Исследование состояния жилищного строительства в муниципальном образовании на примере Людиновского района Калужской области

В статье рассматривается одна из наиболее значимых проблем для большинства жителей Калужской области проблема жилья. Проанализировав существующие подходы к улучшению жилищной ситуации и получив выводы о необходимости детального формирования данного процесса, в статье также предлагается инновационный подход к решению жилищной проблемы.

Ключевые слова: муниципальное образование, жилищное строительство, жилищный фонд, анкетированный опрос, жилищная проблема.

The summary: pricing management of housing construction in Kaluga region is considered in the article. Having analysed various kinds of pricing process regulation in the region, and having received conclusions about necessity of detailed formation of the given process, an innovative approach for realization of these regulating measures is also offered in the article.

Keywords: municipality, housing construction, housing stock, poll, housing problem.

Жилье по-прежнему остается одной из наиболее острых и социально значимых проблем для многих жителей Калужской области. Жилищное строительство является важной социально значимой сферой народного хозяйства. Оно предназначено удовлетворять текущие потребности населения в новых домах (квартирах) и одновременно решать стратегическую задачу обновления жилищного фонда региона, его расширенное воспроизводство.

За годы реформ и экономического кризиса объемы жилищного строительства в Калужской области резко сократились. Жилищная проблема стала одной из наиболее острых проблем в регионе. Рост темпов жилищного строительства и обеспеченности населения благоустроенным жильем, происходивший в последние годы, остается недостаточным и в целом не удовлетворяет существующий спрос. Это вызывает дополнительное увеличение цен на жилье. Не случайно губернатор области Артамонов А.Д. в интервью «Аргументы и Факты – Калуга» в декабре 2010 года заявил, что «Самая важная проблема, которую нам предстоит решить, - это жилье. Мы хотим сделать 2011 год годом жилищного строительства, я лично займусь этой темой – чтобы сдвинуть ее, чтобы она набрала обороты. Нам надо строить по одному миллиону квадратных метров жилья в год. Если мы добьемся этой цели, нам не будет равных, потому что в регион с удовольствием поедут люди, чтобы здесь жить и работать» [1].

Каким образом жилищная проблема решается в одном из достаточно промышленно-развитых районов Калужской области, находящемся на юго-западе региона – Людиновском – с населением в 45,9 (на 01.01.2009 г.) тыс. человек?

В настоящее время площадь жилищного фонда Людиновского района составляет 1021,4 тыс.кв.м. [2].

Средняя обеспеченность населения жильем – 22,3 кв.м. (2009 г.) на человека, что ниже, чем в среднем по области (24,3 кв.м.). При этом почти треть населения района проживает в неблагоустроенном жилье.

Общая площадь жилых помещений приходящаяся в среднем на одного жителя

Качественные характеристики районного жилого фонда, к сожалению, показывают его невысокий уровень. Так, 60,2 % жилья имеет износ до 30,0 %; 20,2 % фонда с износом более 65,0 % требуют ремонта либо модернизации и 4,4 % с износом свыше 70,0 % требуют капитального ремонта, модернизации либо сноса. Значительная часть жилищного фонда не соответствует потребностям населения по своим качественным характеристикам. Каждая третья квартира не оборудована централизованным водоснабжением, канализацией и центральным отоплением, каждая вторая – горячим водоснабжением.

В аварийном состоянии находится около 2,4 % жилищного фонда района.

Не удовлетворены своими жилищными условиями более 60,0 % семей области.

Улучшение жилищных условий населения

При существующем уровне доходов и цен на жилье лишь не более 10,0 % населения района могут улучшить свои жилищные условия.

Достаточно большой удельный вес семей-очередников на получение жилья в общем числе семей в Людиновском районе – 8,0 %, выше только в Обнинске – 11,0 % и Калуге – 9,0 %. Не снижается острота проблемы, связанной с наличием ветхого и аварийного жилищного фонда.

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда

(в процентах к общей площади всего жилищного фонда)

Состав жилищного фонда Людиновского района характеризуется также наличием жилых многоквартирных домов, построенных в дореволюционный период, одноэтажных домов щитового типа, выведенных из состава жилищного фонда, но продолжающих до сих пор служить гражданам жильем, одно- и двухэтажных шлакоблочных домов, а также пятиэтажных домов «сталинского» типа постройки 30-50-х годов, домов первых массовых серий индустриального домостроения 60-70-х годов, включая крупнопанельные дома серии 1 – 335, пятиэтажных построек.

Отрицательным фактором для района является и то, что большинство домов первых массовых серий, требующих сноса или капитального ремонта, сосредоточено в городе Людинове (233,6 тыс. кв. метров), больше только в городе Калуге (776,3 тыс. кв.м.), Обнинске (556,1 тыс. кв. м.) и Малоярославце (332,8 тыс. кв. м.).

