Оценочное зонирование парковочных мест в многоквартирных домах на территории Санкт-Петербурга



В статье приведена классификация парковочного пространства Санкт-Петербурга. При анализе рынка мест для хранения автотранспорта выявлены основные ценообразующие факторы. На основе собранной и обработанной информации рынка выполнено оценочное зонирование машино-мест, расположенных в многоквартирных жилых домах Санкт-Петербурга.

Ключевые слова: места для хранения автотранспорта, рынок недвижимости, оценочное зонирование.

В качестве территориальной основы для создания оценочного зонирования парковочного пространства Санкт-Петербурга выбрана система районирования территории Санкт-Петербурга на социально-экономические районы. Для данного исследования сформирован геоинформационный слой в формате MapInfo, содержащий 299 социально-экономических районов.

В зависимости от качества и количества рыночных данных могут быть следующие схемы проведения работ по оценочному зонированию (рис. 1).

Рис. 1. Схема выполнения оценочного зонирования

На этапе сбора исходной информации необходимо точно определить рассматриваемый сегмент рынка недвижимости. В настоящее время на рынке мест для хранения автотранспорта фигурируют объекты, имеющие разную имущественно-правовую форму, но фактически представляющие собой объекты одинакового целевого назначения: машино-место как отдельный вид объекта недвижимости; машино-место как доля в общем имуществе нежилого помещения (паркинга); помещения, зарегистрированные в качестве самостоятельных нежилых помещений (гаражи, боксы).

В настоящее время термин «машино-место» изложен в нескольких нормативно-правовых актах [1–3]. Данный вид объекта недвижимости представляет собой часть здания или сооружения, предназначенная для размещения автотранспортных средств, при этом границы таких частей должны быть зарегистрированы в ЕГРН согласно [2]. Помимо описания границ машино-места в установленном законодательством порядке, необходимо обозначение (закрепление) их границ путем нанесения разметки краской или иным способом [2].

Вопрос о правовом режиме машино-мест рассматривается во многих научных публикациях [4–6], что связано с их вовлеченностью в гражданский оборот: совершение сделок купли-продажи, аренды, а также споры о налогообложении, долевой собственности.

При этом, объектом исследования является машино-место как отдельный вид объекта недвижимости. Предметом исследования выступает такой вид сегмента рынка недвижимости, как места для хранения автотранспорта, которые в свою очередь представляют все парковочное пространство Санкт-Петербурга. Прежде, чем переходить к ценовым характеристикам данного сегмента рынка, рассмотрим объекты, входящие в этот кластер.

Классификация мест для хранения автотранспорта многообразна. В основном, они представляют собой гаражи-стоянки (сооружения) и автостоянки (открытые площадки). Относительно окружающей застройки гаражи-стоянки могут быть отдельно-стоящими, встроенными, пристроенными, а также встроенно-пристроенными. При этом относительно уровня земли места для хранения автотранспорта могут представлять собой наземные, надземные, подземные и комбинированные конструкции. В Санкт-Петербурге получили распространение два вида паркингов: многоуровневый (отдельно стоящий или пристроенный) и подземный (встроенный).

По сравнению с рынками жилья и коммерческой недвижимости рынок цивилизованных мест хранения автотранспорта в Санкт-Петербурге только начинает набирать обороты. Одним из основных факторов, влияющих на развитие рынка автостоянок, является общее количество автомобилей в городе. Во многих районах Санкт-Петербурга наблюдается дефицит мест постоянного хранения автотранспорта. Сложившаяся ситуация определяется уровнем автомобилизации, ограниченностью участка застройки и дороговизной земли, которую эффективнее использовать под строительство жилых и коммерческих объектов. Так, в исторической части города автомобилисты паркуют свои транспортные средства, в основном, на внутриквартальной территории, улично-дорожной сети, реже — в бизнес-центрах и на платных автостоянках.

