Проблема предоставления земельных участков в Санкт-Петербурге сегодня находится на пересечении острейших социальных, экономических и юридических противоречий, что делает её исследование исключительно своевременным и практически значимым. Городское земельное законодательство Петербурга — одно из самых сложных в РФ из-за исторической застройки, совмещения охранных зон, рекреационных территорий и действующего промышленного использования. Хаотичность нормативных актов, частые изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ), обилие судебных споров — всё это создаёт почву как для добросовестных конфликтов, так и для злоупотреблений.

На практике правозащитные механизмы сталкиваются с комплексом системных противоречий. Нормативные акты, призванные гарантировать предоставление земельных участков, вступают в конфликт с объективной реальностью крупного города федерального значения. Эта реальность характеризуется высокой плотностью застройки, острым дефицитом свободных территорий и сложной системой ограничений, связанных с градостроительством.

Прежде чем углубляться в анализ проблем, необходимо рассмотреть общие правила, которые регламентируют отношения при предоставлении земельных участков.

Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. [1]. Определяющим фактором является индивидуализация объекта недвижимости в ЕГРН, выражающаяся в наличии кадастрового номера, установленных границ и зарегистрированных прав на него.

Предоставление земельного участка представляет собой комплекс юридически оформленных действий со стороны уполномоченного органа государственной власти. Целью этих действий является установление у физического или юридического лица правоотношений относительно земельного участка, находящегося в государственной собственности. Ключевыми формами такого предоставления являются:

— Возникновение права собственности;

— Возникновение права аренды.

Теперь рассмотрим разногласия в законодательстве, которые могут ввести в заблуждение граждан.

Генеральный план Санкт-Петербурга предусматривает садоводство только в организованной (коллективной) форме, но при этом в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга устанавливаются для территориальной зоны Т1Ж2–2 (где расположен участок) вид разрешённого использования «ведение садоводства». При этом про организованную форму нигде это не указано в ПЗЗ.

Отрывок их градостроительного регламента проиллюстрирован на рис. 1.

Рис. 1. Градостроительный регламент жилой зоны Т1Ж2–2

На рисунке 2 можно увидеть, что согласно статье 23 Закона № 217-ФЗ [2], образование участков для садоводства допускается в границах территории садоводства/огородничества, определенной проектом межевания [2].

Рис. 2. Статья 23 Закона № 217-ФЗ [2]

Если открыть статью 6 того же Закона, то там можно найти, что ведение садоводства возможно как в товариществе, так и без него (рисунок 3).

Рис. 3. Статья 6 Закона № 217-ФЗ [2]

Чтобы предотвратить подобные проблемы в будущем и повысить шансы на положительные решения, можно внести изменения в нормативные акты, а именно:

— Внести поправки в ст. 23 Закона № 217-ФЗ [2], прямо указав, что её положения (о проекте межевания территории) не применяются к случаям предварительного согласования предоставления земельных участков гражданам для ведения садоводства или огородничества без участия в товариществе;

— Установить, что вид разрешённого использования, прямо указанный в градостроительном регламенте ПЗЗ для конкретной территориальной зоны, является достаточным основанием для рассмотрения заявления о предоставлении участка, если он не противоречит федеральным запретам (например, на землях обороны, заповедников и т. п.).

Предоставление земельных участков в Санкт-Петербурге — это не просто административная процедура, а важнейший инструмент реализации городской политики. Через земельные отношения формируется будущий облик северной столицы: создаются новые жилые кварталы, благоустраиваются общественные пространства, размещаются объекты социальной и инженерной инфраструктуры. Особое значение имеет политика в отношении льготных категорий граждан, направленная на улучшение их жилищных условий и закрепление в городе. Поэтому развитие земельного законодательства Санкт-Петербурга должно идти в направлении повышения доступности, прозрачности и предсказуемости процессов.

Литература:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СПС КонсультантПлюс.
2. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.