Частью 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены основания внесения изменения в региональную программу в части переноса срока капитального ремонта домов на более поздний. Автор полагает, что перечень оснований переноса срока ремонта подлежит расширению.
Ключевые слова: фонд капитального ремонта, капитальный ремонт, региональный оператор, перенос сроков ремонта.
Федеральным законом от 25.12.2012 г. № 271 ФЗ 1 в Жилищный кодекс Российской Федерации 2 (далее — ЖК РФ) были внесены изменения в IX раздел ЖК РФ, который регулирует организацию проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. На первый взгляд в указанном разделе ЖК РФ все ясно и просто, но на практике возникает много вопросов. Несмотря на то, что программы капитального ремонта в субъектах Российской Федерации (далее — субъекты РФ) реализуются уже в течение 4–5 лет некоторые проблемы остаются нерешенными. На практике возникают ситуации, которые недостаточно регламентированы на уровне федерального законодательства либо отданы на «откуп» субъекта РФ, который должен его урегулировать их местным Законом либо иным нормативным правовым актом.
Действующее федеральное законодательство позволяет концентрировать работу по планированию, утверждению региональной программы капитального ремонта (далее — региональная программа) и краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта (далее — краткосрочный план), а также их актуализации на основании достоверных сведений о состоянии домов, на уровне субъекта РФ (части 6 и 7 статьи 168 ЖК РФ). Таким образом, согласно логике федерального законодательства, региональные программы капитального ремонта должны быть сформированы на основании сведений, предоставленных органами местного самоуправления. При этом, на практике такого не произошло. Первоначально планы ремонтов были сформированы во многих субъектах не должным образом, не стал исключением и Пермский край. Далее проблематика будет раскрыта на примере программы капитального ремонта Пермского края.
При формировании региональной программы не были учтены требования статьи 166 ЖК РФ, предусматривающие минимальный перечень видов ремонта, который необходимо провести в каждом многоквартирном доме за весь период реализации региональной программы. Также, вышеуказанной нормой установлены виды работ, выполнение которых обязательно при наличии в многоквартирных домах соответствующих конструктивных элементов: ремонт крыши, ремонт фасада, ремонт фундамента, водоснабжение (холодное и горячее), водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, замена лифтового оборудования, ремонт подвальных помещений. При этом исходя из действующего правового регулирования региональная программа должна предусматривать конкретный срок проведения капитального ремонта по всем указанным видам работ, в том числе исходя из данных объективного мониторинга технического состояния домов, осуществление которого возложено на органы местного самоуправления, управляющие организации, ТСЖ (ТСН), ЖСК.
Однако, установить каким образом и на основание чего определялись виды ремонта, очередность работ и, соответственно год, в котором необходимо провести капитальный ремонт в отношении того или иного многоквартирного дома, не представляется возможным. В дополнение к перечисленным выше случаям, были запланированы к капитальному ремонту дома, в принципе не подлежащие включению в региональную программу. Речь идет о домах, являющихся индивидуальными жилищными строениями либо о домах блокированной застройки, то есть имеющие самостоятельные выходы их каждого помещения (квартиры) и не имеющие общего имущества.
Таким образом, региональная программа капитального ремонта Пермского края сформирована некорректно ввиду нижеуказанных причин:
‒ Требования статьи 166 ЖК РФ не учтены, а именно, в части видов работ, которые необходимо провести в каждом многоквартирном доме за весь период реализации региональной программы;
‒ Отсутствие должного мониторинга технического состояния домов со стороны органов местного самоуправления, управляющих организаций, ТСЖ (ТСН), ЖСК, собственников;
‒ Невозможность установление принципов планирования тех или иных видов ремонта в конкретном многоквартирном доме;
‒ Планирование к ремонту аварийных и ветхих (износ основных конструктивных элементов составляет более 70 %) домов, частных домов (ИЖС), а также домов, являющихся домами «блокированной» застройки;
‒ Отсутствие действенного участия органов местного самоуправления при формировании программы, а также зачастую формального отношения к представлению информации/сведений о многоквартирных домах, например, предоставление недостоверных сведений о домах при формировании либо актуализации региональной программы.
В то же время, в отношении домов в которых изначально запланировано проведение капитального ремонта, но отсутствует фактическая возможность его проведения региональный оператор вынужден резервировать значительные суммы денежных средств, без дальнейшей возможности их использования как в текущем, так и в последующих периодах, до момента «определения судьбы» таких домов, т. е. до момента исключения из региональной программы, либо переноса срока ремонта на более поздний срок.
При этом, ответственность, как за эффективное использование денежных средств собственников, которые формируют фонд на счете регионального оператора, так и за качественное исполнение региональной программы, возложена исключительно на регионального оператора/уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ (часть 6 статьи 178, часть 1 статьи 182, статьи 188 ЖК РФ). Важно отметить, что ответственность органов местного самоуправления, управляющих организаций, ТСЖ (ТСН), ЖСК федеральным законодательством за недостоверность сведений не предусмотрена.
Очевидно, что такой подход не позволяет оперативно и максимально эффективно осуществлять как разработку соответствующих планов с их утверждением так внесение в них изменений. Кроме того, региональная программа капитального ремонта становится неисполнимой в силу вышеуказанных причин.
Важно отметить еще одно обстоятельство. Статьей 185 ЖК РФ установлено, что объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом, размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств, не использованных региональным оператором в предыдущем периоде. Следовательно, планирование ремонтов может осуществляться только на сумму собранных в предыдущем периоде средств.
На практике денежных средств, на те ремонты, которые запланированы региональной программой капитального ремонта первоначально просто недостаточно. Даже при 100 % собираемости взносов денежных средств не хватает. Следовательно, возникает вопрос «что делать с ремонтами домов, на которые не хватает средств в тот период (срок), который установлен программой капитального ремонта?», «как передвигать дома?», «как переносить сроки ремонта на более поздний ввиду недостаточности собранных средств?».
В настоящее время ЖК РФ содержит закрытый перечень оснований переноса сроков ремонтов на более поздний, которого по мнению автора недостаточно для полноценной реализации региональной программы капитального ремонта, при этом, не предусмотрено расширение перечня оснований переноса сроков Законом субъекта. Также законодатель не дает право субъектам РФ переносить сроки ремонта домов на более поздний в рамках финансовой устойчивости счета регионального оператора.
Перенос сроков ремонта домов, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (вопрос «остро» стоит именно по таким домам, так как за дома — «спецсчетники» региональный оператор ответственности не несет), возможен на основании протокола общего собрания собственников многоквартирного дома либо при воспрепятствовании собственниками многоквартирного дома проведению ремонта.
По мнению автора, выходом из указанной ситуации будет являться расширение перечня оснований переноса срока ремонта на более поздний (часть 4 статьи 168 ЖК РФ). Считаем возможным передать право переноса сроков ремонта субъектам РФ. Полагаем, что одним из оснований переноса может быть «передвижка» ремонтов в рамках финансовой устойчивости, которая будет осуществляться на основании критериев очередности проведения капитального ремонта, которые в соответствии с ЖК РФ устанавливаются Законом субъекта РФ.
Литература:
- Федеральный закон о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признание утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации от 25.12.12 № 271-ФЗ // Российская газета, 28.12.12. № 301 (с послед. изм. и доп.).
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета, 12.01.2005. № 1. (с послед. изм. и доп.).
