Рынок жилья в г. Томске начал развиваться в начале 90-х годов, когда была разрушена существовавшая система принадлежности жилой недвижимости к государственному сектору. Внедрение в жилищную сферу рыночных отношений привело к легализации и развитию рынка недвижимости на основе ее свободной купли-продажи. В ходе рыночных реформ произошло изменение структуры инвестиций и ввода жилья в пользу предприятий и организаций частной формы собственности и индивидуальных застройщиков при одновременном снижении доли государственного строительства.
На сегодняшний день рынок жилья можно считать сформировавшимся и стабильно функционирующим. Традиционно он делится на рынок первичного (нового) жилья и на рынок вторичного жилья. По данным администрации г. Томска «в строительном комплексе Томской области осуществляют деятельность 3083 организации, из них 60 крупных и средних организаций, общей численностью 21,7 тысячи человек, из них 4,1 тысячи человек предприятий промышленности строительных материалов» [1].
Ежегодные объемы подрядных работ составляют 35,6 млрд. рублей, из них порядка 19,5 млрд. рублей составляют объемы работ нефтегазового комплекса. Возможности строительных организаций Томской области позволяют ежегодно вводить в эксплуатацию 1136 жилых зданий площадью 531,3 тыс. кв. м, а также 88 нежилых объектов площадью порядка 132 тыс. кв. м. (от промышленных, административных до сельскохозяйственных), сетей газоснабжения (за исключением магистральных) — 79 км, водоводов — 52 км, сетей теплоснабжения 12 км, автомобильных дорог — 32 км и т. д. (на примере 2013 года) [1].
За 2014 год в Томске введено в эксплуатацию в 399,1 тыс. кв.м. жилья, на 7,2 % больше, чем в прошлом году. По Томской области ввод составил 619,72 тыс. кв. м жилья, рост в 2014 году составил 16,5 %. Объем индивидуального жилищного строительства в 2014 составил 294,2 тыс. кв. м, рост составил 1,7 раза. По сравнению с 2013-м годом доля индивидуального строительства в общем объеме в 2014 году увеличилась с 32,1 % до 47,5. По данным службы государственной статистики по Томской области, ввод жилья в Томской области показал наибольшие объемы в 1990 году — 537,2 тыс. кв. м, в 2008 году — 523,9 тыс. кв. м и в 2013 году — 531,3 тыс. кв. м.
В 2014 году рынок недвижимости Томска, как и всей России, находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля — все эти обстоятельства повлияли на рынок недвижимости двояко. С одной стороны, их действие привело к снижению количества денег, а с другой их влияние привело к повышенному интересу к недвижимости.
На протяжении 2014 года внешние факторы вызывали ажиотаж вокруг недвижимости. Первая волна ажиотажа пришлась на начало 2014 года. Она была вызвана реакцией населения на ситуацию с присоединением Крыма и ухудшением отношений с западом. Вторая волна ажиотажа на рынке недвижимости стала зарождаться в ноябре и достигла своего апогея в декабре 2014 года на фоне беспрецедентного обвала рубля. Рынок недвижимости захлестнула та же паника, что и все другие товарные рынки, и большинством людей двигало желание купить квартиру, чтобы спасти деньги. Поэтому можно предполагать, в ближайшее время произойдет неизбежное снижение покупательской активности и замедление рынка в связи с удовлетворением реальных потребностей населения, снижение платежеспособности на фоне падения реальных доходов и ограничение потенциала кредитоспособности. Но на рынке все равно останутся те, кто будут решать свои жилищные проблемы. Насколько активно они будут это делать, зависит, в том числе и от состояния рынка ипотечного кредитования. В 2014г. средняя ставка по ипотеке составляла примерно 12–14 % годовых. В начале 2015 г. банки стали выдавать кредиты на новых условиях, некоторые прекратили выдачу, другие подняли ставки до 28 %.
Правительственная комиссия по экономическому развитию и интеграции, которая 17 марта 2015 года прошла под председательством первого зампредседателя правительства Игоря Шувалова, одобрила инициативу Минстроя и Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по снижению ставки по программе субсидирования с 13 до 12 процентов годовых [5]. Следствием этого стало снижение ставок по ипотеке. В настоящее время в г. Томске ОАО «Сбербанк России» выдает «Ипотеку с государственной поддержкой» по ставке 11,9 % годовых в рублях, банк ВТБ 24 (ПАО) по ставке 12 % годовых в рублях, Банк ГПБ (ОА) по ставке 11,5 % годовых в рублях. Эти меры позволят поддержать рынок недвижимости, первые результаты уже показали интерес населения к этим решениям. Общий объём кредитов, который может быть взят людьми по ипотеке с государственной поддержкой, порядка 400 млрд. рублей. Но уже на сегодняшний день банки подали заявки на 544 млрд. рублей, то есть уже заявок банков больше, чем тот объём, который был подготовлен для государственной поддержки [4].
