Cравнительный анализ приватизации жилых помещений в России и Белоруссии



В настоящее время исследование и использование зарубежного опыта правового регулирования жилищных отношений служит одной из составляющих успешного осуществления жилищных реформ, проводимых в Российской Федерации, а также развития отечественного права в целом.

Актуальность выбранного нами аспекта исследования заключается в существовании так называемого «феномена белорусской модели развития». Он состоит в том, что указанная республика смогла не только сохранить, но и совершенствовать экономический, политический, культурный, а также правовой потенциалы в бурных трансформационных процессах, чего, пожалуй, не удалось немногим из бывших республик СССР.

1. Правовой основой приватизации жилых помещений в РФ является специальный федеральный закон от 4 июля 1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 1541–1), который с момента начала действия и по настоящее время претерпел ряд существенных изменений. Напротив, в Белоруссии этот вопрос был изначально урегулирован законом от 16 апреля 1992 года «О приватизации жилищного фонда в республике Беларусь». Впоследствии же на смену указанному нормативно-правовому акту пришёл жилищный кодекс республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, в котором отдельная глава 23 посвящена приватизации жилых помещений. Стоит отметить, что такая белорусская систематизация позволила упорядочить нормативно-правовые акты в жилищной сфере, внести некоторые поправки, отвечающие потребностям общества и государства, и устранить имеющиеся недостатки законодательной техники.
2. Понятие ипринципы приватизации жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 134 ЖК РБ приватизация жилых помещений — приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством [1]. Легальное определение содержится и в российском законодательстве. Так, под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений [2].

Анализ данных определений, а также нормативных актов в целом, в которых они содержатся позволяет выделить следующие три основные идеи, лежащие в основе регулирования института приватизации:

1) добровольность приватизации жилых помещений. Данный принцип означает, что любое воздействие на принятие и осуществления решения о приватизации жилого помещения квалифицируется как незаконное [3]. В противном случае если сделка по приватизации жилья была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, то наступают негативные последствия в виде признания её судом недействительной.

2) бесплатность. Данный принцип представляет собой безвозмездное обращение в собственность граждан жилых помещений, находящихся государственном (а применительно к России ещё и муниципальном) жилищном фонде. Данный принцип всецело характерен для России, подтверждением этого служит статья 11 ФЗ N 1541–1, в силу которой каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несколько иначе дело обстоит в Белоруссии. По общему правилу, граждане Беларуси имеют право на получение денежной жилищной квоты, представляющей собой стоимостный эквивалент жилых помещений, передаваемых белорусам безвозмездно. Она определяется отношением остаточной стоимости объектов приватизации в ценах на 31 декабря 1991 года в целом по республике к численности граждан Республики Беларусь. При расчете жилищной квоты учитывается также трудовой стаж гражданина. Право граждан Республики Беларусь на денежную жилищную квоту удостоверяется именными приватизационными чеками «Жилье» [4, ст. 138]. Указанные ценные бумаги не подлежат отчуждению, кроме дарения их по нотариально удостоверенному договору супругу (супруге), родителям, детям, усыновителям (удочерителям), усыновленным (удочеренным), родным братьям и сестрам, деду, бабке, внукам, перехода права собственности по наследству либо по решению суда.

Законодательство Белоруссии выделяет следующие способы приватизация помещений

а) на возмездной основе, когда у граждан не имеется именных приватизационных чеков «Жилье».

б) безвозмездно, в случае если сумма именных приватизационных чеков «Жилье» равна стоимости этих помещений, определяемой в ценах на 31 декабря 1991 года.

в) по смешанной системе. Если сумма именных приватизационных чеков «Жилье» превышает стоимость занимаемого гражданином жилого помещения, определяемую в ценах на 31 декабря 1991 года, жилое помещение передается безвозмездно, а остаток именных приватизационных чеков «Жилье» может использоваться:

‒ гражданами и членами их семей, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для уплаты паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, финансирования индивидуального или коллективного жилищного строительства;

‒ реконструкции блокированных, одноквартирных жилых домов;

‒ долевого участия в жилищном строительстве, приобретения жилых помещений путем покупки, погашения задолженности по кредитам банков (включая выплату процентов за пользование ими) и ссудам организаций, взятым и использованным на указанные цели [1, ст. 138].

Стоит также отметить, что приватизация помещений в Беларуси для некоторых категорий граждан проводится на специальных льготных условиях с учётом жилищных квот. К числу таких лиц относятся:

‒ герои Беларуси, герои СССР, полные кавалеры орденов Отечества, Славы;

‒ реабилитированные граждане;

‒ граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, инвалиды вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и др.

3) однократность приватизации. Применительно к Российской Федерации данное положение напрямую вытекает из ранее упомянутой нами статьи 11 ФЗ N 1541–1.

Исключение из этого принципа осуществления приватизации жилого помещения сделано в пользу несовершеннолетних, которые сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия [2, ст. 11].

