Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации 1 (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
‒перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
‒перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Ключевые слова: фонд капитального ремонта, капитальный ремонт, региональный оператор, формирование фонда капитального ремонта, способы управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
‒ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
‒ управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
‒ управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
В настоящее время на территории Пермского края имеют место ситуации, когда в одном многоквартирном доме выбрано и реализовано несколько способов управления (управляющая организация, ТСЖ (ТСН), ЖСК), которые не взаимодействуют друг с другом. Например, часть дома управляется ТСЖ, остальные квартиры находятся в управлении управляющей организации, при этом, согласно технической документации (технический паспорт многоквартирного дома), многоквартирный дом является единым строением и требует единого подхода к эксплуатации и капитальному ремонту. Встречаются ситуации, когда собственники каждого подъезда многоквартирного дома «управляются» разными ТСЖ (ТСН).
Описанные обстоятельства позволяют собственникам одного многоквартирного дома выбрать несколько способов формирования фонда капитального ремонта и, в результате, создать непреодолимое препятствие в планировании и проведении капитального ремонта неделимого имущества всего дома.
Деление по способам формирования фонда в домах осуществляется подъездами либо квартирами. Как следствие, при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возникают проблемы:
‒ принятия решения о проведении капитального ремонта собственниками такого дома (определения конкретного перечня работ по капитальному ремонту;
‒ источника финансирования;
‒ отбора подрядной организации(ий);
‒ оплаты работ и (или) услуг по капитальному ремонту.
Отметим следующий момент. Несмотря на то, что дом формирует фонд капитального ремонта на разных счетах либо «управляется» разными способами, дом включен в региональную программу как единый объект (одна позиция с едиными сроками проведения капитального ремонта), и планируется к ремонту в определенный срок (период) так же как единое целое.
Рассмотрим один из примеров, который встретился на практике. Девяти — этажный, шести — подъездный многоквартирный дом запланирован к ремонту (замене) лифтового оборудования в периоде 2018–2020 г.г. Два подъезда дома формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (платят в так в называемый «котел»), оставшиеся четыре подъезда формируют фонд на специальном счете (свой «спецсчет»). Средняя стоимость ремонта (замены) одного лифта в доме составляет — 2 млн. рублей. «Спецсчетникам» необходимо отремонтировать 4 лифта (8 млн. рублей), за счет средств регионального оператора нужно отремонтировать 2 лифта (4 млн. рублей). За счет средств регионального оператора замена лифтового оборудования будет проведена частично, то есть только в тех подъездах, собственники квартир которых формируют фонд капитального ремонта на «котловом» счете. При этом, средств собственников на специальном счете может быть недостаточно для проведения ремонта в срок. Таким образом, единовременное проведение ремонта становится затруднительным, а зачастую, невозможным.
Аналогичные ситуации возникнут при проведении капитального ремонта крыши, фасада, фундамента. Например, выполнение работ по гидроизоляции только трети крыши дома объективно является неэффективным. Также, частичный ремонт конструктивных элементов дома без учета фактического состояния конструктива в целом создает реальную угрозу безопасности жизни.
Есть и такие примеры. В доме региональной программой капитального ремонта, запланировано проведения ремонта системы теплоснабжения. Собственники помещений дома с 60–119 квартиры формируют фонд на специальном счете, а с 1–59 квартиры формируют фонд на счете регионального оператора. Данный дом включен в региональную программу как единый объект с единым сроком проведения ремонтных работ.
Организация проведения капитального ремонта в таком доме невозможна ввиду следующих обстоятельств:
‒ разных источников финансирования капитального ремонта (котловой счет и специальный счет);
‒ различного порядка отбора подрядных организаций для выполнения работ и (или) услуг по капитальному ремонту;
‒ отличия процедуры приемки выполненных работ (определения лиц, участвующих в приемке работ).
В настоящее время в Пермском крае указанные выше примеры являются неединичными. При этом, действующее законодательство не предусматривает прав регионального оператора и государственной инспекции жилищного надзора на принятие мер по исключению и предотвращению таких ситуаций.
Автором предлагается внести изменения в статью 170 ЖК РФ в части запрета выбора собственниками многоквартирного дома формирования фонда капитального ремонта несколькими способами.
Предлагаем часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить в следующей редакции:
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Не допускается формирование фонда капитального ремонта одного многоквартирного дома несколькими способами.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета, 12.01.2005. № 1. (с послед. изм. и доп.).
