В статье рассмотрены актуальные проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений из имущественной казны города Москвы. В результате автором предлагаются основные направления совершенствования правового регулирования механизма сдачи в аренду городской собственности.
Ключевые слова: аренда, публичная собственность, государственное имущество, торги, конкуренция, аукцион
Актуальность вопросов, связанных с проблемами правового регулирования аренды городской недвижимости города Москвы, связаны прежде всего с суммами, которые получает городской бюджет от реализации прав аренды на нежилые помещения. За первое полугодие 2015 г. Эта цифра составила более 325 млн. руб. [1]
Спрос на аренду нежилых помещений обеспечивается, в первую очередь, тем, что стоимость аренды коммерческой недвижимости в разы меньше, чем приобретение помещения в собственность. По данным консалтинговой компании RRG, средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве в первом квартале 2015 г. составила $4 358/кв. м. Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы составила $418/кв. м/год [2].
Для сравнения, на середину июля 2015 года Департаментом города Москвы по конкурентной политике, который является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере организации и проведения торгов, связанных с переходом прав и обязанностей в отношении имущества города Москвы [3], была объявлена 291 процедура по проведению открытых аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды нежилых помещений общей площадью 62 665,8 кв. м и общей суммарной начальной ставкой годовой арендной платы 507 116 610,41 руб. Таким образом, средняя начальная стоимость аренды квадратного метра городской недвижимости составляет 80 092,39 руб./кв.м/год. [4]
Безусловно, более низкая стоимость аренды недвижимости привлекает потенциальных арендаторов к участию в торгах на право заключения договоров аренды. Однако несовершенство законодательства в данной сфере является причиной целого ряда проблем на пути вовлечения городских пустующих нежилых помещений в хозяйственный оборот.
В соответствии с ч.5 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» [5], порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества устанавливаются федеральным антимонопольным органом. Этот порядок закреплен Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» [6]. Значимость регулируемых данным приказом общественных отношений была подчеркнута выше, поэтому, с учетом того, что при аренде государственного или муниципального имущества затрагиваются публичные интересы, видится необходимым законодательного регулирования данных отношений, по аналогии с отношениями, регулируемыми Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Кроме того, с формальной точки зрения, нарушение требований ведомственного нормативного акта не может служить основанием для оспаривания сделки в порядке ст. 449 ГК РФ, однако суды толкуют ее расширительно [7]. Кроме того, Правила проведения конкурсов и аукционов в отношении публичного имущества, по-видимому, не должны исчерпываться соображениями влияния на конкурентную среду. Основополагающую роль, здесь должны играть антикоррупционные требования и задачи эффективного и целевого использования объектов государственной и муниципальной собственности. [8]
Если при приватизации государственного или муниципального имущества федеральным законодательством предусмотрено планирование приватизации имущества [9], то при аренде подобная составная часть управления имуществом отсутствует. Это, в свою очередь, сказывается на хозяйствующих субъектах, которые не могут планировать свою деятельность по аренде государственного имущества.
На сегодняшний день при заключении арендных сделок в договорах предусмотрены так называемые «арендные каникулы». Они представляют собой промежуток времени, в течение которого арендодателем не начисляется арендная плата за арендуемый арендатором объект, но за арендатором сохраняется право пользования данным объектом. Наличие такой опции в договоре аренды актуально для помещений в неудовлетворительном техническом состоянии на время ремонта. К сожалению, на сегодняшний день, при сдаче в аренду государственного имущества арендных каникул не предусмотрено. Правовое закрепление понятия и механизма арендных каникул при сдаче в аренду недвижимости города Москвы выглядит целесообразным. Отсутствие необходимости платить арендную плату за время, пока помещение ремонтируется, привлечет потенциальных арендаторов и повысит уровень конкуренции на торгах, что, в конечном итоге, приведет к увеличению наполняемости городского бюджета. Кроме того, по завершению срока арендного договора, город получит в свое распоряжение отремонтированное нежилое помещение.
Очень важное значение при участии в торгах на право аренды нежилых помещений, имеет внесение задатка. Требование о внесении задатка, сроке и его размере определяются организатором конкурса. Отсутствие четких критериев определения необходимости условий внесения задатка является коррупциогенным фактором и может ограничивать конкуренцию. Нормативное закрепление обязательности внесения задатка в размере 10 % от начальной ставки годовой арендной платы при проведении торгов на право аренды недвижимости могло бы решить данную проблему, при этом учитывались бы как частные, так и публичные интересы.
