The paper discusses the possibilities of creating and practical applications of the Institute of student mortgages in Russia. Based on a comparison of youth housing finance practices in the United States, France, and South Korea, the main institutional tools, as well as obstacles and risks associated with student loans, are identified. The author has developed a combined model of preferential mortgages for students, with the participation of DOM.RF JSC (a Unified Institute for Housing Development) in its implementation. The model provides for the provision of government guarantees, the introduction of a grace period during which repayment of the principal debt is not required, as well as the application of selective criteria that determine the availability of credit.

Keywords: student mortgage, housing policy, credit risks, government guarantees, foreign experience, co-borrowers.

Введение

Одной из ключевых задач социально-экономической политики

Российской Федерации является создание условий для самореализации, профессионального развития и закрепления молодой научной и студенческой элиты в отечественной экономике. Жилищный напрямую влияет на социальную стабильность молодежи. В то же время студенты, выступая как особая группа в финансовой системе, находятся в следующей ситуации: несмотря на крайне низкий или почти нулевой уровень доходов, у них есть высокий потенциал роста человеческого капитала, который в перспективе откроет путь к устойчивым и значительным денежным поступлением в будущем.

Существующие стандартные ипотечные продукты и текущие условия коммерческого банковского сектора практически исключают независимое участие студентов в приобретении жилья из-за жестких требований к показателю военной и трудовой занятости, стажу работы и показателю долговой нагрузки (ПДН). Предлагаемые правительственные инициативы по созданию льготной студенческой ипотеки требуют тщательной научной и институциональной проработки, чтобы не превратиться в инструмент дополнительной закредитованности родителей или высокорисковый пассив коммерческих банков.

Цель исследования заключается в научно-теоретическом обосновании институциональных механизмов формирования студенческой ипотеки в Российской Федерации на основе сравнительного анализа зарубежного опыта и разработки авторской гибридной модели жилищного финансирования учащихся вузов.

Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:

– систематизировать теоретические подходы к финансированию жилья для молодежи;

– сопоставить институциональные модели студенческого жилищного обеспечения в США, Франции и Южной Корее;

– выделить главные риски и барьеры для запуска студенческой ипотеки в России;

– предложить гибридную модель льготного кредитования учащихся при участии АО «ДОМ.РФ».

Объектом исследования выступает система жилищного финансирования молодежи и институт ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются экономические, финансовые и институциональные отношения, возникающие в процессе разработки и реализации программ льготного студенческого ипотечного кредитования.

Научная новизна исследования состоит в обосновании авторской гибридной модели студенческой ипотеки, которая адаптирована к российским условия и объединяет государственное гарантирование, элементы гибкого субсидирования и селективные критерии оценки академического потенциала заемщиков.

Практическая значимость работы определяется возможностью использования сформулированных выводов и предложений федеральными органами исполнительной власти, АО «ДОМ.РФ» и коммерческими банками при нормативно-правовом оформлении и запуске льготных программ жилищного кредитования молодежи в России.

2. Методология и основные подходы к жилищному финансированию молодежи

Учащаяся молодежь — особая группа на финансовом рынке: ее отличает противоречие между скромными (либо нулевыми) текущими доходами и значительным потенциалом — накопленным человеческим капиталом и перспективой роста заработка в будущем.

Существует четыре институциональных подхода к решению жилищного вопроса для молодежи.

Первый из них — кредитно‑рыночный с элементами льготного регулирования. Он ориентирован на адаптацию банковских кредитных продуктов к финансовым возможностям молодых людей: предусматривает уменьшение размера первоначального взноса, увеличение срока кредитования (чтобы снизить ежемесячную нагрузку) и субсидирование процентной ставки.

Вторым подходом является модель государственного софинансирования (прямых субсидий). Безвозмездное покрытие государством части стоимости жилья (например, в пропорции 70–80 % государственные средства, 20–30 % — собственные средства заемщика), что снижает барьер входа на рынок недвижимости.

