В данной научной статье анализируются проблемы отнесения жилья к аварийному и ветхому фондам, а также рассматриваются причины несвоевременной реализации программ по расселению населения из указанного жилья.
Ключевые слова: аварийное жилье, ветхое жилье, изъятие аварийного жилья, расселение аварийного и ветхого фонда.
Одной из основных проблем в жилищной политике является проблема переселения людей из ветхого и аварийного жилья. Данное жилье в связи с его износом создает угрозу проживания в нем граждан, замедляет темпы развития крупных городов, а также ухудшает облик этих городов.
На сегодняшний день вопрос расселения граждан из аварийного и ветхого фонда регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Жилищный Кодекс Российской Федерации [1], Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» [2], Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» [3], а также региональными адресными программами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Например, в Нижегородской области разработана региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Нижегородской области на 2019–2023 годы» [5].
19 марта 2024 года в рамках очередного заседания постоянной комиссии городской Думы Нижнего Новгорода были выявлены итоги реализации программы Нижегородской области по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья [5]. Так, по результатам программы было расселено 192 аварийных дома (1850 квартир), которые были признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в период с 1 января 2012 года по 1 января 2017 года. Таким образом, в Нижегородской области программа выполнена в полном объеме, согласно поставленным задачам. Программа предусматривала переселение людей из 255 домов, которые были признаны аварийными в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года. (программа продлена до 2025г.)
Однако при реализации программы исполнители сталкивались с некоторыми проблемами, что замедляло процесс переселения людей.
Во-первых, в действующих нормативно-правовых актах отсутствуют четкие критерии разграничения ветхого и аварийного жилья.
Законодатель предлагает считать здание аварийным в случае аварийного технического состояния его несущих строительных конструкций или многоквартирного дома в целом, характеризующихся их разрушением либо повреждением и деформациями, свидетельствующими об исчерпывании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома. Следовательно, аварийным будет признан дом, проживание в котором угрожает здоровью и жизни граждан.
Понятие ветхого жилья в законодательстве отсутствует, однако, в правоприменительной практике это понятие используется достаточно часто.
Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2–04.2004, ветхое состояние здания предполагает «состояние, при котором конструкции здания и само здание в целом имеют износ: для каменных домов — свыше 70 %, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65 %, т. е. основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям» [6].
Таким образом, можно сделать вывод, что в случае признания здания ветхим расселение не требуется, если здание не представляет угрозу для жизни и здоровья.
В отличие от ветхого жилья, аварийное предполагает не общий процент износа несущих конструкций, а состояние фундамента, основных перекрытий и несущих стен.
В связи с этим необходимо на законодательном уровне закрепить понятие ветхого жилья и критериев его признания. Такое закрепление возможно с учетом судебной практики признания зданий ветхими, а также с учетом приведенных положений Методического пособия.
В Нижнем Новгороде была утверждена муниципальная программа «Обеспечение граждан города Нижнего Новгорода доступным и комфортным жильем» на 2023–2028 годы» [7], одним из направлений которой является улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, то есть аварийных и ветхих домах. В ходе реализации данной программы планируется расселение 38, 9 тыс. кв.м. аварийного жилищного фонда., из которых площадь аварийного фонда жилищного фонда, расселенного при поддержке средств Фонда содействия реформированию ЖКХ — 20, 3 тыс. кв. м., количество граждан, которые будут расселены составит — 1722 чел.
В настоящий момент на территории города располагается порядка 1615 ветхих и 574 аварийных домов. Ежегодно статус аварийности приобретают не менее 18 тыс. кв. метров жилищного фонда.
Соответственно в данном случае можно выявить вторую проблему, выраженную в отсутствие четких сроков расселения.
Срок переселения устанавливается региональной адресной программой, и он может сильно затягиваться по разным причинам, например, в связи с отсутствием финансирования, оспариванием выкупной стоимости или отсутствием жилья для замены.
Например, в рамках дела № 88–11370/2020, 2–342/2019 Четвертого кассационного суда общей юрисдикции [4] собственник обратился в суд с требованием признать незаконными действия администрации в сфере переселения граждан из аварийного жилья незаконными действиями. Истец был включен в региональную программу по переселению из аварийного жилья два года назад, но жилое помещение на день рассмотрения дела ему не было предоставлено (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2020).
