В статье рассматриваются основные проблемы и их последствия при переводе частей жилых помещений в нежилой фонд.
Ключевые слова: жилое помещение, государственный кадастровый учет, нежилой фонд, градостроительный кодекс, жилищное законодательство
К жилым помещениям законодателем традиционно отнесены объекты недвижимости, являющиеся изолированными помещениями и пригодные для постоянного проживания, предназначенные исключительно для проживания граждан. В статье 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации законодателем приведен закрытый перечень видов жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
В статье 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации определены пределы использования жилого помещения. Согласно положениям статьи, жилые помещения предназначены для проживания граждан в них, при этом допускается ведение гражданами предпринимательской деятельности в случае, если такая деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан. В продолжении этого положения, статьей установлен запрет на ведение промышленной, гостиничной и миссионерской (за исключением богослужений, других религиозных обрядов и церемоний). Кроме того, домашний адрес возможно использовать в качестве адреса юридического лица [1]. Примечательно, что в статье не установлено, что именно в целях жилищного законодательства понимается под производственной и гостиничной деятельностью.
Примечателен также и запрет на ведение гостиничное деятельности в жилых помещения в многоквартирных домах. О сути и действии этого запрета недавно рассуждал Конституционный Суд Российской Федерации [2] в споре индивидуального предпринимателя, который сдавал свою квартиру в аренду посуточно.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, о том, что собственник жилого помещения вправе вести в нем предпринимательскую деятельность, если она не нарушает требования Закона и прав других жильцов. Собственник может рисовать картины, вести психологическую практику, адвокатскую деятельность [3] и т. п. А для любого другого вида деятельности собственнику придется осуществлять перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Статьей 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлены условия перевода помещений в жилой и нежилой фонд. Для перевода нежилого помещения в жилое установлен только один критерий — его соответствие требованиям, которым должно отвечать жилое помещения.
С переводом жилых помещений в нежилые все несколько сложнее: во-первых, перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В-третьих, деятельность в переведенном помещении должна соответствовать градостроительному регламенту территории [4]. Статьей также установлено, что в многоквартирном доме запрещено осуществлять перевод квартир выше первого этажа.
Возникает вопрос: возможно ли в переводимом помещении сохранить помещение для проживания? В теории да, собственник может подготовить план перевода помещения, в котором одна часть помещения будет отнесена к нежилому фонду, а другая к жилому, если его план не будет противоречить требованиям статьи 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
На практике такие объекты могут существовать. В одном деле [5] Истец хотел оборудовать в доме на садовом участке помещение магазина, а также сохранить жилое помещение для собственного проживания. Помещение магазина было изолировано от входа в жилую часть здания, кроме того, на прилегающей территории к дому со стороны главного фасада существовала возможность обустройства площадки для парковки автотранспорта с достаточной удаленностью от проезжей части для обеспечения безопасной парковки. Согласно документам территориального планирования муниципального образования, дом находился в общественно-деловой зоне, в которой допускается как размещение магазинов, так и жилых домов.
Тогда суд отказал в иске, мотивировав это тем, что Истец выбрал неподходящий способ защиты, поскольку он обжаловал решение органа государственного кадастрового учета об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости, тогда как жилищным законодательством предусмотрен специальный порядок перевода жилых помещений в нежилые, и наоборот.
В другом деле [6] Истец изначально строил свой дом с разделением на две части: одна часть для проживания, другая — для ведения предпринимательской деятельности. После регистрации права собственности Истец обратился в Администрацию для получения разрешения на перевод части жилого помещения в нежилое для осуществления предпринимательской деятельности. Администрация в переводе отказала из-за несоблюдения требований, указанных в статье 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Суд поддержал Истца, поскольку он являлся единственным собственником жилого помещения, соответственно не может нарушить интересы соседей по дому, кроме того, судебно-техническая экспертиза подтвердила, что оба помещения отвечают установленным требованиям. В доме имеются раздельные входы в каждую часть отдельно, в нежилом помещении имеется также аварийный выход. Дом разделен на две части капитальной стеной, что исключает возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Основная проблема заключается в государственном кадастровом учете таких объектов. Большинство отдельно стоящих домов — это объекты индивидуального жилищного строительства либо садовые дома. Согласно статье 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Кроме того, орган государственного кадастрового учета считает [7], что часть жилого дома или квартиры не являются самостоятельными объектами оборота, а сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости.
Такой подход органа государственного кадастрового учета создает некоторую правовую неопределенность, поскольку в Жилищном Кодексе нормы о запрете такого перевода помещения не содержатся, судебная и практика делового оборота также допускает существование таких объектов, но последующий государственный кадастровый учет и регистрация прав будет невозможна для собственника. Хотя в такой ситуации государственный кадастровый учет будет иметь вторичное значение, поскольку перевод жилого помещения в нежилое осуществляется на основании разрешения органа территориальной власти, полученного в специальном порядке, а не в порядке государственного кадастрового учета.
В качестве альтернативы автор может предложить собственнику, решившему осуществить перевод части своего жилого дома в нежилой фонд, пойти по пути реконструкции, в порядке и с требованиями, определенным Градостроительным Кодексом Российской Федерации, с получением соответствующих разрешений, поскольку реконструкция предполагает изменение технико-экономических показателей объекта недвижимости, которым также является и его функциональное назначение.
Литература:
- Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» // Текст постановления официально опубликован не был Постановление размещено на сайте ВАС РФ www.arbitr.ru 06.08.2013
- Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 23.03.2023 “По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П. Е. Бахирева” // СПС Консультант Плюс
- Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 10 июня 2002 г. N 23 ст. 2102
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16
- Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.10.2022 N 88–23300/2022 по делу N 2–632/2021 // СПС Консультант Плюс
- Решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 03.06.2021 N 2–150/2021~М-106/2021 // СПС Консультант Плюс
- Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23–3939 // Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера», июнь 2017 г., N 6