Третий подход — стимулирующий. Выделение жилых помещений и предоставление льготных условий качестве поощрения за весомый вклад в научную, образовательную и спортивную деятельность служат эффективным механизмом закрепления высококвалифицированных кадров.

В качестве четвертого подхода выделяют социально-протекционистский подход. Прямое обеспечение жильем социально уязвимых категорий молодежи (детей-сирот, лиц, оставшихся без попечения родителей) за счет бюджетных средств.

Следовательно, построение системы студенческой ипотеки предполагает сочетание рыночного кредитного механизма с мерами государственного стимулирования: снижение требований к уровню текущего дохода со стороны банка становится возможным при наличии государственных гарантий либо при привлечении созаемщиков.

3. Международный опыт жилищного обеспечения студентов США

Мировая практика показывает, что обеспечение учащейся молодежи жильем формируется под воздействием специфики национальных финансовых систем, структуры рынка недвижимости и степени вмешательства государства в социальные процессы. Сравнительный анализ моделей США, Франции и Южной Кореи позволит выделить три принципиально разных институциональных подхода: рыночно-поручительский, социально-гарантийный и кредитно-депозитный.

В Соединенных Штатах Америки институциональный механизм приобретения собственной недвижимости студентами очных отделений в классическом виде практически отсутствует. Это обусловлено ориентированностью американской финансовой системы на жесткую оценку кредитного рейтинга (FICO score) и текущего уровня доходов (Debt-to-income — DTI).

Однако на практике решение жилищного вопроса молодежи реализуется через механизм созаемщичества и поручительства:

1. При покупке жилья студент выступает титульным заемщиком, но физическое лицо с высокой кредитоспособностью (как правило, родители) подписывает договор в качестве созаемщика. Поручитель берет на себя безусловную юридическую и финансовую ответственность за погашение ипотечного долга при наступлении дефолта основного заемщика.
2. Полномасштабные расходы студентов на проживание (Room and Board) часто покрываются за счет федеральных или частных образовательных займов. В результате, кредиты, выданные строго на учебу, идут на финансирование их жилищных нужд.

Американская система кредитования образования сопряжена с высокой долговой нагрузкой на домохозяйства. Если студент не в состоянии выплачивать образовательный займ, это автоматически сказывается на кредитной истории родителей, выступающих поручителями, и может повлечь за собой риск потери их имущества в случае неисполнения обязательств.

В отличие от американской модели, французский подход делает упор на максимальную доступность студенческого арендного жилья и устранение финансовых барьеров.

Государственная политика Франции опирается на два ключевых инструмента:

1. Государственная гарантия Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi). В отличие от США, где гарантом выступает семья, во Франции функцию поручителя берет на себя специализированный государственный фонд Action Logement. Программа предоставляет студентам в возрасте до 30 лет бесплатную гарантию перед частными или корпоративными домовладельцами. В случае временной неплатежеспособности студента фонд выплачивает арендную плату собственнику (до 36 месячных платежей), после чего студент без процентов возмещает средства фонду по гибкому графику.
2. Прямое субсидирование найма APL (Aide Personnalisée au Logement).

Выплачивается студенту напрямую Государственной кассой семейных пособий (CAF). Размер субсидии рассчитывается индивидуально и может покрывать от 20 % до 50 % стоимости ежемесячной аренды независимо от того, проживает студент в государственном общежитии (CROUS) или снимает частную квартиру.

Опыт Франции показывает, что поддержку молодёжи в решении жилищного вопроса можно выстраивать не только через ипотеку. Эффективной альтернативой выступают социальные гарантии и субсидии на аренду. Они позволяют снизить долговую нагрузку и не допустить попадания молодых людей в «долговые ямы».

Южнокорейская модель Чонсе (Jeonse) особенно перспективна для адаптации в продуктах, смежных с ипотечным кредитованием. Суть механизма заключается в особой форме аренды: вместо регулярных платежей арендатор единовременно вносит крупный беспроцентный депозит — его размер составляет 50–80 % от рыночной стоимости жилья. Аренда оформляется, как правило, на два года, по истечении которых собственник обязан полностью вернуть депозит. При этом владелец получает возможность использовать полученные средства, например, инвестировать их для получения дохода.

