Анализ проблем низкого спроса на дома-новостройки при переселении граждан из аварийного жилищного фонда



В статье рассматриваются проблемные вопросы реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Автор анализирует статистические данные обеспечения жильем граждан по программам переселения областного уровня на примере Ростовской области. Автор обращает внимание на заинтересованность застройщиков в осуществлении жилищного строительства преимущественно в крупных городах-мегаполисах.

Ключевые слова: Ростовская область, город Шахты, аварийный фонд, дом, долевое строительство, Ростов-на-Дону, аварийный жилищный фонд.

The article discusses the problematic issues of the implementation of measures for the resettlement of citizens from the emergency housing fund. The author analyzes the statistical data on housing provision for citizens under resettlement programs at the regional level using the example of the Rostov region. The author draws attention to the interest of developers in housing construction mainly in large metropolitan cities.

Keywords: Rostov region, Shakhty city, emergency fund, house, shared-equity construction, Rostov-on-Don, emergency housing fund

В условиях современного мира большинство граждан желают улучшить свои жилищные условия, при этом Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище [1].

В этой связи граждане имеют право стать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма и претендовать на получение жилых помещений, как в порядке общей очереди, так и вне очереди в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания [2].

По официальным данным публично-правовой компании «Фонд развития территорий», на территории Российской Федерации по программам расселения 2019–2025 годов, структура аварийного жилищного фонда России (по годам постройки домов) сформировалась следующим образом: 6,04 % занимают аварийные дома до 1920 года постройки, 13,17 % занимают аварийные дома с 1921 по 1945 годы постройки, 52,96 % — с 1946 по 1970, 25,57 % с 1971 по 1995, 1,06 % с 1996 и позднее [3].

В реализации федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жилье и городская среда» [4] участвуют 85 регионов, с расселением 9 033,0800 тыс. кв. метров аварийного жилья и улучшением жилищных условий 509 тыс. человек.

Анализируя данные публично-правовой компании «Фонд развития территорий», мы понимаем, что Ростовская область занимает 18 место по объемам аварийного фонда, подлежащего расселению по программам 2019–2025 годов, с необходимостью расселения 149,67 тыс. кв. метров. На первом месте — республика Саха (Якутия), с необходимостью расселения 1 147,32 тыс. кв. метров аварийного фонда [3].

Регионы, в том числе Ростовская область, завершившие мероприятия по расселению аварийного фонда, признанного таковым до 01.01.2017 года, реализуют мероприятий по расселению аварийного фонда, признанного таковым после 01.01.2017 г. [3].

В ходе анализа областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащих сносу или реконструкции», установлено, что город Ростов-на-Дону занимает первое место в Ростовской области по объемам аварийного жилищного фонда, второе место принадлежит городу Шахты, третье — городу Гуково. Так, в городе Ростове-на-Дону, с 01.01.2017 по 01.01.2022 признаны аварийными и подлежат расселению 58 008,18 кв. м, 1734 семьи, 3050 человек, в городе Шахты — 51 073,08 кв. м, 1110 семей, 2637 человек, в городе Гуково — 22 628,7 кв. м, 468 семей, 1009 человек [5].

Согласно областной адресной программе «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 1 января 2022 г., подлежащих сносу или реконструкции» [6], среди городов Ростовской области по объемам аварийного фонда, признанного таковым после 01.01.2022, город Шахты занимает первое место с расселяемой площадью 24 307,38 кв. м, 525 семей, 1412 человек. На втором месте находится город Ростов-на-Дону, с необходимостью расселения 22 470,8 кв. м, 784 семьи, 1248 человек. На третьем месте — город Новошахтинск — 7 572 кв. м, 168 семей, 386 человек.

Поскольку объемы аварийного фонда значительны, можно сделать вывод, что жилищный фонд регионов, в том числе Ростовской области, требует обновления, что улучшит внешние облики городов, повысит качество жизни жителей, обеспечит их безопасные условия проживания, приблизит жилье к современным меркам.

Мегаполисы осуществляют строительство новых микрорайонов, реализуют программы реновации жилья, комплексную застройку территорий, привлекают новых застройщиков для жилищного строительства.

Регионы не всегда справляются с данной задачей, поскольку застройщики заинтересованы в строительстве многоквартирных жилых домов в крупных городах, где стоимость реализации строящегося или построенного жилья значительно выше, чем в других городах этого же региона.

