В настоящее время законодательство РФ привнесло множество нововведений в нормативно-правовые акты, связанных с установлением зон с особыми использованиями территорий (ЗОУИТ), но большинство из них все еще требуют доработок. Так основной не решенной задачей остается отсутствие информирования правообладателей земельных участков, попавших в ЗОУИТ, об установленных ограничениях. Вследствие чего происходит множество нарушений этих ограничений, а также отсутствие факта учета наличия ЗОУИТ на земельном участке при расчете кадастровой и рыночной стоимости. Поэтому и существует необходимость улучшения качества информирования правообладателей об ограничениях на их землях и рассмотрения процесса учёта факта расположения на земельном участке ЗОУИТ при расчете его стоимостных характеристик.
Пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса гласит, что к зонам с особыми условиями использования территории на сегодняшний день относят: охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны и иные зоны, закрепленные в законодательстве государства.
На сегодняшний день существует более 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий[1]
Границы зон с особым режимом использования земель устанавливаются по проектам строительства соответствующих субъектов, а при их отсутствии — по утвержденным нормативам РФ с учетом местоположения режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду. Как правило, границы ЗОУИТ шире и не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита, вследствие чего, на земельные участки, которые частично или полностью входят в границы таких зон, может быть введен особый правовой режим использования [2, 3, 4].
Основными видами ЗОУИТ по законодательству являются:
– охранная зона — территория, выделяемая вокруг особо ценных природных объектов, как исторического, так и культурного наследия, вдоль объектов электро-сетевого хозяйства (трубопроводов и земель транспорта), с целью обеспечения необходимых условий эксплуатации.
– зона охраняемого природного ландшафта — территории выделяемые с целью обеспечения охраны памятников истории и культуры;
– зона санитарной охраны − территории с ограничением хозяйственной деятельности в санитарно-эпидемиологических целях, включающие источник водоснабжения, водозаборные и водопроводные сооружения;
– санитарно-защитная зона — территория, отделяющая зону жилой застройки от влияния объектов, выделяющих вредные вещества, запах, ультразвук и т. д.;
– прибрежная полоса — территория, выделяемая по берегам рек, озёр и водохранилищ в пределах водоохранных зон, с целью ограничения хозяйственной деятельности;
– водоохранная зона — территория, носящая специальный режим в целях охраны от загрязнения водных объектов;
– запретный район и запретная зона — территории, предназначенные для обеспечения безопасности хранения военного имущества, защиты населения и окружающей среды от воздействия аварийных и стихийных бедствий;
– зона ограниченной застройки — территория, образуемая вокруг объектов радиотехнической деятельности, в диапазоне которой выявлены превышения предельно-допустимого уровня магнитного поля на высоте более 2м от земли;
– шумовая зона — территория, выделяемая с целью защиты населения от шумообразующих объектов.
Каждый вид ЗОУИТ имеет определенные ограничения в использовании. На земельные участки, которые попали в зону с особыми условиями эксплуатации территорий, накладывается ряд обременений в использовании, а также их правообладатели ограничиваются в своих правах.
Зоны с особыми условиями использования территории обеспечивают безопасность эксплуатации объектов, для которых устанавливаются. Их формирование позволяет в полной мере использовать объект, с причинением минимального вреда окружающей среде и человеку. В настоящее время в стране установление зон с особыми условиями использования территории является обязательным для всех объектов, требующих охраны либо защиты от их вредного воздействия. ЗОУИТ устанавливаются для режимообразующих объектов. В зависимости от вида объекта определяется размер и режим использования земельных участков в границе ЗОУИТ, ограничивающий либо запрещающий определенные виды работ. ЗОУИТ должны быть внесены в Единый государственный реестр данных с присвоением им определенного реестрового номера.
Существующим законодательством закреплены механизмы расчета стоимости объектов недвижимости и ее оспаривания, связанного с необоснованным завышением/занижением полученной стоимости.