Поскольку у студентов нет средств для внесения многотысячного депозита, Государственная жилищно-финансовая корпорация Кореи (Korea Housing Finance Corporation — KHFC) совместно с банками реализует специализированные программы целевого кредитования.

Механизм работы льготного корейского займа:

– низкая процентная ставка (1,2–2,5 %);

– покрытие депозита (KHFC предоставляет банку гарантию до 90–100 % суммы требуемого депозита Jeonse);

– студенческие льготы (для студентов и лиц без официального трудоустройства снижены требования к доходу).

Для формирования российской модели студенческой ипотеки наибольший потенциал имеет южнокорейский опыт использования специализированного государственного института развития (в России аналогичные функции может выполнять АО «ДОМ.РФ»), который берет на себя частичное страхование банковских рисков.

4. Сравнительный анализ и возможности адаптации зарубежного опыта в России

Для определения наиболее эффективных векторов развития российской системы жилищного финансирования учащейся молодежи сопоставим ключевые параметры зарубежных практик (Таблица 1).

Таблица 1

Сравнительный анализ международных моделей субсидирования и кредитования студентов

Проведенный анализ показывает, что механический трансфер любой из рассмотренных моделей в российскую экономическую среду невозможен в силу институциональных и структурных ограничений.

В России текущая практика оформления ипотеки на студентов опирается именно на привлечение родителей в качестве созаемщиков. Но копирование американского подхода сталкивается с проблемой социального неравенства.

Французский опыт показывает высокую эффективность государственного гарантирования и субсидирования найма жилья. Но использование этой системы в России ограничена структурой отечественного рынка недвижимости:

1. В России рынок частной аренды жилья остается в значительной степени неструктурированным, что затрудняет масштабное администрирование прямых арендных субсидий по аналогии с APL.
2. Вместе с тем, ключевой элемент французской практики — это замена частного поручителя (семьи) институциональным государственным гарантом, который обладает наивысшим потенциалом адаптации в Российской Федерации.

Уникальная система Чонсе обусловлена историческими особенностями южнокорейского рынка недвижимости и не имеет аналогов в российской гражданско-правовой практике. В то же время работа фонда KHFC представляет наибольшую ценность для России.

Модель, при которой государственный фонд берет на себя страхование банковских рисков и субсидирует процентную ставку до уровня ниже инфляции на период обучения, демонстрирует идеальный баланс между интересами коммерческих банков и финансовыми возможностями студентов.

Российская Федерация находится на этапе выбора пути развития студенческого жилищного финансирования. Главный вывод сравнительного анализа заключается в том, что попытка запустить студенческую ипотеку как коммерческий банковский продукт с привлечением родителей (по модели США) приведет к ее неэффективности.

Для успешной реализации заявленных правительственных инициатив (ставка 6 %, взнос 3–5 %) необходимо использовать гибридный подход:

1. Перенять у Южной Кореи инструмент государственного институционального гаранта в лице АО «ДОМ. РФ», который берет на себя частичное поручительство перед банками.
2. Внедрить элементы французской системы гибкого субсидирования, при которой в период обучения заемщик освобождается от выплаты тела долга, а государственные институты компенсируют банку доходы.

5. Перспективы и сценарии развития студенческой ипотеки в России

Рассматривая условия льготной ипотеки (ставка 6 %, взнос 3–5 %, возраст до 35 лет), можно увидеть, что социальная направленность программы вступает в противоречие с рыночными механизмами оценки платежеспособности, принятыми в банковском секторе.