Так, например, средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на 2025 год, согласно приказу министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 03.10.2024 № 21, составила по городу Ростов-на-Дону — 131,148 тысяч рублей, по городам Шахты, Гуково, Новошахтинск — 88,528 тысяч рублей, по городу Таганрог — 119,519 тысяч рублей, по городу Батайск — 99,458 тысяч рублей. [7].

То есть, если рассмотреть строительство типового многоквартирного дома в городах Ростове-на-Дону, Шахты, Гуково, Новошахтинск, то при одинаковых затратах по стоимости материалов на строительство, стоимость реализации недвижимого имущества будет различной, как следствие, застройщики имеют наибольшей интерес к строительству в городе Ростове-на-Дону и наименьший интерес к строительству многоквартирных домов в других городах Ростовской области. Кроме личной заинтересованности, застройщик, зачастую, поставлен в зависимость от условий кредитования, поскольку строительство домов с использованием счетов эскроу, предусматривает использование собственных средств или заемных, в результате чего банки также просчитывают рентабельность и окупаемость стоимости строительства при предоставлении кредитов для обеспечения их возврата.

Согласно Государственной программе Ростовской области «Территориальное планирование и обеспечение доступным и комфортным жильем населения Ростовской области», в 2022 году объемы жилищного строительства достигли рекордных значений за всю историю Ростовской области и составили 2 703,7 тыс. кв. метров, из них многоквартирные дома — 1 273,5 тыс. кв. метров [8]. В 2023 году введено в эксплуатацию 2 963 тыс. кв. м жилья, из них многоквартирные дома составили 1 220 тыс. кв. метров [9].

Между тем, в 2022 году в городе Шахты Ростовской области многоквартирные жилые дома в эксплуатацию не вводились.

В 2023 году введено 43 тыс. кв. м жилья, из них: 2 многоквартирных жилых дома по ул. Калинина, д.2, ул. Калинина, д.4, в которые переселены граждане из аварийного жилищного фонда и дети-сироты [10].

В 2022 году в городе Шахты Ростовской области выданы разрешения на строительство 2 многоквартирных жилых домов по ул. Бродского, д.8 [11], ул. Бродского, д.10 (ООО «Специализированный застройщик «РБС»).

За период 2023–2024 годов в городе Шахты Ростовской области выданы разрешения на строительство 6 многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: ул. Ильюшина, 6 (Прядильщиков А. А.), территория квартала, ограниченного пер. Горбачева, ул. Жукова, пер. Тамбовский, ул. Невельского б/н (ООО «М-ТАСТРОЙ-19), пр-кт Шахтинский, 67 (ООО «Специализированный застройщик «СТРОЙИНВЕСТ»), пр-кт Александровск-Грушевский, 20 (ООО «Специализированный застройщик «СТРОЙИНВЕСТ»), ул.Калинина, 10 (ООО «СЗ «РБСТРОЙ-ДОН»), пр-кт Победа Революции, 109-б (ООО «Специализированный застройщик «Победа») [12].

По состоянию на ноябрь 2024 года распроданная площадь застройщиками составила: ООО «СЗ «РБС» — 42 %, ООО «СЗ «СТРОЙИНВЕСТ» — 24 %, ООО «СЗ «РБС-ДОН» составила 20 % [13]. У застройщика ООО «М-ТАСТРОЙ», продажи не открыты, строительство не ведется.

За 9 месяцев 2024 года на территории города Шахты Ростовской области многоквартирные жилые дома, в том числе разрешения на строительство по которым выданы в 2022 году, в эксплуатацию не вводились.

Согласно стратегии социально-экономического развития города Шахты на период до 2030 года: «В период с 2014 по 2018 год включительно, около 70 процентов семей стабильно обеспечивались жилыми помещениями во вновь построенных домах.

Начиная с 2019 года, наблюдается значительный спад по вселению граждан в дома-новостройки в связи с длительным строительством многоквартирных домов, поскольку темпы ввода объектов в эксплуатацию поставлены в зависимость от мощностей застройщика, его финансовой обеспеченности, привлечения кредитных средств банков» [14].

