Статья посвящена разработке предложений по совершенствованию Правил землепользования и застройки в Санкт-Петербурге. Разработка предложений по совершенствованию Правил выполнена на базе анализа реализации Правил. Кроме того, в статье выделены неконкретизированные аспекты Правил, а также методы совершенствования Правил землепользования и застройки в Санкт-Петербурге.
Ключевые слова:Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга; методы совершенствования; анализ реализации Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга; правовой анализ; статистическая информация; неконкретизированные аспекты Правил.
Совершенствование законодательства, в настоящее время, получило новый импульс. Его обуславливает принятие новой Конституции РФ, а также приведение в соответствие с ней законодательства, разработка новых законодательных актов и отраслей права.
В России жилищная политика является одной из наиболее значимых отраслей публичной политики, одной из наиболее острых и постоянных тем общественных дискуссий, которая нуждается в существенной доработке.
Главные задачи градостроительной политики заключаются в том, чтоб обеспечить [2]:
– развитие Санкт-Петербурга в качестве крупного центра постиндустриальной экономике, которая основана на широком культурном и информационном обмене, концентрации образовательной и инновационной деятельности;
– направление большей части инвестиций, вкладываемых в строительство, в обновление и последующее развитие сложившейся инженерной и транспортной инфраструктуры;
– строительство жилья, объектов коммунального хозяйства и социального назначения, отвечающих современным требованиям;
– оптимизацию имеющейся системы транспортных коммуникаций, улучшение условий передвижения, которые не связаны с использованием индивидуального автотранспорта. В рамках развития кольцевых направлений необходимо практически исключить транзит, прежде всего, грузовой, через центр Санкт-Петербурга. Также на всех уровнях градостроительных решений необходимо проводить политику приоритетного развития используемого общественного транспорта и, конечно же, условий для беспрепятственного его передвижения. При помощи богатого международного опыта, следует всесторонне рассмотреть возможную эффективность различных моделей ограничения в центральных районах Санкт-Петербурга автомобильного движения, а также различные варианты мер, сопутствующих этому процессу — как финансовых, так и запретительных. Кроме того, необходимо улучшить условия для пешеходного и велосипедного движения, также движения по воде;
– обеспечение территорий под застройку должной инженерной подготовкой;
– повышение продуктивного разнообразия городской среды и рентного потенциала территорий путем их зонирования. Принятие и последующее улучшение Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, которые основаны на Генеральном плане Санкт-Петербурга;
– совершенствование практики проведения различных конкурсов проектов;
– сохранение и развитие исторического центра города Санкт-Петербург.
В Санкт-Петербурге градостроительная деятельность осуществляется на основе двух основных документов, это Генеральный план и Правила землепользования и застройки [1].
Для выдвижения предложений по совершенствованию Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга был выполнен анализ реализации Правил на основе статистической информации, а также правовой анализ реализации Правил.
Проведенный анализ Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга дал возможность сделать такие выводы:
– статистические данные говорят о том, что Правила землепользования и застройки выполняются. В то же время застройщики сталкиваются с проблемами, связанными с некоторыми аспектами, не конкретизированными в Правилах землепользования и застройки;
– анализ реализации Правил землепользования и застройки показал, что некоторые аспекты данных правил нуждаются в доработке.
Выделенные не конкретизированные аспекты Правил землепользования и застройки:
– сложность застройки земель условно-разрешенного вида;
– сложность застройки в соответствии с измененной высотой зданий;
– сложность застройки в соответствии с измененными коэффициентами использования территории.
Отдельно следует отметить, что деление на зоны (в рамках Правил землепользования и застройки) не дает ожидаемого результата.
Кроме того, у застройщиков возникают сложности в процессе застройки земельных участков, отмеченных звездочками на схеме. Это означает, что данные объекты могут быть размещены лишь при условии, что земельные участки, где они будут располагаться, будут примыкать к красным линиям проездов или улиц дорог. Иначе говоря, для размещения данных объектов нужно разработать документацию по планировке рассматриваемой территории. Это не совсем верно, ведь планировка территории не должна ложиться на плечи застройщика.
Проблема в том, что зачастую использование подобных участков предполагает создание плана участка с учетом всех требований Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
При выборе методов совершенствования Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, следует взять во внимание такие их аспекты [3]:
– качество строительных материалов, используемых в работах;
– количество парковочных мест, планируемых в новых домах;
– соблюдение застройщиками уровня допустимого шума;
– соблюдение застройщиками высотности зданий, архитектуры;
– регламентирование ценовой политики.
Улучшения качества строительных материалов, которые используются застройщиками, можно добиться путем указания в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга конкретных минимальных требований к качеству строительных материалов.