Аналогичной проблемой является наличие у организатора аукциона права на определение размера и условий обеспечения исполнения договора аренды [6]. Примечательно, что в отличие от общеустановленных в части первой Гражданского кодекса РФ правил о задатке, который выполняет функцию способа обеспечения выполнения обязательств, в рамках Приказа N 67 задаток не носит обеспечительного характера. [10]
Что касается порядка проведения торгов на право заключения договора субаренды, то при передаче имущества по результатам торгов согласование такой передачи осуществляется собственником до начала организации данных торгов. При согласовании собственник уполномочивает лицо, обладающее правом владения или пользования в отношении государственного или муниципального имущества, на организацию и проведение соответствующих торгов. Следовательно, арендатор может выступить в качестве организатора торгов на право заключения договоров субаренды в отношении государственного или муниципального имущества при получении согласия собственника имущества до начала организации такого аукциона или конкурса [11]. В Москве практика сложилась таким образом, что на сдачу в субаренду городской недвижимости наложен запрет. Отмена этого запрета, по нашему мнению, благотворно сказалась бы на спросе на нежилые помещения из имущественной казны города, особенно на помещения большой площади с кабинетной планировкой.
Если говорить о соблюдении публичных интересов, то интересно отметить, что, по мнению ряда ученых [12, с. 193–194], право на свободный отзыв заявки претендента после подачи необходимо ограничить. Возможность введения штрафов, которые взимались бы из задатка, видится достаточной эффективной мерой по возмещению данных затрат. Однако, это вряд ли оправданно и тем более не будет способствовать развитию «конкурентных процедур» заключения договоров. [13]
Участником аукционов на право аренды недвижимости может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, претендующее на заключение договора. Участники конкурсов или аукционов должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации к таким участникам. Организатор конкурса или аукциона не вправе устанавливать иные требования к участникам конкурсов или аукционов. [6] Это правило является воплощением принципа равенства участников торгов по аренде государственного имущества. Однако, на наш взгляд, в ряде случаев допускается установление дополнительных требований к претендентам. В Москве в гражданский оборот вовлекаются объекты культурного наследия, при этом, условия аренды — льготные, после осуществления восстановительных работ арендная ставка становится символической — 1 рубль за квадратный метр в год. Особая важность арендуемых в данном случае объектов недвижимости и возможные необратимые последствия нарушения условий и требований документации об аукционе, договора аренды и охранного обязательства, являются аргументами в пользу установления дополнительных требований к участникам таких аукционов.
Реализация на практике идей, о которых говорилось выше, на наш взгляд, оказало бы благотворное влияние на проведение конкурентных процедур на право заключения договора на право аренды нежилых помещений города Москвы. Данные меры, направленные на защиту как частных, так и публичных интересов, могли бы повысить уровень конкуренции и снизить коррупционные риски при проведении подобных процедур.
Литература:
1. 3,2 млрд рублей принесли в бюджет Москвы земельно-имущественные торги с начала 2015 года [Электронный ресурс] // Департамент города Москвы по конкурентной политике. — 2015. — 17 июля. — Режим доступа: http://tender.mos.ru/presscenter/news/detail/1978975.html
2. «Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги 1 кв. 2015 года [Электронный ресурс] // RRG. — 2015. — 17 июля. — Режим доступа: http://rrg.ru/forecast/2015_q1
3. Постановление Правительства Москвы от 12.04.2011 N 123-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте города Москвы по конкурентной политике» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», спецвыпуск N 1, 21.04.2011.
4. Объявленные торги [Электронный ресурс] // Департамент города Москвы по конкурентной политике. — 2015. — 17 июля. — Режим доступа: http://tender.mos.ru/directions-of-activities/investments/twn.php
5. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» // «Российская газета», N 162, 27.07.2006
6. Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (вместе с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества») // «Российская газета», N 37, 24.02.2010.
7. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 февраля 2007 г. по делу N А29–7003/2005–2э // СПС «КонсультантПлюс».
8. Винницкий А. В. Публичная собственность. 2013 // СПС «КонсультантПлюс»
9. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета», N 19, 26.01.2002
10. Кирилловых А. А. Новое в порядке перехода прав владения и пользования публичным имуществом // Право и экономика. 2010. N 8. С. 9–12.
11. Письмо ФАС РФ от 09.09.2010 N АЦ/30241 «О рассмотрении обращения по вопросам применения антимонопольного законодательства»
12. Балакин В. В. Торги как институт гражданского права в условиях современной рыночной экономики: Дис.... канд. юрид. наук, М., 2004.
13. Беляева О. А. Правовые проблемы аукционов и конкурсов. 2011 // СПС «КонсультантПлюс»
14. Постановление Правительства Москвы от 24.01.2012 N 12-ПП «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», N 6, 31.01.2012.