Рецессия в экономике страны может привести к другой серьезной проблеме, связанной с ипотекой. В случае если выплаты по ипотеке станут гражданам не доступны и, соответственно, банки не будут помогать заемщикам как-то решать эту проблему, люди будут вынуждены продавать свои ипотечные квартиры. Если квартиру нужно продать срочно, чтобы быстро решить проблему, цена должна быть ниже рыночной. Массовые продажи ипотечных квартир могут вызвать резкое падение цен в целом по рынку.
Другим фактором, влияющим на дальнейшее развитие ценовой ситуации на рынке недвижимости и обстановку в строительной отрасли, является курс валюты. Крупные строительные компании приобретают материалы и дорогостоящую строительную технику, в основном, за рубежом. В случае дальнейшего ослабления рубля себестоимость строительства может увеличиться на 30 % и больше. Данный фактор способствует поддержанию цен на первичном рынке недвижимости, но при этом скажется на новых проектах застройщиков — они могут быть заморожены.
Сейчас никто не берется уверенно прогнозировать, что будет с ценами на недвижимость в 2015 и следующих годах. Многие специалисты, работающие в аналитических центрах, считают, что рублевые цены на недвижимость, удерживавшиеся некоторое время на стабильном уровне, резко изменятся. Ситуация на рынке недвижимости Томска будет также определяться этими факторами.
В 2014 году ОАО «ТДСК» построило и ввело в эксплуатацию 415 тыс. кв. м. жилья — это 6 % роста объемов в сравнении с 2013 годом. В Томской области построено 210 тыс. кв. м жилья, в Томске –190 тыс. кв. м. Доля ТДСК на рынке многоквартирных домов в Томске составила 66 % [3]. Доля ТДСК в общем объеме всего построенного в Томске жилья в 2014 году составила 57,5 %. В 2013 году компания ввела в эксплуатацию 390 тыс. кв.м. жилых и нежилых помещений, в 2012 году -280 тыс. кв.м., рост составил 39 процентов. Доля ТДСК на строительном рынке Томска в 2012 году составила 43 процента, в области 36 процентов. В 2013 году доля компании в Томске увеличилась до 55, а в области до 44 процентов [2]. Как видим из приведенных цифр, Компания динамично растет и развивается, увеличивает объемы строительства.
Компания занимает 1-е место во всероссийском рейтинге предприятий стройиндустрии, по итогам конкурсов Росстроя регулярно входит в элиту строительной отрасли России. Томская домостроительная компания активно работает на строительных площадках соседних областей — Новосибирской и Кемеровской. С 2014 года компания входит в десятку крупнейших региональных застройщиков России.
В рейтинге застройщиков г. Томска за компанией следуют ООО «ТомИнвестСтрой», МУП «Томскстройзаказчик» и УМП «Томскстройзаказчик». Также значимыми застройщиками в городе являются ООО «Томская промышленно-строительная компания», Строительная компания «КонтинентЪ», Группа компаний Карьероуправление. В открытых источниках эти застройщики не публиковали сведения о результатах своей деятельности в цифрах. Всего в Томской области ведут деятельность 27 крупных и средних строительных организаций.
Представим SWOT-анализ ОАО «Томская домостроительная компания».
Лидирующая позиция Томской домостроительной компании на рынке обеспечивается следующими преимуществами вводимого ею жилья относительно других видов жилья: короткие сроки строительства, что позволяет осваивать зоны массовой застройки; доступные цены, что способствует спросу у жителей со средними доходами и молодежи; полная готовность квартир при вводе дома в эксплуатацию (отделка «под ключ»), что позволяет использовать панельное жилье в целях решения задачи по обеспечению социальным жильем. Компания имеет положительный опыт работы на рынке первичного жилья, знает потребителей своей продукции, их требования к приобретаемому жилью и мотивы по улучшению, как самого построенного жилья, так и технического обслуживания жилья и всей коммунальной и социальной инфраструктуры.