Увеличение количества парковочных мест, планируемых в домах, которые строятся, можно достигнуть путем указания в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга конкретных минимальных требований к количеству парковочных мест относительно количества квартир в строящемся доме.
Кроме того, в Правилах землепользования и застройки следует указать конкретное значение допустимого уровня шума, который возможен при строительстве новых объектов в жилых кварталах.
Согласно санитарным нормам, допустимый уровень шума, не наносящий вред слуху даже при продолжительном воздействии, равен 55 дБ в дневное время суток и 40 дБ в ночное.
Параметры высотного регулирования на территории города Санкт-Петербурга регулируются Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Высотное регулирование осуществляется в рамках градостроительной деятельности. В Правилах землепользования и застройки определили возможные зоны для выполнения высотного домостроения, при этом были учтены историко-культурные особенности города.
Если сравнивать со зданиями обычной высоты, то высотные здания имеют ряд существенных особенностей.
В частности, для высотных зданий необходимо более глубоко прорабатывать вопросы устойчивости каркаса создаваемого здания, его противодействия как природным, так и техногенным нагрузкам.
Стоит отметить, что у высотных зданий резко увеличиваются нагрузки на фундамент. Кроме того, они, как и каркас, требуют других усиленных конструктивных решений. Вдобавок, необходим мониторинг состояния здания в течение всего его жизненного цикла.
Таким образом, требования к высотности зданий подразумевают также грамотную реализацию требований к фундаментам зданий, учитывающих особенности петербургских грунтов.
Особое внимание в Правилах землепользования и застройки уделено теме безопасной эксплуатации и эвакуации людей из зданий.
Стоимость жилья в Санкт-Петербурге очень высока. Цена квадратного метра жилья, у разных застройщиков, разная. На сегодняшний день ценообразование на рынке недвижимости происходит под воздействием рыночных механизмов, хотя это совсем не гарантирует высокую экономическую эффективность деятельности. Несмотря на то, что в стране принят ряд законопроектов, осуществляемое государственное регулирование цен на рынке недвижимости является неэффективным. Это подтверждает тенденция роста стоимости жилья в крупных городах страны, а также рост аварийности всего жилищного фонда, низкая обеспеченность горожан жильем и неразвитость жилищного кредитования. Стоимость жилья остается высокой даже несмотря на мировой финансовый кризис. Из-за этого, с учетом низких доходов населения, данный актив является малодоступным для огромного количества граждан.
В Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга может быть явно указан допустимый диапазон цен (например, в необлагаемых налогом минимумах) для конкретных видов квартир, расположенных в конкретных зонах или подзонах города. Такое регулирование положительно повлияет на развитие экономики, благосостояние населения, улучшит условия мобильности трудовых ресурсов.
Таким образом, методами совершенствования Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга могут быть таковые:
– выработка стратегии Санкт-Петербурга, а именно в части, которая касается предоставления земельных участков для конкретных целей строительства;
– должное организационно-правовое обеспечение форм взаимодействия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга и лицами, которые осуществляют капитальное строительство или же реконструкцию;
– должное обеспечение доступности жилья, жилищных прав граждан, эффективности и качества обслуживания жилищного фонда;
– принятие правовых актов, которые направлены на регулирование правовых отношений в сфере градостроительной деятельности.
Для совершенствования Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга мною предложено внести такие изменения:
– при расчете количества парковочных мест для новых домов уменьшить учитываемую общую проектную площадь квартир с 80 до 65 квадратных метров для одного парковочного места;
– добавить подраздел, содержащий конкретные требования к качеству материалов, используемых при строительстве объектов;
– явно указать допустимый уровень шума в рамках 55 дБ днем и 45 дБ ночью, предусмотреть штрафы для застройщиков, при нарушении данной нормы и обязать застройщиков использовать различные средства (звукоизоляцию, звукопоглощение и т. д.) для снижения уровня шума при строительстве объекта;
– кроме указания допустимой высотности зданий в конкретных районах и зонах, следует разработать требования к фундаменту высотных зданий;
– явно указать допустимый диапазон цен (например, в необлагаемых налогом минимумах) для конкретных видов квартир, расположенных в конкретных зонах или подзонах города.
Литература:
- О правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга: закон СПб: № 29–10 от 4 февраля 2009 г. (в ред. Закона Санкт-Петербурга от 28.06.2010 № 396–88).
- Платонова Н. А. Некоторые проблемы реализации Концепции жилищно-коммунальной реформы на современном этапе // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. — 2013. — № 8.
- Румянцева Е. Е. Приоритеты реформирования ЖКХ // Жилищное и коммунальное хозяйство. — 2013. — № 2. — С. 22–24.
