В российском законодательстве институт развития застроенных территорий достаточно новый, введенный в юридический оборот Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» тремя статьями 46.1, 46.2, 46.3 [1] (далее ГрК РФ).
Г. В. Лукьяненко определяет развитие застроенных территорий как комплекс мероприятий, направленных на снос и реконструкцию ветхих жилых домов, расселение жителей, проживающих в ветхом жилищном фонде, за счет использования средств частных инвесторов, средств городского и областного бюджета с целью обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений [2].
В субъектах Российской Федерации институт развития застроенной территории приобретает все практический интерес сто стороны муниципалитета и инвесторов, поскольку количество ветхих и аварийных зданий увеличивается с одной стороны, а с другой стороны количество свободных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков уменьшается. В этой связи направление развития застроенных территорий является сравнительно новой процедурой реализации крупных инвестиционных проектов по застройке территорий микрорайонов и кварталов в населенных пунктах.
Основной проблемой становления института развития застроенных территорий заключается в слабом правовом регулировании данного института, а также отсутствием правоприменительной практике во многих субъектах Российской Федерации. В Республике Бурятия на региональном уровне не приняты нормативные правовые акты, регулирующие институт развития застроенных территорий. Более того, единственным муниципальным образованием, который развивает институт развития застроенных территорий, является городской округ «город Улан-Удэ».
Согласно части 4 статьи 46.3. ГрК РФ орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом Российской Федерации.
Следует отметить, что не во всех субъектах Российской Федерации утверждены методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько особенностей правового регулирования методики.
Во-первых, методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории утверждены и приняты законами субъектов Российской федерации (Саратовская и Воронежская области), правовыми актами исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации (Тюменская, Рязанская, Воронежская, Кировская, Ростовская, Саратовская области, Республика Алтай, Республика Адыгея, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Чувашия, Республика Ингушетия и Краснодарский край), правовыми актами представительных органов местного самоуправления (Орловская и Псковская городские думы), правовыми актами администраций городских округов (города Орел и Улан-Удэ), правовыми актами главой муниципального образования (город Южно-Сахалинск). Таким образом, правовое регулирование методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории осуществляется разными правовыми актами разных органов публичной власти.
Во-вторых, законодателями выбраны два метода определения начальной цены предмета аукциона — экспертный либо расчетный. Первый означает привлечение независимого оценщика для составления отчета о рыночной стоимости земельного участка (участков), расположенного в границах застроенной территории, на основании Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3]. Второй метод для каждого субъекта Российской Федерации индивидуален, поскольку разрабатывается с учетом интереса муниципального образования. Очевидно, что выбор критериев определения цены в этом случае обусловлен свободой усмотрения местного законодателя. В наиболее общем виде таким критерием выступает разница между доходами, которые будут получены инвестором от исполнения договора о развитии застроенной территории, и расходами, которые он понесет в ходе исполнения указанного договора.
В городе Улан-Удэ Администрацией города было принято Постановление от 19.06.2014 N 156 «Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в городском округе «Город Улан-Удэ» [4].
Согласно утвержденной методики в городе Улан-Удэ начальная цена предмета аукциона устанавливается в размере полутора процента от рыночной стоимости земельного участка (земельных участков) застроенной территории, расположенного (расположенных) в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории. При этом рыночная стоимость земельного участка (земельных участков), расположенного (расположенных) в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 46.1. ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Муниципальные адресные программы позволяют определить, во-первых, количество жилых помещений, которые застройщику необходимо будет создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность для дальнейшего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Во-вторых, количество жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, и соответственно, размер затрат на уплату выкупной стоимости за эти помещения. Следовательно, на основании сведений, содержащихся в адресной программе, застройщик определяет экономическую целесообразность заключения соответствующего договора. Муниципальные адресные программы должны быть приняты до объявления аукционов на право заключить договор. Так, в г. Санкт-Петербурге закон № 238–39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» принят 06 мая 2008 года [5], а первые торги по продаже права на заключение договора состоялись в сентябре того же года. Решением Рязанского городского Совета от 27.11.2007 г. № 944-III утверждена муниципальная целевая адресная программа «Развитие застроенных территорий города» [6]. Мероприятия по реализации программы начались в 2009 году. Муниципальная адресная программа развития застроенных территорий города Ростова-на-Дону на 2009–2011 годы принята Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2008 г. № 493 [7]. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проведен в 2011 году.
В городе Улан-Удэ Улан-Удэнским городским Советом депутатов было принято Решение от 19.06.2014 N 852–72 «Об утверждении Муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий в г. Улан-Удэ на 2014–2024 годы» [8].