В текущих экономических условиях реализация данной программы в классическом ипотечном формате сталкивается с тремя рисками:

1. Риск формализации. Из-за жестких требований Банка России к показателю нагруженности заемщика и необходимости подтверждения стажа банки вынуждены требовать привлечения родителей в качестве созаемщиков. Это подрывает социальную направленность программы, делая ее недоступной для студентов из малообеспеченных семей, сирот и учащихся из сельской местности.
2. Кредитный риск дефолта. Высокая вероятность изменения жизненных планов студентов (академический отпуск, отчисление, смена специальности, сложности с первичным трудоустройством после выпуска) формирует для банка портфель повышенного риска.
3. Риск неравномерного территориального развития. В отсутствии регуляторных ограничений льготная студенческая ипотека спровоцирует аномальный переток спроса в крупные университетские центры (Москва, Санкт-Петербург, Казань), усугубляя дефицит жилья и вызывая ростовые шоки цен на первичную недвижимость в мегаполисах.

Для преодоления выявленных барьеров и с учетом зарубежного опыта предлагается авторская гибридная модель студенческого жилищного кредитования.

Ключевым звеном предлагаемой модели выступает Единый институт развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ»), принимающий на себя функции государственного фонда-гаранта.

Механизм реализации авторской модели включает три последовательных этапа.

Первым этапом является период обучения. Заемщик (студент) освобождается от выплаты основного долга (тела кредита). Ежемесячные платежи включают только субсидируемые проценты по фиксированной льготно ставке в размере 3–6 % годовых. Первоначальный взнос от 3 до 5 % от суммы кредита может быть сформирован за счет региональных субсидий, материнского капитала или средств работодателя, если речь идет о целевом обучении. В отличие от коммерческих банков, требующих привлечения родителей в качестве созаемщиков, АО «ДОМ.РФ» выступает гарантом перед банком: государство берет на себя до 50 % рисков невозврата кредита на время обучения студента.

Переходный этап длится до двух лет — он призван дать выпускнику время, чтобы устроиться на работу по специальности и пройти испытательный срок. Льготная ставка по кредиту сохраняется, если молодой специалист найдёт работу либо по своей профессии, либо в одной из приоритетных отраслей экономики — таких как IT, инженерия, педагогика или медицина.

Третий этап состоит в стандартном обслуживании ипотеки: после завершения переходного периода заемщик переходит на стандартный график аннуитетных платежей. В случае отчисления за неуспеваемость или отказа от работы по профилю процентная ставка автоматически субсидиарно повышается до базовой рыночной.

Для предотвращения спекулятивного спроса и обеспечения высокой социальной эффективности предлагается внедрить систему селективных критериев доступности студенческой ипотеки:

1. Приоритет целевого обучения. Максимальный уровень государственного софинансирования и минимальная ставка (3 %) должны предоставляться студентам-целевикам с условием последующей отработки на предприятиях региона от 3 до 5 лет.
2. Академический и научный рейтинг. Включение баллов успеваемости, наличия научных публикаций и побед в олимпиадах в скоринговую модель банка в качестве фактора, снижающего процентную ставку.
3. Региональная диверсификация. Установление повышенных лимитов и льгот для студентов, обучающихся в региональных опорных ВУЗах, с целью удержания ценных молодых кадров в субъектах России.

Если полномасштабная студенческая ипотека на первом этапе покажет высокую нагрузку на федеральный бюджет, целесообразно внедрение промежуточного сценария — арендно-накопительной студенческой ипотеки.

Государство субсидирует проживание студента в специализированных домах, а часть ежемесячного платежа идет на залоговый эскроу‑счет. По окончании вуза накопленная сумма становится первоначальным взносом по стандартной ипотечной программе.

Так, студенческая ипотека превращается из рискованного коммерческого продукта в эффективный инструмент государственных инвестиций в человеческий капитал.

Заключение

Зарубежный опыт жилищного финансирования молодежи требует адаптации: американская модель усилит неравенство и риски, французские и южнокорейские — плохо вписываются в российские условия.

Оптимальна гибридная модель студенческой ипотеки с участием АО «ДОМ.РФ» (гарант, страховщик, субсидиар). Она снизит риски для банков и нагрузку на студентов.

Такой подход превратит ипотеку в инструмент государственных вложений в человеческий капитал и поможет удерживать квалифицированные кадры в ключевых регионах и отраслях.

