В статье рассмотрены основы правового регулирования перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. Указаны основные регулирующие нормативно-правовые акты. Рассмотрены общий порядок перевода земель из одной категории в другую.
Ключевые слова : правовое регулирование, земельные участки, категории земель, земельное законодательство, целевое использование.
The article considers the basics of legal regulation of the transfer of land plots from one category to another. The main regulatory legal acts are indicated. The general procedure for transferring land from one category to another is considered.
Keywords: legal regulation, land plots, land categories, land legislation, intended use.
В зависимости от своих качественных характеристик, таких как: химический состав, степень плодородности почв, местонахождение относительно населенных пунктов, земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению. В свою очередь категории земель — это система классификации земель, расположенных на территории Российской Федерации, основанная на их целевом назначении.
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [1], по целевому назначению земли делятся на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Правовой режим использования земель и земельных участков соответствует установленному для них целевому назначению, соблюдение которого контролируется на законодательном уровне. Так, земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы как непосредственно под сельскохозяйственные угодья, так и под создание мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), а строительство частного дома или промышленного предприятия на землях с такой категорией запрещены (согласно п. 1 ст. 78 ЗК РФ).
Категория земельного участка — важнейшая его характеристика. В Едином государственном реестре недвижимости указывается информация о принадлежности каждого земельного участка к той или иной категории. Самыми востребованными для строительства являются земли, которые относятся к категории населенных пунктов. В соответствии с территориальным зонированием, тот или иной участок имеет свои виды разрешенного использования. Таким образом, в совокупности категория земельного участка и вид разрешенного использования определяют перспективу создания тех или иных объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов являются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Также, в соответствии со статьей 84 ЗК РФ, установление, изменение границ населенных пунктов осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Переводом земельных участков из других категорий в земли населенных пунктов (исключение из земель населенных пунктов) является установление или изменение границ населенных пунктов.
Земельным законодательством предусмотрена ответственность за нецелевое использование земель и земельных участков. В случаях, если владелец участка допускает использование земельного участка, не соответствующее его категории, то данное действие (или бездействие) будет расцениваться как административное правонарушение (в соответствии со статьей 8.8 «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ [3]. В качестве наказания предусмотрен штраф. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли: для граждан и индивидуальных предпринимателей составляет от 0,1 % до 0,3 % стоимости участка, но не менее 2 000 руб., для юридических лиц — от 1 % до 6 % от стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
В российском законодательстве закреплена практика перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую Порядок и особенности перевода регулируются Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ (далее — Закон № 172-ФЗ) [2]. Правовое регулирование отношений, возникающих в процессе изменения категории земель, осуществляется: ЗК РФ, Законом № 172-ФЗ, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В статье 8 ЗК РФ закреплены полномочия Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, связанные с переводом земель и земельных участков из категории в категорию. В соответствии с ЗК РФ, Правительством Российской Федерации уполномочено осуществлять перевод из категории в категорию земель и земельных участков, находящихся в федеральной собственности; в ведении органов местного самоуправления соответственно находятся земли и земельные участки в собственности субъектов Российской Федерации, а также сельскохозяйственные земли в муниципальной собственности; органы местного самоуправления уполномочены осуществлять перевод земель, находящихся в муниципальной собственности (за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения). [5]
В случае необходимости использования земель в целях, непредусмотренных установленной категорией, их можно перевести в иную категорию. Заявителями могут быть как граждане и юридические лица, заинтересованные в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, отнесении земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории. Однако, порядок перевода земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов регламентируется статьей 8 Закона № 172-ФЗ. Согласно статье 84 ЗК РФ, изменение категории земельного участка на категорию земель населенных пунктов (или изменение категории населенных пунктов на иную категорию) возможно при утверждении или изменении генерального плана поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) утверждение (изменение) генерального плана находится в компетенции органа местного самоуправления. Законодательством Российской Федерации не предусмотрен переход земель, касающихся населенных пунктов, по волеизъявлению собственника.
Таким образом, ходатайство о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую может быть подано органами государственной власти, органами местного самоуправления, в случае согласия правообладателя земельного участка. Исключением является подача ходатайства в случаях перевода земельных участков из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей, либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов — в данных случаях согласие обладателя земельного участка не требуется.
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается либо акт «О переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую» (срок составления 3 месяца со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации); либо акт «Об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую» (срок составления 2 месяца со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления). Основания для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть следующие: запрет в соответствии с федеральными законами, отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. Стоит отметить, что несогласие правообладателя земельного участка на изменение категории, по закону основанием для отказа не является [4].
Присвоение землям и находящимся на них земельным участкам определенной категории в соответствии с назначением — неотъемлемый элемент правового режима земельных участков как объектов недвижимого имущества. Использование земель в соответствии с ее целевым назначением позволяет оптимизировать рациональное использование земельных ресурсов, обеспечить их максимальную экономическую эффективность и охрану.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 13.06.2023).
- Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 13.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 24.06.2023).
- Киреева Е. В. Перевод земель из одной категории в другую: проблемы правового регулирования и пути их решения // Вопросы российской юстиции. 2019. № 2.
- Хураськина Н. В. Проблемы правового регулирования перевода земель из одной категории в другую // Социально-политические науки. 2013. № 1.