Объектом регулирования Программы являются пятнадцать застроенных территорий в г. Улан-Удэ, в зоне которых расположены многоквартирные жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также жилые дома, включенные в Программу. При этом согласно Программы на застроенной территории расположены иные объекты, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Для достижения целей Программы решаются следующие основные задачи:
- создание условий для обеспечения развития территорий, занятых в настоящее время аварийным жилищным фондом и (или) жилыми домами, зданиями, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительным регламентам;
- привлечение частных инвестиций в развитие застроенных территорий;
- соблюдение прав граждан — собственников жилых помещений при их переселении.
В дальнейшем освобождение земельных участков позволит осуществить строительство новых объектов и создание современной социальной и инженерной инфраструктуры, что не только улучшит облик муниципального образования город Улан-Удэ, но и будет способствовать увеличению налогооблагаемой базы и созданию новых рабочих мест.
Программа определяет механизм переселения граждан из аварийных жилых домов, а также жилых домов, не соответствующих градостроительным регламентам, формирует нормативную базу в соответствии с жилищным, градостроительным и земельным законодательством, координирует сроки реализации мероприятий по развитию застроенных территорий и определяет методы государственной поддержки.
В городе Улан-Удэ договор о развитии застроенной территории будет заключаться с одной стороны инвестором, выигравшим аукцион, с другой стороны Комитетом по управлению имуществом и землепользованию. На сегодняшний день проведены 4 аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории — 29.07.2014 г. проведены первые торги в отношении земельного участка по пер. Подкаменский, площадью 6 000 кв.м. Цена на право заключения договора о развитии застроенных территорий составила 454 670 руб.; 02.09.2014г. состоялись торги по 3 площадкам — в пределах улиц Бабушкина, Широких-Полянского, Подкаменская, Красногвардейская г. Улан-Удэ, площадью 15 000 кв.м., начальная цена права — 1 934 000 руб. Цена на право заключения договора о развитии застроенных территорий составила 2 030 600 руб.; в пределах улицы Трубачеева г. Улан-Удэ, площадью 20 000 кв.м., начальная цена права — 2 516 400 руб. Цена на право заключения договора о развитии застроенных территорий составила 2 641 900 руб.; — в пределах улицы Пржевальского г. Улан-Удэ 2 900 кв.м., начальная цена права — 430 215 руб. Цена на право заключения договора о развитии застроенных территорий составила 451 715 руб.).
По всем торгам заключены договоры о развитии застроенной территории, в соответствии с которыми, Инвесторы уже приступили к подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания. Данная документация должна быть представлена на рассмотрение до конца текущего года.
Жилищный фонд города Улан-Удэ по состоянию на конец 2012 г. составляет 7357,8 тыс. кв. м., в том числе 211,9 тыс. кв. м. составляет муниципальное жилье. Из общей площади жилого фонда города 139,2 тыс. кв. м. относится к ветхому и 21,5 тыс. кв. м. — к аварийному жилому фонду [9]. В Улан-Удэ с 2000 года объем ввода в эксплуатацию жилых домов вырос в 3 раза. Уровень обеспеченности жильем в расчете на 1 жителя в 2012 году составил 19,85 кв. м [10]. Несмотря на положительную динамику ввода в действие жилых помещений, вводимые объемы не соответствуют потребностям жителей города.
Таким образом, в городе Улан-Удэ необходимо развивать институт развития застроенных территорий, который позволил бы сократить число ветхих и аварийных домов, переселить жителей в более безопасное жилье, построить на их месте наиболее развитую инфраструктуру, соответствующую современным стандартам.
Литература:
1. О внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ // Российская газета. — 2006. — 23 дек.
2. Лукьяненко Г. В. Понятие развития застроенных территорий // журнал «Аграрное и земельное право». 2009. № 9. С. 53.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) // СПС «КонсультантПлюс».
4. Муниципальный вестник города Улан-Удэ, N 25/1, 27.06.2014.
5. Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»: Закон Санкт-Петербурга от 6 мая 2008 г. № 238–39 // СПС «ГАРАНТ».
6. Об утверждении муниципальная целевая адресная программа «Развитие застроенных территорий в городе Рязани»: Решение Рязанского городского Совета от 27.11.2007 № 944-III (ред. от 13.11.2008) // ПКС ЗаконПрост!
7. О принятии муниципальной адресной программы развития застроенных территорий города Ростова-на-Дону на 2009–2011 годы: Решение Ростовской-На-Дону Городской Думы от 25 декабря 2008 г. № 493 // СПС «ГАРАНТ».
8. «Муниципальный вестник города Улан-Удэ», N 25/1, 27.06.2014
9. Инвестиционный паспорт. Статистика (Администрация г. Улан-Удэ) // Режим доступа: http://ulan-ude-eg.ru/invest/investit/
10. Социально-экономическое положение (Администрация г. Улан-Удэ) // Режим доступа: http://ulan-ude-eg.ru/razvit/Monitoring/3.1/