SWOT-анализ позволит выявить и структурировать сильные и слабые стороны фирмы, а также потенциальные возможности и угрозы.
|
|
Возможности 1. Появление новых поставщиков 2. Развитие информационной отрасли 3. Применение НИОКР в отрасли 4. Появление новых комплектующих и технологий в отрасли 5 Совершенствование технологии в отрасли 6.Наличи большого количества населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий |
Угрозы 1. Изменение покупательских предпочтений 2. Неблагоприятная регулирующая и налоговая политика государства 3. Неравномерность, сезонность рынка 4. Высокий уровень конкуренции в отрасли 5. Сбои в поставках материалов и финансировании. Рост цен на импортные комплектующие 6. Неблагоприятная политика местной власти 7. Снижение покупательной способности населения |
|
Сильные стороны 1. Высокая квалификация персонала 2. Сильный руководитель, эффективный менеджмент 3. Хорошая мотивация персонала 4. Хорошая репутация у покупателей 5. Лидерство на рынке панельного домостроения 6. Налаженные контакты с поставщиками 7. Наличие в компании полного производственного цикла — от производства до реализации продукции и дальнейшего обслуживания 8. Достаточная известность 9. Гибкая ценовая политика 10. Короткие сроки строительства, что позволяет осваивать зоны массовой застройки 11. Предоставление дополнительных услуг потребителям (ТО, отопление, связь, видеонаблюдение и пр.) 12. Расширение ассортимента предлагаемой продукции (производство деревянных домов, из газобетонных блоков) 13. Хорошая репутация у кредитных учреждений 14. Использование различных источников финансирования |
«Сила и возможности» 1. Появление новых поставщиков, новых комплектующих и технологий позволяет выходить на новые рынки не только в области, но и в других регионах 2. Применение НИОКР и модернизация оборудования позволяет освоить выпуск новой продукции, отвечающей сегодняшним требованиям и ГОСТам 3. Расширение PR- деятельности позволит поддержать репутацию у покупателей и формировать благоприятное общественное мнение о компании 4. Высокая квалификация и хорошая мотивация персонала позволяет сохранить лидерство на рынке панельного домостроения 5. Развитие новых производств и расширение предлагаемых услуг позволят среагировать на изменение покупательских предпочтений 6. Наличие постоянного спроса, позволит находить рынок сбыта при расширении производства 7. Четкая стратегия позволит использовать все возможности |
«Сила и угрозы» 1. Сильный авторитетный руководитель позволяет влиять на неблагоприятную политику местных властей 2. Гибкая ценовая политика позволяет повлиять на покупательские предпочтения. 3. Налаженные контакты с поставщиками позволяют предотвратить сбои в поставках материалов 4. Высокая квалификация персонала и эффективный менеджмент позволят быстро среагировать на неблагоприятную налоговую политику и ухудшающуюся политическую обстановку 5. Полный цикл производства позволит снизить зависимость от внешних поставщиков |
|
Слабые стороны 1.Средний уровень цен 2. Узкий ассортимент предлагаемых услуг 3. Недостаточно развитая система маркетинговой информации 4. Неучастие персонала в принятии решений 5. Недостаточное высокое качество продукции 6. Сбои в финансировании |
«Слабость и возможность» 1. Развитие информационной отрасли позволит преодолеть недостаточное развитие системы маркетинговой информации 2. Наличие большого количества населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, позволит сохранять позиций на рынке при узком ассортименте предлагаемых услуг
|
«Слабость и угрозы» 1. Неблагоприятная законодательная политика государства в отрасли и налогообложении может ухудшить положение компании 2.Усиление конкуренции, недостаточное качество продукции и изменение покупательских предпочтений может привести к снижению спроса на продукцию 3. Узкий ассортимент предлагаемых услуг и неравномерность рынка могут привести к снижению дохода компании |
Литература:
1. Администрация Томской области. Официальный информационный Интернет портал. Экономика. Строительный комплекс // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://tomsk.gov.ru/ru/ekonomika/stroitelnyy-kompleks/ /свободный
2. Владимир Иванов. Результаты выверенной политики. // Томский дом.-2014- № 1 с. 8–10
3. Официальный сайт ОАО «ТДСК». Пресс-центр. Новости. Всё придёт в равновесие // [Электронный ресурс] Режим доступа http://tdsk.tomsk.ru/press-center/news/?id=989 /свободный
4. Портал «Всё об ипотеке» Люди потянулись за ипотекой: Сбербанк выдал кредитов на 0,5 млрд. руб. // [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.vse-obipoteke.ru/news/ljudi_potjanulis_za_ipotekoj_sberbank_vydal_ kreditov_na_0_5_mlrd_rub_1050/ /свободный
5. Юлия Кривошапко. В России снизят ипотечную ставку до 12 процентов. // [Электронный ресурс] Режим доступа: www.rg.ru/2015/03/17/stavka-site.html свободный