Основные принципы проведения оценочных работ закреплены в статьях Федерального закона № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Данный закон устанавливает, что причиной для «оспаривания, результатов кадастровой стоимости является:
– недостоверность исходных данных об объекте недвижимости полученных от заказчика либо из документации, при определении кадастровой стоимости;
– произведение расчетных работ для определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости».
По своей сути, второй вариант отражает начальный процесс оспаривания кадастровой стоимости для снижения размера налоговых выплат.
Рыночная стоимость рассматриваемых объектов определяется компетентными специалистами (оценщиками). Свои результаты они отражают в специальных отчетах, которые и являются основанием возможного пересмотра кадастровой стоимости.
Поскольку процедура оценки является довольно конфликтной, вопросы качества отчета об оценке выдвигаются на первый план. Независимо от организации, все расчеты выполняются на основании Федерального закона № 135, ФСО № 1, 2, 3 и 7.
Важным аспектом проведения оценочных работ является учет обременений, установленных в публично-правовых интересах.
Согласно Федеральному стандарту оценки № 4 установлено, что «кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации».
Данное заключение подразумевает, что при проведении оценочных работ (расчета рыночной, кадастровой), необходим учет подобных ограничений. Так как соблюдение этого пункта имеет законодательную основу и влияет на стоимость участка [6].
Оценка земельных участков, вне зависимости от вида разрешенного использования предусматривает различные методы кадастровой оценки. Первостепенно это связано с уровнем развития рыночного сегмента в разных регионах страны и влияет на возможность использования доходного, затратного и сравнительного подходов. Для получения более верных показателей и укрепления спроса на рынке рассматриваемого сегмента недвижимости, необходима более тщательный анализ ценообразующих факторов при проведении государственной кадастровой оценки.
Характер и степень влияние ЗОУИТ на хозяйственную деятельность, осуществляемую на земельных участках, является важной причиной необходимости включения в состав факторов, учитываемых при расчете стоимости.
Среди причин, по которым на сегодняшний день до сих пор не осуществлен учет обременений для земельных участков, выделяют: отсутствие закрепления границ данной зоны на местности, короткие сроки проведения кадастровой оценки, недостаток общедоступных источников информации о ЗОУИТ, а так же отсутствие методической базы учета при проведении массовой (кадастровой) оценки.
Исходя из вышесказанного, необходимо отметить, что даже при наличии полной информации в базах органов Росреестра о ЗОУИТ, зоны будут оказывать влияние на ценообразование только в условиях высокого уровня развития рынка [7].
Литература:
- Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"
- Золотова О. А. Место охранных зон в системе объектов земельных отношений // Материалы международной научно-практической конференции, посвященной памяти д. ю.н., проф. М. И. Козыря — М.: ООО «Фото-Плюс», ООО «Сам полиграфист», 2012. С. 375–378–0,2 п.л.
- Золотова О. А. Роль землеустроительных мероприятий при установлении правового режима земель охранных зон // Аграрное и земельное право. 2012. № 12. С. 9–12.-0,5 пл.
- Малявина О. А. Проблемы правовою регулирования охранных зон // Централизация и децентрализация правового регулирования: Материалы конференции аспирантов, соискателей и молодых ученых (Москва, 19 мая 2008 г.) — М., 2009. С. 99–102. — 0,2 пл.
- Ищук И. Н. Ограничения в праве: Общетеоретический аспект: дисс.. кандид. юрид. наук. СПб. 2006. 169 с.
- Сутягин В. Ю. Учет влияния охранных зон на стоимость земельного участка//Имущественные отношения в РФ, 2017. № 12 (195). С. 13–14.
- Сенькова К. Э. Кадастровая оценка садовых, огородных и дачных земель с учетом зон с особыми условиями использования территорий: дисс. кандид. техн.наук. СПб. 2018. 161 с.
[1] Наиболее полный перечень всех возможных разновидностей зон с особыми условиями использования территорий, а также нормативно-правовых актов, устанавливающих правовой режим каждой из них, содержится в региональном документе — Классификаторе «Особые режимы использования участка и его частей», утвержденном приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 14.08.2009 № 216.
