Проблемы и перспективы развития строительного рынка в РФ



Рассмотрены итоги 2017 года в строительной отрасли. Осуществлена оценка перспектив развития строительного рынка в 2018 году.

Ключевые слова: строительство, перспективы строительной отрасли, рынок жилья, прогнозы развития, строительный рынок.

Основные направления в строительном рынке 2017 года — это организация Чемпионата мира 2018 и Универсиады 2019, внедрение инноваций в жилищно-коммунальном хозяйстве, сельскохозяйственная промышленность, денежные вклады в региональную экономическую сферу и постройка жилья.

В 2016 году ВВП упал на 0,2 % по сравнению с предыдущим годом. Поскольку строительный рынок — это одна из ключевых отраслей общей экономики, он испытал определенные трудности, такие как: уменьшение рабочих объемов на 4, 2 % и снижение инвестиций.

Хотя подводить окончательные итоги 2017 года еще рано, тенденция двух последних лет довольно неутешительная.

В 2016 году Федеральная служба государственной статистики предоставила данные, согласно которым был сделан вывод, что объемы строительства также снизились в сравнении с предыдущим годом (таблица 1).

Таблица 1

Ввод вдействие зданий за период с 2012 по 2016 год [2]

Ввод вдействие зданий жилого инежилого назначения вРоссийской Федерации
	2012	2013	2014	2015	2016
Количество введенных зданий- всего, тыс.	241,4	258,1	304,2	306,4	278,3
Жилого назначения	223	239,1	283,0	286,1	259,5
Нежилого назначения	18,4	19,0	21,2	20,3	18,8
Общий строительный объем зданий –всего, млн. м3	485,6	526,7	617,8	622,8	608,5
Жилого назначения	316,9	343,5	404,4	415,7	400,4
Нежилого назначения	168,7	183,2	213,4	207,1	208,1
Общая площадь зданий- всего, млн. м2	110,4	117,8	138,6	139,4	135,8
Жилого назначения	820	87,1	104,4	106,2	103,4
Нежилого назначения	28,4	30,7	34,2	33,2	32,4

Как предполагают эксперты, тяжелая ситуация в строительном рынке сложилась вследствие недостатка денежных вложений, медленного ввода новых жилых комплексов и сокращения бюджета.

При опросе Росстатом руководителей главных строительных организаций было установлено, что главными причинами, которые негативно влияют на строительные организации, являются следующие. Высокое налогообложение (более 30 % руководителей назвали данную причину одной из самых главных), малое количество заказов на строительство (32 %), высокие цены на строительные материалы (28 %), низкие экономические возможности заказчиков (28 %) [3].

Среди субъектов малого предпринимательства факторы, которые ограничивают производство — это высокое налогообложение (45 %), низкая экономическая возможность заказчиков (39 %), малое количество заказов на работу (27 %) [3].

Несмотря на отрицательную статистику, в 2017 году были выявлены положительные тенденции. Так всего за девять месяцев ВВП увеличился практически на 2 %. Рост промышленности превысил 1 %. Кроме того, возрос объем инвестиций в основные направления строительного рынка. Однако, строительный рынок имеет негативную тенденцию — за десять месяцев отмечалось уменьшение производительности на 2 % [8].

Что касается Российских федеральных округов, то положение дел здесь несколько различается. Самый большой рост в Москве, Санкт-Петербурге, Крыму и на Дальнем Востоке. Основные направления строительства на данных территориях — организация Чемпионата мира 2018 года и Универсиады 2019. На втором месте по релевантности стоит государственная поддержка жилищно-коммунального хозяйства и инновация в жилом фонде. В Москве на данный момент приобрела большую популярность и значимость программа застройки промышленных регионов. На территории Крыма внедряется федеральная программа, направленная на развитие республики. На Северном Кавказе наибольшее развитие получил туризм и сельское хозяйство. Сибирь активно развивает нефтяную и газовую промышленность.

Росстат предоставил данные о том, что в конце 2017 года отмечалось увеличение предпринимательской деятельности в 16 регионах России. Проведенное исследование показывает, что в одной четверти обследуемых регионов показатели промышленной активности несколько больше, чем средний показатель по Российской Федерации. Самые положительные характеристики в данном исследовании получили: Краснодарский край, Тульская и Калининградская область и Ямало-Немецкий автономный округ. А самый низкий показатель промышленной активности был выявлен в Республике Калмыкия [3].

Если сравнивать данные за IV и III кварталы 2017 года, то наибольший прирост в строительной сфере зафиксирован в таких регионах, как Республика Дагестан, Камчатский край, Тульская область, Ненецкий АО и г. Севастополь.

Несмотря на все проблемы, присущие отрасли, строительство жилых домов остается приоритетным, быстро развивающимся направлением. Государство считает строительную отрасль одной из наиболее приоритетных в стране. Принимаются меры для поддержки отрасли, повышения покупательского спроса. В 2016 году заемщики, получившие ипотечные кредиты, могли рассчитывать на субсидирование банковской ставки. В частности, если говорить о заключении сделок с недвижимостью, то в Москве не менее 50 % заключается с использованием ипотечных займов и кредитов.

В 2017 году было зафиксировано неоднократное снижение ставок по ипотечным кредитам. Основанием для этого стало снижение ключевой ставки Центробанком.