Таким образом, очевиден факт переселения граждан города Шахты Ростовской области в помещения вторичного рынка, при этом собственники, получившие от муниципалитета денежные средства, приобретают жилые помещения, расположенные близ прежнего места проживания и не готовы ожидать завершения строительства многоквартирных домов, сроки ввода в эксплуатацию которых смещаются застройщиками, в связи с чем, во-первых, растет недоверие населения к застройщикам, а во-вторых, граждане, ожидавшие в очереди на переселение из аварийного фонда несколько лет и понимающие, что средства бюджетов выделены, не желают ждать еще неопределенный срок для переезда в новое жилье. При этом осознание того, что в старом жилищном фонде изношены коммуникации, притупляется.

В случае приобретения жилья в многоквартирном доме, который впоследствии будет признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может возникнуть ситуация, когда гражданин будет расселяться из аварийного жилищного фонда неоднократно. В этом случае собственник защищен законодательством Российской Федерации и имеет право получения денежной компенсации за свое жилое помещение, непригодное для проживания [2].

Другим вопросом станет: удобно ли ему это? Ведь в молодом возрасте переезд с одного места проживания в другое не так ощутим, как в зрелом или более старшем, когда у граждан имеется работа, расположенная по маршруту следования ближе к дому, круг общения, досуг, поликлиника.

В этой связи, считаем, что крупным застройщикам необходимо рассматривать не только экономическую, но и моральную составляющую по обновлению своего региона, демонстрируя профессионализм, высокие темпы строительства, для укрепления своего же рейтинга и благополучия области.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации: сайт: Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202210060013?index=4 (дата обращения 23.12.2024).
2. Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации». Сайт Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: http://actual.pravo.gov.ru/content/content.html#hash=8b4a1920bd1b392ecc9684dc74ddebb02da5af465df06bc4a7ff8c2baf3915ce&ttl=1 (дата обращения 23.12.2024).
3. Переселение из аварийного жилья: сайт Фонд развития территорий. [Электронный ресурс]. URL: https://фрт.рф/napravleniya/pereselenie/ (дата обращения 12.12.2024).
4. Паспорт федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» (утв. Минстроем России). [Электронный ресурс]. URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/139236/ (дата обращения 22.12.2024).
5. Постановление Правительства Ростовской области от 30.10.2023 № 776 «Об утверждении областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащих сносу или реконструкции»: сайт Официальный портал Правительства Ростовской области. [Электронный ресурс]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/document/6100202311010019 (дата обращения 12.12.2024).
6. Постановление Правительства Ростовской области от 28.10.2024 № 750 «Об утверждении областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 1 января 2022 г., подлежащих сносу или реконструкции»: сайт Официальный портал Правительства Ростовской области. [Электронный ресурс]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/document/6100202410300005 (дата обращения 12.12.2024).
7. Постановление Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 3 октября 2024 № 21 «Об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на 2025 год»: сайт Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: http://publication.pravo.gov.ru/document/6101202410040001 (дата обращения 12.12.2024).
8. Постановление Правительства Ростовской области от 17.10.2018 № 642 «Об утверждении государственной программы Ростовской области «Территориальное планирование и обеспечение доступным и комфортным жильем населения Ростовской области»: сайт Официальный портал Правительства Ростовской области. [Электронный ресурс]. URL: https://www.donland.ru/documents/9722/ (дата обращения 12.12.2024).
9. Ввод жилья в эксплуатацию: сайт Единая информационная система жилищного строительства. [Электронный ресурс]. URL: https://наш.дом.рф/аналитика/ввод_жилья (дата обращения 12.12.2024).
10. В 2023 году в Шахтах введено в эксплуатацию более 43 тысяч квадратных метров жилья: сайт официальный портал Администрация города Шахты. [Электронный ресурс]. URL: https://shakhty.donland.ru/presscenter/news/217307/ (дата обращения 22.12.2024).
11. ЖК «Артём»: сайт Единая информационная система жилищного строительства. [Электронный ресурс]. URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/49133 (дата обращения 22.12.2024).
12. Статистическая информация и иные сведения о градостроительной деятельности: сайт Официальный портал Администрация города Шахты. [Электронный ресурс]. URL: https://shakhty.donland.ru/activity/32217/ (дата обращения 22.12.2024).
13. Реализация квартир в строящихся домах | ЕИСЖС: сайт Единая информационная система жилищного строительства. [Электронный ресурс]. URL: https://наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир (дата обращения 22.12.2024).
14. Стратегия социально-экономического развития города Шахты на период до 2030 года: сайт Официальный портал городской Думы города Шахты. [Электронный ресурс]. URL: https://www.shakhty-duma.ru/wp-content/proekty/2023/259_2.docx.