Литература:

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СПС КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 07.08.2026). — Текст: электронный.
2. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СПС КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения: 07.08.2026). — Текст: электронный.
3. Российская Федерация. Законы. Об образовании в Российской Федерации от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ // СПС КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_140174/ (дата обращения: 07.08.2026). — Текст: электронный.
4. Российская Федерация. Законы. О потребительском кредите (займе): Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ // СПС КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/ (дата обращения: 07.08.2026). — Текст: электронный.
5. Зверев, А. В. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России: монография / А. В. Зверев, М. Ю. Мишина, О. Н. Кузнецова [и др.]. — Москва: Издательство «Мир науки», 2023. — 103 с. — DOI: 10.15862/19MNNPM23. — EDN: BOEDUN. — URL: https://izd-mn.com/PDF/19MNNPM23.pdf (дата обращения: 07.08.2026). — Текст: электронный.
6. Ростовская, Т. К. Студенческая семья в России: барьеры и возможности благополучия: монография / Т. К. Ростовская, Е. Н. Васильева, Е. А. Князькова [и др.]; отв. ред. Т. К. Ростовская; ИДИ ФНИСЦ РАН. — Иваново: Изд-во «Ивановский государственный университет», 2024. — 472 с. — ISBN 978–5–7807–1456–9. — URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=88939183 (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.
7. Алахкулиев, Д. А. Сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования / Д. А. Алахкулиев // Скиф. Вопросы студенческой науки. — 2019. — № 12–2 (40). — С. 130–135. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sravnitelnyy-analiz-rossiyskoy-evropeyskoy-i-amerikanskoy-sistem-ipotechnogo-kreditovaniya (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.
8. Биглова, А. А. Меры социальной поддержки молодых и студенческих семей в зеркале статистического анализа / А. А. Биглова, Л. Ф. Даянова // Экономика и управление: научно-практический журнал. — 2025. — № 6 (186). — С. 209–213. — DOI: 10.34773/EU.2025.6.36. — URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=85557101 (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.
9. Долгих, Е. А. Статистический анализ мер поддержки молодых семей Российской Федерации и ее регионах / Е. А. Долгих // Вестник университета. — 2026. — № 1. — С. 158–167. — DOI: 10.26425/1816–4277–2026–1–158–167. — URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=89198066 (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.
10. Лучкова, Е. С. Собственное жилье для студенческой молодежи в Санкт-Петербурге: мечта или реальность / Е. С. Лучкова // Административное консультирование. — 2022. — Т. 7, № 3 (15). — С. 52–59. — URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=47170014 (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.
11. Спрос на жилье и ипотеку: социологический опрос российских семей 2025 г.: аналитический обзор / Аналитический центр ДОМ.РФ, ВЦИОМ. — Москва: ДОМ.РФ, 2025. — 35 с. — URL: https://дом.рф/api/v2/content/download/600629/134929850/ (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.
12. Центральный банк Российской Федерации. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования: статистический материал за январь 2026 года // Официальный сайт Банка России. — Москва, 2026. — URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/Indicator_mortgage/0126/ (дата обращения: 07.08.2026). — Текст: электронный.
13. College Credit Card Agreements Annual Report to Congress / Consumer Financial Protection Bureau. — Washington, D. C.: CFPB, 2025. — 9 p. — URL: https://files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_college-credit-card-agreements-report_2025–12.pdf (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.
14. Education at a Glance 2025: OECD Indicators. — Paris: OECD Publishing, 2025. — 500 p. — URL: https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2025/09/education-at-a-glance-2025_c58fc9ae/1c0d9c79-en.pdf (date of access: 09.08.2026). — Text: electronic.
15. Korea Housing Finance Corporation. Annual Report and Housing Support Programs for Young Adults / Korea Housing Finance Corporation. — Seoul: KHFC, 2025. — URL: https://www.hf.go.kr/en/index.do (дата обращения: 09.08.2026). — Текст: электронный.