Если говорить о продаже жилой недвижимости в регионах, то в 2017 году зафиксировано небольшое оживление в первой половине года. Участившиеся слухи о прекращении субсидирования ставок по ипотечным кредитам привели к появлению спроса. При этом цены на жилье все это время находились на очень низком уровне. Граждане страны решили, что в такой ситуации можно вкладывать свободные деньги в недвижимость, чтобы избежать их обесценивания из-за инфляции.

Но общая нехватка денежных средств у населения, снижение доходов и уровня жизни привели к тому, что оживление рынка недвижимости было непродолжительным.

Если говорить о прогнозах относительно рынка недвижимости на 2018 год, то единого мнения ни среди риелторов, ни среди экспертов нет. Ни один из специалистов однозначно не может сказать, как поведет себя рынок недвижимости в 2018 году.

Высказывается предположение, что стабилизация сектора жилой недвижимости произойдет не ранее 2020 года. Только после этого начнется рост рынка и сектора экономики.

От первого заместителя Председателя Правительства страны поступила информация, что в 2018 году ипотечные кредиты будут выдаваться под 7–8 % годовых. В перспективе это станет толчком для развития сектора экономики. Никакие дополнительные стимулирующие меры со стороны государства не понадобятся [5].

Но значительная часть экспертов, в частности, преподаватели РЭУ им. Плеханова говорят, что подобные прогнозы со стороны Правительства относятся к слишком оптимистичным. Аналитики рынка говорят, что в 2017–2018 годах негативные тенденции на рынке жилой недвижимости не будут преодолены [6].

В большей части это связано с падением платежеспособности населения. Соответственно, спрос на жилье расти не будет, строительные компании сократят объемы строительства. По мнению некоторых экспертов, на сегодняшний день кризис в строительной сфере еще не достиг максимальной глубины. Предполагается, что максимальная стагнация рынка будет зафиксирована в 2019 году. Цена квадратного метра ежегодно будет снижаться на 6–7 %. При этом новостройки будут дешеветь быстрее, чем квартиры на вторичном рынке.

Такое мнение основано на том, что для значительной части россиян покупка недвижимости недосягаема. Цена квадратного метра велика в сравнении с доходами. Но даже значительное снижение цен на квадратный метр не приведет к существенному увеличению покупательского спроса. За последние несколько лет большая часть жителей страны отмечает, что реальные доходы упали в несколько раз.

Эксперты, настроенные на более оптимистичный лад, говорят, что уже в 2017 году в сфере строительства отмечается оживление рынка жилой недвижимости.

Вместе с тем, чтобы говорить об оживлении или стагнации рынка, необходимо рассмотреть данные Росстата. По официальной информации в первом полугодии 2016 года в эксплуатацию было сдано 31,5 млн. кв. метров жилья. В аналогичном периоде 2017 года этот показатель составил 28 млн. кв. метров. Это говорит о снижении спроса на недвижимость [2].

При этом на федеральном уровне готовится ряд изменений, направленных на усиление контролирующей роли государства. Планируется и увеличить долю банков и кредитных организаций в сегменте рынка. Эксперты высказывают предположения, что внесение поправок в ФЗ-214 [1] приведет к закрытию многих строительных компаний и сокращению объемов строительства.

Но есть и положительные тенденции. Программа субсидирования ипотечных кредитов оказалась востребованной. Специалисты надеются, что в 2018 году государство найдет способ поддержать строительную отрасль в прежнем объеме.

Особого внимания заслуживает и мнение, высказываемое руководителями строительных компаний. Росстат предоставил информацию о том, что в I квартале 2018 года увеличение объемов строительства ожидается в 42 регионах страны. В 36 регионах даются прогнозы об увеличении количества работников в строительных компаниях. В частности, прогнозы об увеличении количества рабочих мест поступают из Ненецкого АО, Северной Осетии — Алании, Республики Дагестан, г. Севастополь, Чеченской Республики, Ставропольского края и Самарской области [3].

Если говорить в целом о строительной отрасли в 2017 году, то наибольшие успехи отмечаются там, где запланированы крупные спортивные мероприятия. В Москве и иных крупных городах развитию рынка способствует реновация жилья. В отношении 2018 году эксперты говорят, что рынок будет развиваться настолько активно, насколько государство будет субсидировать и поддерживать отрасль.

Литература:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики — Электронный ресурс — Режим доступа — http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#
3. О деловой активности в строительстве в IV квартале 2017 года (размещено 09.01.2018г.) — Электронный ресурс — Режим доступа — http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#
4. Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в Российской Федерации — Электронный ресурс — Режим доступа — http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/#
5. Сбербанк назвал условия для снижения ипотечных ставок до 6–7 процентов. — Электронный ресурс — Режим доступа — https://lenta.ru/news/2017/05/26/mortgage/
6. Каким будет рынок недвижимости в 2018 году — Электронный ресурс — Режим доступа — http://aenbi.ru/kakim_budet_rynok_nedvizhimosti_v_2018_godu.html
7. Строительная отрасль начинает подводить итоги уходящего года — Электронный ресурс — Режим доступа — http://sif.ru/news/?id=407651&expand=1
8. Росстат подтвердил рост ВВП РФ в III квартале на уровне 1,8 % — Электронный ресурс — Режим доступа — http://www.interfax.ru/business/591532