке заключают сделку, скрывая то обстоятельство, что отдельные субъекты, ранее отказавшиеся от своей доли, до сих пор имеют право на пожизненное проживание в квартире (а равно — в любой момент могут начать активно его реализовывать, вновь заселившись в помещение, представляющее объект преступного деяния) [5].

Представленная классификация — это далеко не полная совокупность преступных схем, используемых сегодня мошенниками на практике, а лишь некоторая их часть, поскольку выделенная система имеет неисчерпывающий характер и постоянно дополняется, так как, к сожалению, изобретательность преступников позволяет находить новые варианты обхода законодательства. Кроме того, практика оборота недвижимости стимулирует появление новых сложных и труднораспознаваемых преступных механизмов, ввиду чего вновь подчёркивается высокая значимость рассматриваемой тематики, а равно и её актуальность как одной из научных областей криминалистики.

Учитывая вышеотмеченное, мы можем сделать вывод, что выделение и изучение способов совершения мошенничества имеет весомое практическое значение для процессов раскрытия, расследования. Раскрытие используемых мошенниками приёмов позволяет определить круг подозреваемых субъектов и их возможных соучастников, выстраивая наиболее точные версии, а также разрабатывая рекомендации в направлении предотвращения совершения аналогичных преступлений (с учётом происходящих изменений в области правового регулирования вопросов управления недвижимостью).

Литература:

1. Данилова, Н. А. Размышления о значении и предназначении криминалистической характеристики преступления / Н. А. Данилова. — Текст: непосредственный // КриминалистЪ. — 2022. — № 4 (41). — С. 70–74.
2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661.
3. Крепышев, А. М. Способы совершения мошенничества в сфере недвижимости / А. М. Крепышев. — Текст: непосредственный // Право и государство: теория и практика. — 2019. — № 10 (178). — С. 124–128.
4. Третьякова, Е. И. Способ совершения мошенничества в сфере оборота жилья / Е. И. Третьякова. — Текст: непосредственный // Криминалистика: вчера, сегодня, завтра. — 2017. — № 1. — С. 73–76.
5. Мошенничество при продаже жилья. — Текст: электронный // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: [сайт]. — URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/ moshennichestvo-pri-prodazhe-zhilya-/ (дата обращения: 22.06.2025).