На современном этапе обнаруживается коллизия между публичным интересом, направленным на охрану водных ресурсов, обеспечение их общедоступности, и частноправовым интересом, отражающим право собственности на расположенные в прибрежной зоне земельные участки. Это порождает правовые конфликты, связанные с ограничением правомочий собственников, снижением рыночной стоимости земли и препятствиями в ее использовании по причине введения специальных режимов землепользования.

Поэтому основной задачей правового регулирования выступает достижение сбалансированности данных интересов, что означает обеспечение экологической безопасности прибрежных зон с одновременной защитой имущественных прав правообладателей. Данный подход предполагает совершенствование существующей законодательной основы, выработку единообразной правоприменительной практики и внедрение механизмов, которые помогают учесть публичные цели природопользования и законные интересы собственников [5, с. 51].

Прибрежные зоны наделены особым статусом, который формируется посредством установления специальных правовых режимов, чье содержание ограничивает пользователей и собственников земельных участков в отдельных правомочиях. Важным инструментом регулирования являются зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), правовой режим которых отражается в положении ст. 105 Земельного кодекса РФ [2] и реализующийся через систему нормативных актов, основным из которых признается Водный кодекс РФ [3].

Основное место применительно к прибрежным территориям в системе ЗОУИТ занимают прибрежные защитные полосы и водоохранные зоны, понятие которых приводится в ст. 65 ВК РФ. Водоохранные зоны выделяются с целью предотвращения засорения, загрязнения и истощения водных объектов, а в границах прибрежных защитных полос формируются дополнительные ограничения, цель которых состоит в сохранении естественного состояния береговой линии и организации экосистеме эффективной защиты. Если земельный участок подпадает в данные зоны, то правовые последствия для правообладателя означают наличие запрета на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности, введение требований к оборудованию объектов на таких участках очистными сооружениями, и специальных правил к размещению и эксплуатации капитальных строений.

Особый правовой режим прибрежных территорий может быть образован и посредством наложения других видов ЗОУИТ, к примеру, зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, зон затопления и подтопления. Если в границах одного земельного участка пересекается несколько режимов, то это приводит к формированию правовых коллизий, поскольку нормативные требования разных ЗОУИТ могут демонстрировать взаимоисключающие и даже несовпадающие условия распоряжения такой собственностью. Такая ситуация приводит к необходимости согласовывать границы зон, актуализировать в ЕРГН сведения, чтобы обеспечить правовую определенность статусу земельного участка, расположенного в прибрежной зоне [6, с. 337].

Значительное влияние на объем правомочий собственников оказывают положения, введенные в связи с регулированием зон затопления и подтопления, и Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ [4], который ужесточил режим использования данных территорий. В данном случае был введен запрет на ведение капитального строительства на таких территориях, кроме сооружений инженерной защиты — дренажных систем, подсыпок, дамбы.

В границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос собственники не могут вестись ряд деятельностей, которые могут нанести водному объекту вред либо нарушить естественный гидрологический режим. В данном случае ограничениями будут запрет на распашку, размещение отвалов, кладбищ отходов и опасных веществ, выпас скота. Также имеют место ограничения на движение и стоянку транспортных средств. Любые земляные и строительные работы требуют соблюдения специальных требований, то есть возводимые объекты должны оборудоваться сооружениями, препятствующими загрязнению, истощению и засорению.

Чтобы обеспечить баланс между публичными интересами и защитой имущественных прав собственника действующее законодательство предоставляет гарантии, предполагающие возможность получить разрешения и согласования при соблюдении требований, право на судебную защиту при оспаривании установления на участке в прибрежной зоне ЗОУИТ и неправомерного применения ограничений, механизмы учета интересов собственников в случае актуализации границ зон. Эффективность законодательных гарантий зависит в основном от процедур установления и изменения границ ЗОУИТ, достоверности внесения в ЕГРН сведений, что означает необходимость совершенствование действующих законодательных положений в рассматриваемой сфере.

В целом гарантии для собственников расположенных в прибрежной зоне участков представляют правовой механизм, направленный на достижение оптимального баланса между публичными и частноправовыми интересами. При современной тенденции установления и расширения действия ЗОУИТ, ужесточения природоохранных требований, значение данных гарантий возрастает, так как они оказывают прямое влияние на возможность использования земли и ее рыночную стоимость. В приведенной на законодательном уровне конструкции гарантий выявляется содержание процессуальных и материальных средств защиты, что помогает собственнику осуществлять собственные правомерные интересы или получить за обусловленные публичными ограничениями потери соответствующую и адекватную компенсацию.

В качестве основного механизма защиты прав собственников выступает возможность получения при соблюдении природоохранных требований разрешений и согласований. На сегодняшний день данный механизм представляет собой многоступенчатую процедуру в виде получения государственной экологической экспертизы. Но он является легитимной основой использования земельного участка, расположенного в природоохранной зоне, без нарушений специального режима ЗОУИТ.

Процедурные гарантии подразумевают публичное и заблаговременное информирование об установлении зон, точная фиксация и внесение достоверных сведений в ЕГРН, усиление межведомственного взаимодействия, возможность обжаловать решения органов на досудебном этапе и иное. Все это позволяет обеспечить прозрачность и сформировать условия для защиты прав собственников.

Компенсация ущерба выступает важным механизмом в защите прав собственника, направленной на нивелирование его имущественных потерь в случае выявления ограничений, ведущих к невозможности использовать данную собственность по целевому назначению. Положения гражданского законодательства (ст. 15, 16 ГК РФ [1]) и специальные нормы земельного права регламентируют, что такие убытки возмещаются из соответствующего бюджета.

Таким образом, правовой режим прибрежных зон обладает комплексным характером, тем самым ставит в охране водных объектов приоритет публичных интересов, что осуществляется через систему ЗОУИТ. В этой связи законодательная основа данного регулирования в 2026 году данные ограничения ужесточает, через расширение запрещенных к ведению конкретных видов деятельности, запрет на капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. Поэтому правовой статус земли в прибрежной зоне определяется как ее категорией и видом разрешенного использования, так и наложением публичных ограничений, отраженных достоверно в ЕГРН. В законодательстве при это приводятся гарантии, направленные на достижение баланса публичных и частноправовых интересов, где цель состоит в защите имущественных прав собственников. Но их эффективность представляется ограниченной по причине сохранения сложных административных процедур и правовых коллизий, вытекающих из наложения в границах одного участка нескольких видов ЗОУИТ.

Литература:

1. Гражданский кодекс РФ часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 4 августа 2026 г. № 296-ФЗ) // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 4 августа 2026 г. № 320-ФЗ) // СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
3. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ) // СЗ РФ. — 2026. — № 23. — Ст. 2381.
4. Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ «О внесении изменения в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона “О безопасности гидротехнических сооружений”» // СЗ РФ. — 2026. — № 32. — Ст. 4498.
5. Александрова, Н. В. Ограничения и обременения права собственности в сфере недвижимости / Н. В. Александрова, А. В. Карпов // Юридические науки. — 2025. — № 4. — С. 50–60.
6. Кадимова, М. Ш. Особенности правового статуса отдельных субъектов права частной собственности на земельные участки в Российской Федерации / М. Ш. Кадимова, З. Д. Османова // Российский научный вестник. — 2026. — № 5. — С. 336–341.