Преимущества и недостатки способов формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов



Статья посвящена анализу преимуществ и недостатков способов формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов: на специальном счете в банке, у регионального оператора. Также на основе выделенных преимуществ и недостатков была сделана попытка определить категории многоквартирных домов, которым больше подходит тот или иной способ.

Ключевые слова: капитальный ремонт, способы формирования фондов капитального ремонта, преимущества и недостатки

Реформирование системы накопления средств на капитальный ремонт было весьма ожидаемым процессом. За последние десятки лет износ зданий достиг уровня, с которым следует бороться новыми методами.

Такими новыми методами и явилось формирование фондов капитального ремонта за счет средств собственников квартир в этих домах.

Законодательство предусматривает два способа такого накопления:

1. Средства перечисляются региональному оператору, созданному в конкретном субъекте Российской Федерации. Региональный оператор аккумулирует средства всех многоквартирных домов, которыми был выбран данный способ. К тому же он несет все обязательства по проведению ремонта;
2. Средства перечисляются на специальный счет в банке, который открыт от имени всех собственников одного конкретного многоквартирного дома. То есть все обязанности, которые связаны с организацией и проведением капитального ремонта, ложатся на плечи собственников многоквартирного дома.

Возможно создание нескольких региональных операторов, которые осуществляют свою деятельность на части территории такого субъекта РФ. Региональный оператор является юридическим лицом, деятельность которого координируется субъектом Российской Федерации.

Подобная система финансирования капитального ремонта позволяет при недостаточности средств для проведения капитального ремонта в одном многоквартирном доме, предусмотренного региональной программы, использовать средства, полученные от собственников других многоквартирных домов, в которых не планируется проведение капитального ремонта в ближайшее время. То есть, фактически, через регионального оператора собственники помещений в одном доме берут в долг деньги собственников помещений в других многоквартирных домах, но это учитывается как «заём у регионального оператора». Собственники помещений в доме, на ремонт которого израсходовано средств больше, чем они накопили в фонде капитального ремонта, возмещают региональному оператору заемные средства своими последующими взносами на капитальный ремонт [1].

На специальном счете накапливаются денежные средства исключительно для проведения капитального ремонта одного конкретного многоквартирного дома. Но субъектом РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта, в случае формирования фонда на специальном счете. То есть, приостановление начислений взносов на капитальный ремонт, в случае достижения необходимого объема средств, установленного региональной программой [1].

Владельцем специального счета могут быть:

1. товарищество собственников жилья (ТСЖ);
2. жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
3. управляющая компания,
4. региональный оператор, если собственники многоквартирного дома приняли такое решение [1].

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям на своем официальном сайте в сети «Интернет» [1].

Данные способы коренным образом отличаются друг от друга, что свидетельствует о необходимости тщательного изучения всех плюсов и минусов. Изучение преимуществ и недостатков позволит принять решение собственниками многоквартирного дома, о котором они в дальнейшем не будут сожалеть. Также это позволит выделить те виды зданий, которым больше подходит тот или иной способ формирования фондов капитального ремонта.

Итак, рассмотрев способы формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов, выделим следующие их преимущества и недостатки [2].

Преимущества формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке:

− накопление средств происходит на счете одного дома и использование их на ремонт других домов невозможно;

− работы по капитальному ремонту можно провести раньше установленного срока, если к этому времени будет накоплена необходимая сумма;

− существует возможность изменения способа накопления средств в любой момент;

− собственники самостоятельно выбирают размер взноса, перечень работ и услуг по ремонту, сроки проведения и кредитную организацию, в которой будет открыт счет конкретного дома.

Недостатки формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке:

− собственники самостоятельно несут расходы по содержанию и ведению счета;

− работа с должниками по оплате взносов должна вестись собственниками;

− при недостаточности средств для проведения капитального ремонта в срок ТСЖ, ЖСК и УО сами определяют источник финансирования, в случае кредитования выплачивают проценты по кредиту;

− ТСЖ, ЖСК и УО самостоятельно взаимодействуют с выбранным банком.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете больше подойдет:

− дом, имеющий большую общую площадь;

− недавно построенный дом, либо конструктивные элементы были недавно заменены, то есть в ближайшее время капитальный ремонт не потребуется;

− если домом управляет ТСЖ, ЖСК и УО или иной специализированный кооператив;

− наличие желания у собственников активно участвовать в решении вопросов проведения капитального ремонта, либо конкретные жильцы готовы взять на себя эту ответственность.

Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных домов у регионального оператора имеет следующие преимущества:

− возможность проведения капитальных ремонтов в домах, которые остро в этом нуждаются. Старое законодательство этого не предусматривало. От таких домов просто отказывались управляющие компании. Теперь же у таких домов появился реальный шанс быть восстановленными.

− у региональных властей имеется субсидиарная ответственность по обязательствам регионального оператора, что дает гарантию гражданам на выполнение всех обязательств.

Недостатками формирования фондов капитального ремонта у регионального оператора являются:

− нехватка средств, собираемых региональным оператором для осуществления своих функций — люди отказываются платить.

− отсутствие у регионального оператора эффективных рычагов воздействия на неплательщиков. Он может взыскать задолженность только в судебном порядке;

− жесткая привязка в деятельности к региональной программе капитального ремонта, где капитальные ремонты должны быть проведены через 20–30, что вызывает недовольство граждан. Кроме того, никто не может спрогнозировать, что будет происходить в стране через 10, 15 лет, и сможет ли региональный оператор эффективно действовать все это время.

− отсутствие доверия со стороны граждан. Все чаще встречаются мнения, что «россиян обманули», «за что мы платим» и так далее.

Хотелось бы отметить тот факт, что управляющая компания, ТСЖ, ЖСК имеют лучшее представление о том, какой дом больше нуждается в проведении ремонта, куда лучше направить денежные средства, делает это быстрее и эффективнее. Образовав систему региональных операторов, государство стремилось решить наболевшие вопросы проведения ремонта многоквартирных домов, однако на практике создало несовершенный механизм, который нуждается в значительной законодательной доработке. Вместе с тем, при устранении большинства недостатков, система работы региональных операторов может значительно улучшить и оздоровить сферу ЖКХ [3].

Несмотря на то, что для каждого собственника указанные преимущества и недостатки могут представлять различный уровень важности при принятии решении о выборе способа формирования фондов капитального ремонта, важно иметь полную картину того, какие плюсы и минусы несут в себе эти способы.

Если при принятии решения это будет учтено, то процесс формирования фондов капитального ремонта будет более эффективен и менее трудоемок.

Литература:

1. Жилищный кодекс РФ от 29. 12. 2004 г. № 188-ФЗ [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».
2. «Дом. Строй» № 34(от 02.09.2015г.) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.domostroymedia.ru/articles/tema_nedeli/8926.
3. Кузин Н. Я., Селезнева А. К. Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов //Современные проблемы науки и образования. — 2015. — №. 1.