Зоны с особыми условиями использования территорий представляют собой одно из наиболее значимых и одновременно сложных образований в системе земельного права Российской Федерации, занимая промежуточное положение между публичными территориальными интересами государства и частными правами собственников земельных участков. Процесс интенсификации хозяйственной деятельности, сопряженный с размещением линейных объектов инфраструктуры, объектов повышенной опасности и критически важных элементов национальной безопасности, объективно обусловил необходимость разработки специализированного правового механизма, обеспечивающего защиту таких территорий.

Современная доктрина земельного права, опираясь на положения ч.3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [1], рассматривает зоны с особыми условиями использования территорий (далее — ЗОУИТ) не просто как организационно-правовую форму ограничения земельного господства, но как институциональный механизм, воплощающий в себе сбалансированную реализацию принципов рационального природопользования и устойчивого развития в контексте обеспечения государственной безопасности и защиты жизни и здоровья населения. Специфика данного правового явления заключается в его функциональной многовекторности и системной интегрированности в структуру земельно-правовых отношений, нормируемых комплексным специальным законодательством. Также в ст. 104–107 ЗК РФ раскрываются основные параметры структурной организации таких зон. Так, ст. 104 ЗК РФ предусматривает установление охранных зон для защиты объектов линейной инфраструктуры и инженерных систем, непосредственно обслуживающих такие объекты. Как справедливо отмечает Л. И. Степанова «охранная зона в правовом смысле представляет собой территорию установленных границ, в пределах которой действует специальный правовой режим, ограничивающий возможность собственников и пользователей земельных участков осуществлять определенные категории хозяйственной деятельности» [2]. Таким образом, нормативное определение такой зоны необходимо рассматривать не как эмпирический факт размещения объекта на земле, но как конструируемую нормой права социальную реальность, формируемую актом государственной власти и имеющей целью достижение конкретных правовых результатов.

Процесс установления зон с особыми условиями использования территорий обусловлен необходимостью реализации государственной политики в области обеспечения безопасности, охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов. В сущности, ЗОУИТ выступают защитным барьером от вредоносного объекта и одновременно для защиты объекта. Также особенностью является то, что все они относятся к разным направлениям деятельности, в зависимости от объекта, для которого устанавливаются зоны, и поэтому в зависимости от вида данных зон определяется размер и режим использования земельных участков [3]. Классическим примером может служить практика установления санитарно-защитных зон вокруг промышленных предприятий, включая предприятия по производству цемента и иных строительных материалов [4]. Указанные производства характеризуются высокой интенсивностью выбросов в атмосферу твердых частиц и газообразных поллютантов, способных на значительные расстояния распространяться в атмосфере и накапливаться в почве и водных объектах. Правовой режим санитарно-защитной зоны предусматривает запрет на размещение жилых и общественных зданий, ограничение развития сельскохозяйственного производства в пределах установленной границы и проведение постоянного санитарно-эпидемиологического контроля. Такой подход позволяет обеспечить защиту населения от воздействия вредных факторов производства при одновременном сохранении экономической целесообразности функционирования предприятий.

Практика с газопроводами, включая трубопроводы федерального значения и объекты магистрального транспорта газа, свидетельствует о необходимости гибкого подхода к установлению охранных зон, принимающего во внимание как технические параметры объекта, так и характер окружающей застройки и использования земель. Для магистральных газопроводов, осуществляющих транспортировку газа под высоким давлением, типичны охранные зоны шириной от 10 до 100 метров с каждой стороны от оси трубопровода, внутри которых запрещаются земляные работы без согласования, высадка деревьев и кустарников, размещение капитальных строительных конструкций. Судебная практика демонстрирует многочисленные случаи разбирательства по спорам, вытекающим из нарушения режима охранных зон газопроводов, включая снос самовольно возведенных жилых и хозяйственных построек [5].

Организация санитарно-защитных зон вокруг предприятий по производству цемента и иных промышленных объектов демонстрирует практическую сложность сопряжения требований норм производственной безопасности с земельным правом. Цементные производства генерируют значительные объемы пылевых и газообразных выбросов, способных распространяться в атмосфере на расстояния в несколько километров от источника. Размеры санитарно-защитных зон вокруг таких предприятий, как правило, составляют от 500 до 1000 метров и более. В пределах такой зоны запрещается размещение жилых зданий, дошкольных и общеобразовательных учреждений, запрещается развертывание животноводческого производства в открытых конструкциях. Практика показывает, что установление таких зон нередко требует перепланирования уже сложившейся застройки и переселения населения, что обусловливает необходимость координированного взаимодействия органов власти различных уровней и муниципальных образований.

Подводя итог вышеизложенному, следует сделать вывод о том, что зоны с особыми условиями использования территорий отражают эволюцию отечественного земельного права в направлении адаптации правовых механизмов к требованиям современной хозяйственной действительности, характеризующейся высокой концентрацией критически важных объектов инфраструктуры и интенсивностью техногенного воздействия на природные системы. Правовая конструкция таких зон обеспечивает функциональное единство государственных интересов в области безопасности, экологической устойчивости и социального благополучия населения с необходимостью сохранения активной хозяйственной деятельности и развития инфраструктуры. Система нормативного регулирования, закрепленная в Земельном кодексе РФ и специализированных законодательных актах, создает необходимые предпосылки для предсказуемого и справедливого разрешения конфликтных ситуаций, возникающих при взаимодействии интересов различных субъектов земельных отношений. Совершенствование правоприменительной практики, обусловленное развитием судебной доктрины и административной практики, способствует приведению нормативного содержания концепции зон особого режима в соответствие с современными вызовами управления территориями и обеспечения устойчивого развития Российской Федерации.

Литература:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
2. Степанова Л. И. Новое в регулировании статуса зон с особыми условиями использования территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 4. С. 97–110
3. Окмянская В. М., Богданова О. В. К вопросу о зонах с особыми условиями использования территорий // Столыпинский вестник. 2022. № 1. С. 674.
4. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31.10.2024 N 88–31738/2024 (дата обращения: 25.11.2025)
5. Решение Чеховского городского суда Московской области от 3 ноября 2022 года по делу № 2–272/2022. — Текст: электронный // sudact.ru: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/regular/court/reshenya-chekhovskii-gorodskoi-sud-moskovskaia-oblast/ (дата обращения: 25.11.2025).