Существенным отрицательным фактором, влияющим на жилищное строительство, также служит демографический фактор. В Людиновском районе достаточно длительное время отмечается сокращение численности населения. Естественная убыль населения происходит за счет отрицательного сальдо миграции на фоне постоянно сокращающегося естественного прироста населения. Естественная убыль населения в 2008 г. составила 820 человек на 599 родившихся, если в 2008 г. численность населения в районе составляло 46,1 тыс. чел., то в 2009 г. – 45,9 тыс. чел. И эта тенденция распространяется и на 2010 г. [3]. Тенденции суженного воспроизводства населения могут быть преодолены только в случае изменения демографической ситуации населения, в первую очередь молодого поколения, путем формирования соответствующей демографической политики в районе. В связи с этим, на мой взгляд, государственная поддержка должна быть оказана прежде всего молодым, многодетным и приемным семьям.

В последние годы в районе оживляется строительство жилья. Этому способствует реализация национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». При главе районе создан совет по реализации данного национального проекта, проводятся заседания, на которых определены задачи по формированию земельных участков под строительство, возможности строительных и обсуживающих организаций, промышленных предприятий, ход работы над генеральным планом развития города.

Заданием, доведённым Людиновскому району в докризисный период Администрацией Губернатора Калужской области, предусматривалось построить в 2007 г. 7,0 тыс. кв. м., в 2008 – 34,0 тыс. кв. м., в 2009 – 40,0 тыс. кв. м, в 2010 – 47,0 тыс. кв. м. Это трудная задача, ведь даже в лучшие времена, когда строительство жилья в районе велось высокими темпами всеми предприятиями и организациями и району не хватало для выполнения планов строительных мощностей, вводилось в эксплуатацию не более 30,0 тыс. кв.м. в год. Наступивший экономический кризис заставил пересмотреть амбициозные и ничем, на мой взгляд, не подкрепленные планы. Министерством строительства и ЖКХ Калужской области были доведены до Администрации Людиновского района следующие задания на 2007 – 2009 гг. (см. таблицу), которые не решают в целом острую жилищную проблему ни в настоящее время, ни на перспективу.

План жилищного строительства на территории Калужской области на 2009г.

В целом эти относительно скромные скорректированные задания по годам были выполнены, так в 2007 г. намеченные планы по строительству жилья в районе были выполнены и было построено 7071,0 кв. м., в 2008 г. – 12015,0 кв.м., а в 2009 г. почти столько же, сколько и в 2008 г. – 12019,0 кв.м., однако в целом, как уже отмечалось ранее, они существенно ситуации не меняют.

Объем строительства жилья в 2009 г.

Причем подавляющая доля построенного жилья осуществлена в индивидуальном частном секторе (82,0 % в 2008 году и 86,3% в 2009 году).

Индивидуальный жилищное строительство в Людиновском районе

При этом основными инвесторами являлись сами индивидуальные частные лица, которые строили жилье для себя либо за счет своих средств, либо с привлечением кредитов.

Удельный вес жилых домов, построенных населением за свой счет с помощью кредитов, в общем вводе жилья (в %)

Ввод жилья на 1000 человек населения в среднем по области составил 455,7 кв.м.), в Людиновском районе (262,8 кв.м.), что значительно меньше среднеобластного показателя.

Средняя фактическая сложившаяся для застройщиков стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений (без индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов) в 2009 г. по Людиновскому району составила 18,0 тыс. рублей, причем стоимость строительства жилых домов в сельской местности приблизилась к стоимости строительства жилья в городах и поселках городского типа.

По состоянию на 1 января 2010 г. на первичном Людиновском рынке жилья стоимость 1 кв. м общей площади жилых домов составила 26,0 тыс. рублей, на вторичном – чуть более 30,0 тыс. руб.

В таблице приведена динамика и прогноз средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилья по Калужской области, рассчитанный Министерством строительства и ЖКХ Калужской области, исходя из выполнения в полной мере в регионе нацпроекта «Доступное жилье».

По состоянию на 1 января 2008 г. на первичном рынке жилья стоимость 1 кв. м общей площади жилых домов составила в области в среднем 59,9 тыс. руб., на вторичном – 61,19 тыс. руб., что значительно перекрывает прогнозируемые показатели.

Характерными чертами рынка жилой недвижимости в Людиновском районе остаются недостаточная обеспеченность населения жильем, несоответствие стоимости жилья уровню доходов граждан, недостаточный для замены выбывающего жилищного фонда объем нового строительства, отсутствие эффективных финансовых инструментов, стимулирующих частных инвесторов вкладывать средства в жилищное строительство, отсутствие доступных кредитных источников, позволяющих населению приобретать жилье в кредит.

