Прибрежные зоны считаются территориями высокой экономической активности и являются наиболее востребованными в плане приобретения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Но их интенсивный оборот вступает в противоречие с необходимостью соблюсти экологический баланс, обеспечить гражданам публичный доступ к береговой полосе. Это приводит к необходимости формирования сбалансированной правовой модели, которая может повысить предсказуемость сделок, совершаемых с объектами недвижимости в прибрежной зоне, делая их оборот более устойчивым, обоснованным с правовой позиции, экологически безопасным и экономически эффективным [3, с. 63].
Правовой режим прибрежной зоны образуется на стыке нескольких нормативных режимов, каждый из которых регламентирует свои ограничения с целью достижения собственных целей. Изначально все режимы преследуют цель обеспечить публичный интерес и защитить водные ресурсы, но они ограничивают правомочия собственника, снижая возможности по использованию и распоряжению. Более того, пересечение в границах одного участка нескольких режимов создает правовую неопределенность, что указывает на отсутствие системного подхода к формированию правовых инструментов, позволяющих достигать устойчивость и предсказуемость оборота недвижимости в прибрежной зоне.
В качестве основной и наиболее острой проблемы в рассматриваемой сфере занимает пересечение границ земельных участков с береговой линией, водоохранными зонами и прибрежными защитными полосами. В этих случаях на практике возникают споры о законности формирования таких участков и в отношении оспаривания уже зарегистрированных справ. Как правило, на практике это часто признается как повод для снятия земельных участков с кадастрового учета либо решениям суда о сносе построек, признанных самовольными по причине возведения в границах береговой полосы либо с нарушением режима водоохранной зоны. Такие конфликтные ситуации осложняются отсутствием полноценных данных в ЕГРН, что способствует отсутствию достоверной оценки правового статуса участка [1, с. 48].
Еще одним барьером для оптимального оборота недвижимости в прибрежной зоне выступают технические и административные сложности, связанные с реализацией прав на строительство и реконструкцию. Часто получение разрешительных документов связано с прохождением большого числа дополнительных процедур — проведения экологических экспертиз, согласований с природоохранными органами, требований к очистке сточных вод и системам водоотведения. При свершении сделок с недвижимостью в прибрежной зоне покупатель зачастую не имеет полной и достоверной информации об ограничениях, а продавец может и не раскрывать сведения об имеющихся запретах. Перечисленные факторы указывают на то, что на современном этапе предсказуемость и прозрачность оборота недвижимости в прибрежных зонах являются недостаточными, что приводит к необходимости совершенствовать правовые механизмы, минимизирующие данные риски.
Имеющиеся градостроительные и кадастрово-регистрационные инструменты в некоторой мере обеспечивают прозрачность правового режима прибрежных зон посредством сведений об ограничениях для каждой ЗОУИТ, что отражается в ЕГРН, публичной кадастровой карте, правилах землепользования и застройки, градостроительных планах. Публичные сервисы Росреестра также помогают обнаружить имеющиеся ограничения и запреты еще до момента совершения сделки. Регулирование нормами градостроительного законодательства позволяет определить границы допустимого использования участков — посредством установления территориальных зон, предельных параметров строительства и перечня разрешенных видов деятельности. Но данные меры имеют фрагментарный характер, поскольку не все границы прибрежных зон имеют на сегодняшний день внесение в ЕГРН, что может сформировать ложное представление о правовом статусе объекта недвижимости [2].
На сегодняшний день ЕГРН хоть и включает сведения о ЗОУИТ, однако, не может обеспечить их полноту. В соответствии с действующим законодательством переходным периодом к наполнению ЕГРН является 2031–2033 годы. При этом параллельно существуют иные реестры, такие как Государственный водный реестр, реестр Министерства природы РФ об ООПТ, реестр Министерства здравоохранения РФ округов горно-санитарной охраны. Ни один из этих реестров не интегрируется в режиме реального времени с ЕГРН. В этой связи требуется создать в рамках федерального проекта «Цифровая трансформация Росреестра» единый сводный реестр ограничений прибрежной зоны на базе ЕГРН. Это поможет наложить на кадастровый план участка все имеющиеся ограничения и отразить их в единой «Выписке о режиме использования участка в прибрежной зоне». Это позволит приобретателю избежать информационной фрагментации и не запрашивать сведения из нескольких источников.
Следовательно, в концепции устойчивого оборота недвижимости в прибрежной зоне определяется три основных элемента: достоверность информации, тем самым приобретатель обладает всеми данными об имеющихся ограничениях до совершения сделки; соразмерность ограничений, то есть для организации защиты публичного интереса достаточно минимального количества средств; компенсационная справедливость, когда изъятие либо ограничение сопровождается всегда компенсацией [4].
Для устойчивого оборота недвижимости в прибрежной зоне требуется развитие правовых инструментов, что означает движение от множества разрозненных мер к системе взаимосвязанных механизмов. Так, для обеспечения достоверности сведений ЕГРН, выступающий основой оборота, требуются информационные инструменты. Минимизация правовых рисков в случае совершения с объектами недвижимости в прибрежной зоне сделок достигается, в первую очередь, должной правовой осмотрительностью. Но это представляется как недостаточное условие, в связи с чем необходимо нивелировать дефекты публично-правовой инфраструктуры. Последнее подразумевает обеспечение достоверности и полноты кадастрового учета, актуализации береговой линии раз в пять лет, законодательно закрепить компенсационный механизм, унифицировать судебную практику и ввести единый сводный план ЗОУИТ.
Для устранения правовой неопределенности в отношении объектов недвижимости, которые обладают смежными режимами, необходимо закрепить на законодательном уровне четкие критерии и методики установления границ. Требуется одновременное развитие механизмов гарантий для добросовестных правообладателей, к примеру, введение упрощенных административных процедур приведения объектов в соответствие с режимами, определение временного периода для перехода и адаптации имеющихся построек к новым условиям, а также разработку инструментов страхования рисков, образующихся при изменении границ водных объектов.
Таким образом, развитие правовых инструментов для достижения устойчивого оборота недвижимости в прибрежной зоне означает переход от защитной к системной парадигме, что предполагает наличие достоверной информации, динамической адаптации, компенсационной справедливости и соразмерных ограничений. Предложенные правовые инструменты призваны дополнить компенсационных механизмов позволяют сформировать правовую среду, в которой оборот недвижимости в прибрежной зоне устойчив не потому, что имеются скрытые правовые риски, а потому, что они являются прозрачными, компенсируемыми и соразмерными.
Литература:
- Васильев, А. А. Специфика правового режима прибрежных территорий: теоретический и практический аспекты / А. А. Васильев, О. А. Грачева // Вестник Поволжского института управления. — 2023. — Т. 12. — № 6. — С. 47–56.
- Дмитриев, И. С. Виды разрешенного использования земельных участков в пределах особо охраняемых природных территорий / И. С. Дмитриев // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2026. — № 1–2. — С. 101–108.
- Мельников, Н. Н. Проблемы образования, использования и застройки земельных участков в границах береговой полосы / Н. Н. Мельников // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2025. — № 7 (286). — С. 62–70.
- Рыжова, Т. Ю. Правовой режим недвижимости имущества в Российской Федерации: современные вызовы и перспективы / Т. Ю. Рыжова, К. Э. Нуриева, О. Ю. Крюкова // Ius publicum et privatum: сетевой научно-практический журнал частного и публичного права. — 2026. — № 1 (33). — С. 112–120.
