Особенности регулирования землепользования в пределах курортных зон России направлены на обеспечение защиты и сохранности местных природных исцеляющих ресурсов, а также на развитие санаторно-курортной и отдыхательной инфраструктуры. Такое управление включает в себя не только ограничения на действия собственников в отношении их земель в рамках установленных правил, но также и ограничивает включение этих земель в коммерческий оборот, чтобы поддерживать устойчивость курортного региона.
Ключевые слова: землепользование, курортные зоны, инфраструктура, проблемы, критерии.
Особенности регулирования землепользования в пределах курортных зон России направлены на обеспечение защиты и сохранности местных природных исцеляющих ресурсов, а также на развитие санаторно-курортной и отдыхательной инфраструктуры. Такое управление включает в себя не только ограничения на действия собственников в отношении их земель в рамках установленных правил, но также и ограничивает включение этих земель в коммерческий оборот, чтобы поддерживать устойчивость курортного региона.
В связи с тем, что территории, отведенные для курортов, часто перекрываются с зонами, где располагаются поселения, применяемые там законодательные меры в области землепользования влияют на земельные и собственнические взаимоотношения в этих местах. Это воздействие распространяется на возможности людей покупать, возводить на купленной земле недвижимость и управлять ею в последующем. Таким образом, закон, регулирующий использование курортных зон, должен соответствовать установленным целям и задачам, не налагая ненужных ограничений на жителей и деятельность в пределах этих зон [3].
Проблематика юридического статуса курортных территорий часто приводит к правовым конфликтам, особенно когда речь заходит о том, какие ограничения накладываются на транзакции с земельными участками в этих зонах. Установление ограничений на право собственности и передачу земли, предусмотренное для защиты общественных интересов, включает запреты на приватизацию земель, предназначенных для государственных нужд, а также ограничения на заключение юридических сделок с этими участками.
Курортные районы и входящие в их состав санитарные охраняемые зоны, в действительности, представляли собой территории с специфическими регламентами использования, не затрагивая права владения земельными наделами.
Проблемы, связанные с определением границ государственной собственности на земли и ограничениями в их использовании в пределах курортных и лечебных зон, оказались особенно острыми [2].
Проблематика ограниченного доступа к земельным участкам в курортных зонах остается нерешенной и подчеркивает серьезность проблемы. Непоследовательность в действиях органов правопорядка при исполнении законных нормативов подрывает основы честности и непредвзятости, тем самым способствуя возникновению условий, благоприятствующих коррупции.
Чтобы гарантировать права на землю и имущество для жителей и предпринимателей в курортных районах, а также способствовать их муниципалитетам и регионам в достижении прогресса, критически важно научно подходить к определению границ санитарных (горно-санитарных) округов и их зон. Однако из-за отсутствия современных научных методов для вычерчивания этих границ, учитывая устаревание существующих и изменения в окружающих условиях, текущее разграничение кажется не вполне адекватным.
Многие курортные города столкнулись с проблемой, что объекты курортной инфраструктуры, располагающиеся в первой зоне, включая те, что были возведены до революционных времен, оказались вне закона в плане их размещения и эксплуатации. Это привело к тому, что муниципальные власти прекратили обновление арендных соглашений с такими санаториями, что в свою очередь вызвало дефицит доходов для местных бюджетов. Проблема затрагивает разнообразные объекты, начиная от незаконных строений и заканчивая законно учрежденными недвижимостями, которые были разрешены к эксплуатации еще до установления современных правил и ограничений.
Причем, прежде чем новый ЗК РФ [1] начал действовать, произошла приватизация значительной части земель, на которых располагались курорты, включая те, что были в составе санаторно-курортного фонда. В ряде обстоятельств, передача прав на использование и управление этими территориями осуществлялась на основе решений судебных инстанций [5].
В наше время складывается запутанная ситуация в области земельных и имущественных отношений на курортных территориях. Проблемы возникают из-за различных факторов, включая неправомерные действия правительственных учреждений и отдельных граждан, а также из-за отсутствия эффективного контроля за соблюдением земельного законодательства. Сложности с соблюдением законов, регулирующих санитарные зоны и районы на территориях курортов, настолько глубоки и распространены, что попытки привести их в соответствие с действующими законами сталкиваются с серьезными социальными и экономическими препятствиями [4].
Выходов из сложившейся ситуации видится два:
— оставить установленные ранее границы округов и зон, определив их на местности с уточнением фактических границ и постановкой на государственный кадастровый учет, после чего заняться приведением использования земельных участков, находящихся в их границах, в соответствие с установленным правовым режимом округов. Это потребует осуществления государственными надзорными органами и органами муниципального земельного контроля с участием прокуратуры РФ массовых мероприятий по выявлению нарушений законодательства и их устранению путем признания отсутствующим права собственности частных лиц на земельные участки в границах 1-й зоны санитарной охраны курортов, признания самовольными постройками незаконно возведенных строений и их сноса и т. п. Надлежащая реализация данного сценария представляется малореалистичной с учетом сложившейся ситуации и возможностей правоохранительных и иных органов власти. При этом данный сценарий оставляет механизм манипулирования правами частных лиц для органов власти в силу невозможности его полной реализации и создания различных условий осуществления земельно-имущественных прав для граждан и юридических лиц, что является, помимо прочего, существенным коррупциогенным фактором в правоприменительной практике;
— наиболее предпочтительным решением описанных проблем (но требующим переходного периода и дополнительных усилий) представляется система мер, включающая разработку новой современной методики установления границ округов и зон в их составе санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, проведение инвентаризации состояния и использования территорий курортов и объектов санаторно-курортного комплекса, включая сами лечебные ресурсы, уточнение фактических границ земельных участков в рамках комплексных кадастровых работ, после чего установление новых уточненных границ округов и зон в их составе санитарной охраны курортов с внесением сведений в Единый государственный реестр недвижимости и информационные ресурсы градостроительной деятельности, на основании уточненных/измененных границ округов и зон корректировка генпланов и правил землепользования и застройки. На необходимость разработки новых подходов к установлению границ и правового режима округов и зон санитарной охраны курортов указывают и специалисты в области курортного дела. И только после проведения указанных мероприятий следует выявление нарушений правового режима курортов и приведение его в соответствие с установленными требованиями.
Ключевым аспектом в управлении территориями курортов является создание четких научно обоснованных критериев для определения их границ и правил использования, которые включают в себя последние достижения в области экологии, курортологии и градостроительства. Это необходимо для формирования эффективного правового режима, который будет способствовать защите прав граждан, компаний и общественных интересов. Такой подход позволяет органам власти лучше контролировать деятельность на курортах и предотвращать нарушения законодательства, тем самым укрепляя законные права и интересы всех сторон на этих территориях.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // Российская газета. — 30.10.2001. — № 211–212.
- Бабич, М. Е. Пробелы законодательства о курортах и перспективы введения курортного сбора в России / М. Е. Бабич // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2016. — № 11. -С. 96–105.
- Багаутдинов, С. Р. Публичные и частные интересы в регулировании оборотоспособности земель в границах курортов / С. Р. Багаутдинов // Экологическое право. 2022. — № 6. — С. 17–21
- Багаутдинова, С. Р. Правовой режим земель городов-курортов / С. Р. Багаутдинова // Вестник Московского университета. Серия. 11: Право.- 2019. — № 5. — С. 109–117
- Уваров, А. А. О разграничении и оптимизации компетенции муниципальных органов власти / А. А. Уваров // Журнал российского права. — 2022. — № 1. — С. 45