Многоуровневый тип паркинга преобладает на периферии города, где сложилась иная ситуация с земельными участками под строительство гаражей. В новостройках массового сегмента подземные паркинги встречаются, в основном, в проектах верхнего ценового уровня, с хорошей инфраструктурой, а также там, где возможности наземной парковки ограничены, и убыток от паркинга компенсируется качеством новостройки. В сегментах элитной жилой недвижимости паркинги оборудуются дополнительными опциями и различными техническими новинками. Диапазон рыночных цен в домах массового сегмента и бизнес‐класса могут отличаться в разы. Это связано с дефицитом машино-мест в локациях, где строятся объекты бизнес‐класса, спросом на продаваемые парковочные места со стороны жителей соседних домов, ценой квартиры и состоянием самого паркинга.

Таким образом, ситуацию с парковочным пространством Санкт-Петербурга невозможно назвать положительной — необходимо законодательное регулирование, чтобы освободить территории города от припаркованных автомобилей, тем самым предлагая адекватную по стоимости альтернативу временного хранения транспорта.

На основании анализа рынка можно сделать следующий вывод: самые дорогие места на парковках характерны для центра Санкт‐Петербурга, где дефицит парковочных мест ощущается достаточно остро. Кроме того, на стоимость машино-мест влияют высокая себестоимость строительства, нехватка площадей и технические особенности расположения коммуникаций города, не позволяющие строить подземные паркинги. В себестоимость строительства также включаются вся инженерия, системы безопасности, диспетчеризации, пожаротушения, подъезды, фасады паркинга.

Рынок недвижимости — основной источник формирования перечня ценообразующих факторов, которые в свою очередь представляют собой качественную или количественную характеристику, влияющую на стоимость объекта недвижимости. Таким образом, основными ценообразующими факторами для мест хранения автотранспорта являются:

 район расположения,

 обеспеченность территории парковочными местами,

 тип паркинга (многоуровневый, подземный, механизированный),

 тип парковочного места (стандартное, семейное, механизированное),

 удобство въезда и выезда,

 уровень расположения парковочного места,

 класс объекта, в котором расположено машино-место.

При проведении оценочного зонирования должны использоваться типовые объекты недвижимости. В данной статье таким объектом выступает машино-место, расположенное во встроенном паркинге многоквартирного жилого дома. Для разработки оценочного зонирования использован массив рыночной информации о ценах предложения и сделок продажи машино-мест в многоквартирных домах за период с 2018 по 2 квартал 2019 г. в количестве 1 398 единиц. Для каждой территориальной единицы средствами геоинформационной системы MapInfo вычислены среднее, минимальное и максимальное значения рыночных данных. Территории социально-экономических районов с помощью аппарата кластерного анализа Mapinfo агрегированы в 4 зоны. Каждой зоне присвоено наименование от «Зона 1» до «Зона 4» (зона 1 — самая «дорогая», зона 4 — самая «дешевая» или рыночные данные отсутствуют) (рис. 2).

Рис. 2. Ценовое зонирование парковочных мест, расположенных в многоквартирных домах на территории Санкт-Петербурга

При выполнении оценочного зонирования необходимо создать оптимальный баланс между точностью и обоснованностью: при большом количестве зон теряется обоснованность, при укрупнении точность модели ухудшается. На сегодняшний день на законодательном уровне отсутствуют критерии в установлении четких границ ценовых зон.

Литература:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.: одобр. Советом Федерации 24 дек. 2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1. — Ст. 16.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»: Федер. закон от 13. 07.2015 года № 218-ФЗ: принят Гос. Думой 03 июля 2015: одобрен Советом Федерации 08 июля 2015 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2017. — № 31. — Ст.4767.
3. О государственном кадастровом учете машино-мест [Электронный ресурс]: Письмо Росреестра от 11.07.2017 N 14–08417-ГЕ/17 // СПС Консультант (дата обращения 12.10.2019).
4. Василевская Л. Ю. Машино-место как объект недвижимости: особенности гражданско-правового режима по российскому и германскому законодательству // Юрист. — 2018. — № 1. — С. 66–71.
5. Лазаренкова О. Г. О двойственном правовом режиме нового объекта недвижимости «машино-место» и единой проблеме при совершении сделок купли-продажи // Нотариус. — 2019. — № 3. — С. 26–28.
6. Павлова В. А., Медведникова И. С. Особенности определения машино-места как самостоятельного объекта недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2019. — № 2 (209).