Правовое значение горизонтального разделения земельного участка

Для начала хотелось бы внести определение в такие понятия, как «недвижимость» и «горизонтальное разделение». Определение недвижимости даётся законодателем следующим образом — в соответствии с частью первой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Конечно, данная выдержка из статьи Гражданского кодекса не отражает весь правовой охват понятия недвижимости, но в концепции данной статьи мы рассмотрим вопрос, касающийся так называемого «горизонтального разделения» земельного участка.

Сейчас я предлагаю обратиться и разобраться с самой сущностью права на горизонтальное разделение земельного участка. В процессе работы попытаемся ответить на следующие вопросы: «Для чего оно существует?», «Как происходит государственная регистрация горизонтального разделения земельного участка?»

Итак, законодатель косвенно указывает на возможность разделения земельного участка. Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка». Исходя из положений данной нормы, чтобы осуществить горизонтальное разделение земельного участка, лицо, обращающееся за государственной регистрацией права собственности на здание, должно иметь право собственности на землю либо право по договору аренды на возведение постройки на чужом земельном участке. В частности, иногда инструментом для горизонтального разделения выступает сервитут. В случае, если ни один из инструментов не представлен,. обычно применяется норма части второй статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая сообщает нам о том, что все построенное на земельном участке по общему правилу принадлежит собственнику участка. Соответственно, горизонтальное разделение земельного участка существует для того, чтобы застройщик мог зарегистрировать в свою собственность здание отдельно от земельного участка, также оно может способствовать развитию гражданско-правовых отношений между субъектами. Хорошо ли это? Однозначно ответить довольно сложно. Существует проблематичная ситуация при судебном решении подобных вопросов (в случае конфликта сторон), ведь после государственной регистрации горизонтального разделения мы имеем не один объект недвижимости, а два — сам земельный участок и постройку на нём. Возникают полномочия не только в части участка, но и здания на нём. Хотя, по общему правилу, постройка на земле собственника образует один объект вместе с самим земельным участком. Данную проблему освещал выдающийся российский юрист Роман Сергеевич Бевзенко.

Также мною было проведено исследование, касающееся существования данного явления в цивилистике. Было опрошено 10 респондентов, обладающих юридическим образованием. Вопрос заключался в следующем: «Горизонтальное разделение земельного участка — «за» или «против»?» Результаты опросы представлены ниже:

Исходя из полученных результатов, можно сделать вывод, что большинство опрошенных выступают за существование данного правового явления. Почти половина от сторонников разделения — выступила против. Остальные воздержались от окончательного ответа. Этот вопрос довольно спорный. Очень часто порождается огромное множество судебных конфликтов, основанных на проблематике разделения.

Рассмотрим вопрос, касающийся государственной регистрации прав на земельный участок, в том числе мы обратимся к регистрации горизонтального разделения. По общему правилу, в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Также часть третья этой статьи говорит о том, что орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

А теперь мы вновь обратимся к вопросу регистрации горизонтального разделения земельного участка. Вернёмся к очень важной и основополагающей статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно к части второй: «Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса». Давайте расшифровывать мысль законодателя. Таким образом, для того, чтобы субъекты правоотношений могли произвести разделение земельного участка на два самостоятельных объекта недвижимости (земельный участок и постройка на нём), правом на горизонтальное разделение обладает арендатор, заключивший договор для цели строительства на земельном участке, либо лицо, в чью пользу был установлен определённый сервитут. Также арендодатель может себя обезопасить от неких посягательств на своё право собственности: запрет на горизонтальное разделение участка в свою очередь может быть предусмотрен договором между застройщиком и собственником этого же участка. Например, с помощью установления в договоре аренды, или в соглашении об установлении сервитута условий об обязанности контрагента (застройщика) снести постройки после окончания срока аренды или установленного сервитута.

Что случится в противном случае?

По общему правилу, постройка получит единую судьбу с земельным участком (разделения не произойдёт, постройка и участок образуют один объект недвижимости). Также правом на горизонтальное разделение не может обладать самовольный застройщик участка, так как самовольная постройка в принципе не может являться объектом гражданских прав.

В целом, горизонтальное разделение осуществляется путем государственной регистрации права собственности на постройку, и право возникает с момента внесения соответствующей записи в реестр, до регистрации постройка является либо частью земельного участка, либо частью того права, которое застройщик имеет на участок. Горизонтальное разделение считается состоявшимся с момента государственной регистрации в реестре права собственности земельного участка на созданную постройку, а вот до этого момента постройка является составной частью земельного участка.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.06.2019)
2. С. А. Степанов «Гражданское право» учебник, том I, 2-е издание, Москва: Проспект, 2017–704с. — [Институт Частного Права]
3. А. В. Устинова «Гражданское право» учебник — Москва: Проспект, 2019–496с.
4. Морозова Л. А. «Теория государства и права» 2009г.-480с.- [Российское юридическое образование]
5. https://zakon.ru/blog/2018/5/7/chto_takoe_gorizontalnoe_razdelenie_zemelnogo_uchastka__tekst_kommentariya_k_opredeleniyu_po_delu_go