В статье автор исследует проблемы в организации и проведении капитальных ремонтов в России.
Ключевые слова: капитальный ремонт, счёт регионального оператора, специальный счёт, региональная программа капитального ремонта, многоквартирный дом .
В настоящее время в России отмечается рост темпов строительства новых многоквартирных домов. При этом износ жилого фонда требует проведения капитальных ремонтов, причём не только в старых домах, но и в домах 10–15-летней постройки. Это связано с тем, что качество строительства зачастую имеет низкий уровень и ряд домов нужно ремонтировать практически сразу после окончания гарантийного срока. В данной ситуации правильно выстроенный процесс текущего ремонта до сроков проведения капитального позволяет содержать жилой фонд таким образом, чтобы к срокам капитального ремонта общее текущее состояние общедомового имущества было достаточное для приведения конкретных работ, входящих в работы по капитальному ремонту многоквартирных домов.
В рамках определения конкретных проблем, связанных с проведением и организацией капитального ремонта, можно их разграничить на два блока:
— проблемы, связанные с организацией и проведением на макроуровне;
— проблемы частного характера (рис.1).
Рис. 1. Проблемы в организации и проведении капитальных ремонтов в России
Сложившейся система привлечения подрядных организаций на территории субъектов РФ функционирует по-разному в виду разных практик правоприменения: существуют различные подходы к формированию лотов, использование возможности объединения предметов электронного аукциона.
Также существует региональные особенности условий выполнения работ по капитальному ремонту. Даже после принятия новой нормативно-правовой базы регулирующей взаимоотношения в рамках проведения организации капитального ремонта, направленных на совершенствование системы закупочных процедур в данной сфере всё равно остаётся ряд нерешенных проблем. К ним можно отнести:
— недостаточность требований квалификации сотрудников подрядных организаций;
— проблема контроля повышения предельного размера обязательств исходя из которого членом СРО был внесён взнос в компенсационный фонд;
— отсутствие достаточного количества квалифицированных подрядных организаций в отдельных субъектах по отдельным предметам предварительного отбора;
— отсутствие в договорах условий и требований, позволяющих регулировать и контролировать качество и эффективность выполняемых работ [2, с. 64].
Недостаточность требований к квалификации сотрудников подрядных организаций связана с отсутствием требований о необходимости наличия в штате организации специалистов, прошедших независимую оценку квалификации на соответствие профессиональному стандарту.
Проблемы контроля связаны с отсутствием информации о выполнении обязательств при поэтапном выполнении работ, при остатке только обязательств по оплате со стороны заказчика, а также невозможностью отклонения заявки участника при повышении совокупной стоимости выполняемых договоров над предельным размером обязательств.
Также важными и необходимыми для решения являются проблемы обязательного страхования строительных рисков при капитальном ремонте. В договорах зачастую не отражены пункты о страховании рисков, связанных со случайной гибелью или повреждением имущества, являющегося предметом, целью проведения строительно-монтажных работ, указанных в договоре подряда, на весь срок для их проведения на страховую сумму равную цене договора. Отсутствует страхование рисков за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц вследствие проведения строительно-монтажных работ. При проведении капитального ремонта также не страхуются риски, связанные с выявлением в период гарантийного срока недостатков, дефектов строительных работ [3, с. 23].
Блок проблем, связанных с проведением капитального ремонта частного характера, можно разделить на:
— проблемы, связанные с проведением капитального ремонта домов старых построек;
— проблемы, связанные с проведением капитальных ремонтов в будущем для новостроек.
При этом необходимо отметить, что общей проблемой является низкая заинтересованность собственников в проведении организации процедуры по подготовке к проведению капитальных ремонтов. Данная проблема влечёт за собой вопросы с организацией перехода от регионального оператора на специальный счёт. Только при наличии активно заинтересованных собственников жилья возможно проведение голосования общего собрания собственников по вопросам перехода от регионального оператора на формирование специального счёта и определения тарифов для его пополнения. При этом, необходимо знать нормативно-правовую базу по порядку установления размеров взносов на капитальный ремонт, которые действуют в конкретном субъекте Российской Федерации [4, с. 154].
При решении вопросов по организации ведения специального счёта существует проблема собираемости взносов. В этой связи появляются проблемы организации работы с должниками. Однако даже при наличии денежных средств на специальном счёте для проведения конкретных работ по капитальному ремонту могут возникать проблемы с действиями необходимыми для проведения предшествующих капитальному ремонту помимо собрания собственников жилья. Так, для того чтобы оценить необходимость проведения работ по капитальному ремонту необходимо констатировать факт текущих дефектов. Именно экспертиза способна погасить разногласия и конфликты между собственниками жилья и определить правомерность и необходимость проведения тех или иных работ в рамках осуществления капитального ремонта. Одной из важных проблем при проведении выборочного капитального ремонта является проблема правильного отнесения строительных работ, связанных именно с капитальным ремонтом, а не текущим. Зачастую при проведении капитальных ремонтов не учитываются различные факторы. Такие как:
— не проводится экспертиза или актирование ненадлежащего состояния объекта, на котором планируется проводить работы по капитальному ремонту;
— при проведении работ фактически их объём составляет менее 50 % от каждой конструкции или инженерной системы;
— работы не включены в региональную программу капитального ремонта в конкретном субъекте Российской Федерации [1, с. 63].
Другая проблема, которая может быть связана с необходимостью проведения определённых работ в рамках капитального ремонта связана с затягиванием текущего ремонта. Это может быть связано с недостаточностью тарифов на текущее содержание, в результате чего работы иногда подменяются капитальными.
Если влияние ранее описанных факторов велико, то зачастую через суд региональные операторы добиваются возврата денежных средств на специальный счёт, вследствие чего у многих ТСЖ и управляющих компаний возникают проблемы, связанные судебными издержками и затратами при доказательстве проведения правомерности проведенных работ в рамках капитального ремонта, с расходами на проведение дополнительных экспертиз для установления доказательств правомерности своих действий.
В целом можно сделать вывод, что в настоящее время в России существует проблемы по организации и проведению капитальных ремонтов как на федеральном и региональном уровнях, так и проблемы, связанные с проведением капитальных ремонтов в каждом конкретном случае частного порядка. В этой связи необходимо продолжить совершенствовать нормативно-правовую базу для устранения различных проблем в области закупочных процедур, проблем, связанных с обязательным страхованием рисков при проведении строительно-монтажных работ, устранении пробелов в процессе организации капитальных ремонтов, разработки мер по стимулированию собственников жилья в вопросах участия и контроля за исполнением капитальных ремонтов.
Литература:
- Ганзен Е. В. Выбор значимых факторов для принятия решений по капитальному ремонту и реконструкции административных зданий // Строительное производство. — 2021. — № 4. — С. 62–69.
- Гордеева Т. Е., Мамаева О. А. Организационно-технические и экономические вопросы управления капитальным ремонтом жилых домов // Стоимостной инжиниринг и экспертиза недвижимости: проблемы и перспективы развития: Сборник статей. — Самара, 2019. — С. 44–53.
- Король, О. А. Капитальный ремонт зданий: учебно-методическое пособие / О. А. Король, К. А. Шрейбер. — Москва: МИСИ — МГСУ, 2020. — 47 с.
- Управление недвижимым имуществом: учебник и практикум для среднего профессионального образования / С. Н. Максимов [и др.]; под редакцией С. Н. Максимова. — 3-е изд., испр. и доп. — М.: Юрайт, 2023. — 457 с.