Напротив, однократность приватизации законодательно не установлена ЖК РБ. На наш взгляд, это объясняется исходя из целей проводимых в республике экономических, социальных и правовых преобразований, а также существа различных способов приватизация помещений в Белоруссии (возмездный, безвозмездный и смешанный).

3. Договор приватизации жилого помещения.

Основанием для передачи жилья в порядке приватизации в РФ является договор о передачи жилого помещения в порядке приватизации, а в РБ — договор купли-продажи приватизируемых жилых помещений. Несмотря на отличные наименования, оба этих договора в целом имеют одинаковое смысловое содержание, заключающееся в передаче жилого помещения из государственного (или муниципального для РФ) жилищного фонда в частный, поэтому в литературе зачастую данный институт обозначают как договор приватизации жилого помещения [5, с. 16; 6, с. 223; 7, с. 2].

Рассматриваемое соглашение имеет следующие правовые характеристики: консенсуальность, безвозмездность (для РБ также возмездность), взаимность.

Предметом договора служит жилое помещение, отвечающее установленным действующим законодательством требованиям, предоставленное по договору социального найма жилых помещений, за рядом исключений. К числу последних относятся следующие объекты, не подлежащие приватизации:

а) для Белоруссии — это жилые помещения социального пользования; служебные жилые помещения, специальные жилые помещения; жилые помещения коммерческого использования; жилые помещения в обособленных военных городках, жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям; жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств и в иных случаях (ст. 135 ЖК).

б) для РФ — жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 ФЗ № N 1541–1).

Анализируя оба этих положения, следует отдать должное белорусскому законодателю, который однозначно обозначил перечень помещений, не подлежащих приватизации. В тоже время в России статья 4 ФЗ № 1541–1 содержит закрытый список рассматриваемых объектов, не предполагающий дополнения и расширения, однако системно толкуя такие положения законодательства, можно прийти к выводу, что также не подлежат приватизации помещения специализированного жилищного фонда (за исключением жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей).

Действующим законодательством обеих стран предусмотрена простая письменная форма договора приватизации с последующей государственной регистрацией права на недвижимое имущества. В тоже время в ЖК РБ необходимым требованием дополнительно является нотариальное удостоверение договора.

Субъектами рассматриваемого соглашения являются:

1) приватизатор-наниматель, член его семьи, в т. ч. при соблюдении соответствующей процедуры — несовершеннолетние дети, жилого помещения по договору социального найма. В отличие от России, где указанным субъектом может быть только гражданин РФ, белорусское законодательство не содержит ограничений для иностранных граждан, лиц без гражданства, а также граждан, имеющих вид на жительство, по приватизации жилья, предоставленного им по договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда в бессрочное пользование.

2) в роли стороны, передающей приватизатору помещение в частную собственность (наймодатель), могут выступать:

‒ уполномоченные представители органов государственной власти (или местного самоуправления в России)

‒ организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится рассматриваемое жилое помещение.

Правовое положение субъектов приватизации в рассматриваемых странах схоже.

Наконец, существенными являются вопросы изменения и расторжения договора приватизации жилья.

По общему правилу, в России и Белоруссии в случае достижения соглашения сторон (физических лиц, с одной стороны, и организаций — собственников жилья или уполномоченных ими органов, с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья считается допустимым. Например, это возможно при исправлении неправильной записи (опечатка в ФИО, дате рождения и площади квартиры или в адресе). В односторонне порядке соглашение может быть изменено по требованию стороны в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

В юридической литературе расторжение договора приватизации жилого помещения получило название «расприватизация» [8]. Суть последней раскрыта в статье 9.1 ФЗ № 1541–1,всилу которойграждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами [2, ст. 9.1].

К основным причинам расприватизации следует отнести: высокий налог на недвижимость, сложность содержания приватизированных жилых помещений на праве собственности, изменение места жительства и др.

Напротив, возможность передать жилые помещения в государственную собственность в Белоруссии не установлена, хотя и разрабатывались законопроекты по этому вопросу.

Литература:

1. Жилищный кодекс республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З [Электронный ресурс] // URL: http://xn----htbdbkahjcdxp6bzg5a.xn--90ais (дата обращения: 25.11.2016).

2. ФЗ РФ от 04.07.1991 № 1541–1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов. № 1. 1992.
3. Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2012 № 5-В11–127 // СПС «КонсультантПлюс».
4. Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 06.07.2016) от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. № 1. 12.01.2005.
5. Бычков А. И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М., 2016.
6. Крашенинников П. В. Жилищное право: учебник. М., 2012.
7. Невоструев А. Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: учебное пособие. М., 2015.
8. Бондарев Е. С. Правовая сущность договора о приватизации жилого помещения // URL: http://borisovsky.blg.sudrf.ru/modules.php?№ ame=press_dep&op=4&did=20 (дата обращения: 25.11.2016).