Падение объемов строительства жилья относительно 80 – 90-х годов прошлого столетия обусловлено резким сокращением участия государства в рынке жилищного строительства.

Отрицательное влияние на темпы и объемы жилищного строительства в Людиновском районе оказывают также, на мой взгляд, следующие обстоятельства:

– градостроительная документация большинства городских и сельских поселений устарела и требует корректировки. Это сдерживает развитие рынка земли и усложняет процедуру формирования земельных участков для строительства;

– сроки согласования строительства объектов достигают 15 месяцев, что влечет значительные финансовые расходы застройщиков.

Существенное негативное влияние на рост объемов жилищного строительства оказывает значительное отставание в развитии инженерной инфраструктуры. Доля стоимости инженерных сетей в стоимости квартир в жилых домах, построенных в городе и районе, достигает иногда 35,0 % расходов на строительство.

Необходимо также отметить, что мощности существующих систем водоотведения, водоснабжения, очистки сточных вод и энергоснабжения требуют модернизации, что также негативным образом сказывается на развитии градостроительной деятельности.

Следует особо отметить неразвитость строительной индустрии в МО «Людиновский район» и отсутствии какой-либо конкуренции в строительном бизнесе. По состоянию на 1 января 2010 года на территории района действуют 280 малых предприятий и около 2 тыс. индивидуальных предпринимателей, при этом доля малого бизнеса в строительстве составляет 76,0 % [4]. Однако в районе только одна фирма занимается строительством жилья (ООО «Комфорт»), все остальные являются крайне маломощными со штатом в среднем 3 человека и занимаются ремонтно-строительными работами [5].

Самостоятельно ООО «Комфорт» со штатом 30 человек за последние три года построило в городе Людиново два дома (24 и 78 квартир), при этом эти дома были построены только за счет будущих их жителей (дольщиков), имеющих на это средства (дома для «обеспеченных») без привлечения фирмой кредитных ресурсов и своих средств.

Анкетированный опрос, проведенный мной среди руководителей строительных фирм в районе показал, что главными проблемами, сдерживающими развитие стройиндустрии в муниципальном образовании являются большие риски при продаже построенного жилья из-за его высокой стоимости и низких доходах граждан, высокие ставки по кредитам, постоянный рост тарифов на электричество, отопление, услуги водоканала и пр., нестабильность законодательства, регулирующего хозяйственную деятельность, включая жилищное строительство. При этом все опрошенные на вопрос анкеты «Жилищное строительства в Людиновском районе организовано лучше или хуже по сравнению с другими районами Калужской области?» Ответили «хуже». Отсутствие конкуренции и неразвитость стройиндустрии в муниципальном образовании приводит к постоянному росту цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в районе и не случайно стоимость квадратного метра жилья в Людиново выше, чем, например, в соседней Брянской области, где рынок жилья развит лучше.

Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в муниципальном жилищном фонде (2008 г.)

Не менее важной проблемой для населения района является строительство муниципального социального относительно дешевого жилья. Оно не строится совсем за последние годы по нескольким причинам: скудности местного бюджета и его дефицитности и дотационности, неразвитости местной стройиндустрии и пр. Таким образом, у населения с низкими доходами (бюджетники, пенсионеры, молодые семьи и т.д.) нет перспектив решения своих жилищных проблем, что является причиной социальной напряженности и оттока людей из города и района. Муниципалитет не может даже каким-либо образом решить проблемы недостроек: по всему городу разбросаны остовы фундаментов и первых этажей, начатых когда-то при советской власти местными крупными предприятиями (тепловозостроительным, агрегатным заводами) строительство жилых зданий, которые постепенно разрушаются и приходят в негодность. А ведь строительство муниципального жилья позволило бы не только решить жилищные проблемы незащищенных категорий граждан, но и возродить конкуренцию на рынке жилья и снизить цены на него.

Проведенное нами небольшое исследование строительства жилья в Людиновском районе Калужской области показывает наличие значительных проблем в этой важнейшей для каждого человека сфере жизненных потребностей. Отсутствие решений этих проблем или недостаточное их решение лишает Людиновский район перспектив его развития, а жителей – возможности достойного существования.

Литература:

1. «Аргументы и Факты – Калуга», № 50, 2010, с.8.

2. Социально-экономическое положение муниципальных районов и городских округов Калужской области в 2007-2008 гг., с.53.

3. Социально – экономическое положение муниципальных районов и городских округов Калужской области в 2007-2008гг., с. 21 -22.

4. Отчет главы муниципального района «Город Людиново и Людиновский район» А.Т. Балабаева об итогах деятельности с 2005 по 2009 гг. и задачах на предстоящий период. С.3

5. Социально-экономическое положение муниципальных районов и городских округов Калужской области в 2007-2008 гг., с. 37.