Анализ судебной практики по рассматриваемой категории споров показал, что зачастую они связаны с ненадлежащим исполнением органами местного самоуправления обязанностей по своевременному расселению. Причины несвоевременного расселения могут быть связаны с ненадлежащим исполнением своих обязанностей как органов местного самоуправления, так и с недобросовестным поведением проживающих в жилых помещениях лиц.
Важно понимать, что расселение из ветхих и аварийных домов не является способом улучшения жилищных условий. Выделяемая квартира должна соответствовать количеству квадратных метров той, которая находилась в аварийном доме. Жилье может быть предложено и в новостройках, и в квартирах из «вторичного» фонда. Предоставляемые в обмен помещения должны соответствовать жилищным нормам в части благоустроенности: соответствие нормам противопожарной безопасности, санитарным и техническим нормам.
В случае, если предоставленная в обмен квартира не соответствует нормам жилищного законодательства (например, меньше по количеству метров, размер выкупной цены за квартиру меньше ожидаемого), то лицо может обратиться в суд с требованиями для защиты своих прав.
Отсутствие договоренностей между сторонами влечет затягивание сроков предоставления жилья, а также сроков по реализации региональных адресных программ.
Вызывает интерес вопрос предоставления помещения при расселении из коммунальной квартиры, так как в настоящее время невозможно предоставить равнозначную замену (жилье такого типа уже не строится).
В целях минимизации рисков бездействия (неэффективной) работы органов местного самоуправления при переселении граждан из аварийного жилья представляется возможным закрепить в нормах жилищного законодательства положения, которые будут четко определять сроки издания органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка и помещений, расположенных в аварийном доме.
Кроме того, в целях исключения возможности длительного затягивания сроков возможно взаимодействие органов Прокуратуры с органами местного самоуправления в форме контроля за проведением программы расселения.
Согласно действующему законодательству, капитальный ремонт жильцами дома признанного аварийным не оплачивается, в связи с тем, что для собственников наступают неблагоприятные последствия в виде невозможности его использования в будущем. В свою очередь, ветхий фонд включается в программу по капитальному ремонту. На наш взгляд, это делается с целью оттянуть износ конструкций, который в дальнейшем станет причиной перевода дома из ветхого в аварийный, однако, дома с менее чем пять квартир не включаются в адресную программу по капитальному ремонту, что в свою очередь приводит к третьей проблеме.
Согласно п.1 ч.2. ст. 168 ЖК РФ, в региональную программу по капитальному ремонту могут не включаться дома, в которых имеется менее чем пять квартир.
Данное положение в значительной степени ухудшает права граждан, которые там проживают, так как собраться достаточное количество денежных средства для проведения капитального ремонта здания своими силами не представляется возможным, что в свою очередь повлечет более быстрый износ здания, что в дальнейшем послужит причиной для расселения такого помещения.
При расселении граждан из аварийного жилья им может быть предоставлено другое жилое помещение. Такое предоставляемое жилое помещение должно соответствовать критериям, а именно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным требованиям, находиться в границах населенного пункта и равнозначным по площади, однако, речь идет об общей площади, а не о жилой. Пользуясь данной формулировкой, администрация может предоставлять жилые помещения, которые по площади меньше жилья, занимаемого ими раннее.
Иная часто встречающаяся в практике ситуация, когда жилое помещение предоставляется не в том районе, где находилось старое жилое помещение, а в границах населенного пункта (согласно требованию закона), что может в значительной степени отдалить собственника от привычного места обитания, усложнить его жизнь.
Таким образом, основной задачей государства в жилищной политике должно стать решение проблем в сфере переселения граждан из ветхого, аварийного жилья. Гражданам должны быть предоставлены безопасные и благополучные условия проживания, соответствующие нормам жилищного законодательства.
Литература:
- Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.
- Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» // Российская газета. 2007. № 162.
- Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // Российская газета. 2006. № 28.
- Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2020 по делу № 88–11370/2020, 2–342/2019 // Документ опубликован не был. СПС «КонсультантПлюс».
- Постановление Правительства Нижегородской области от 29.03.2019 № 168 «Об утверждении государственной региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Нижегородской области на 2019–2023 годы». [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/45750712/
- Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2–04.2004, утвержденное Госстроем Российской Федерации. [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/12135452/#friends
- Постановление администрации города Нижнего Новгорода от 27.12.2022 № 7120 «Об утверждении муниципальной программы города Нижнего Новгорода «Обеспечение граждан города Нижнего Новгорода доступным и комфортным жильем» на 2023–2028 годы». [Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/406100331/#friends
