В экономически развитых странах основным принципом налогообложения недвижимости, в том числе земли, является принцип «ad valorem» (лат. – «сообразно цене») [1, c.130], то есть налог пропорционален либо текущей рыночной стоимости земли (концепция стоимости в обмене), либо величине дохода при сдаче ее в аренду (концепция ценности).
В своем исследовании Е.И. Тарасевич утверждает что «… в рамках каждой концепции сформулированы наборы допущений, устанавливающих условия, при которых имеют место различные виды стоимости, то есть базы оценки. Для выполнения оценок, независимо от выбранной концепции, разработаны математические модели, которые учитывают все относящиеся переменные либо на основе рациональной модели реальности, либо в некотором приближении, отображая допущения соответствующего вида стоимости» [2]. Таким образом, задача конкретного определения рыночной стоимости земли имеет принципиальное значение.
Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка [3, с.36].
Принципы оценки – это основные экономические факторы, определяющие уровень стоимости имущества. Экономические принципы определения рыночной стоимости земли условно можно разделить на принципы: основанные на представлениях пользователя, связанные с рыночной средой и связанные с объектом собственности.
1. Принципы основанные на представлениях пользователя:
· принцип полезности – чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности пользователя, тем выше его полезность, то есть рыночную стоимость имеют земельные участки, которые могут удовлетворить потребности собственника;
· принцип замещения – стоимость земельного участка не превышает наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности; т.е. рыночная стоимость зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки.
Данный принцип определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости; в полной мере может быть реализован для рынка однотипных индивидуальных жилых домов; невозможно использовать при оценке сервитутов, которые не продаются на рынке.
· принцип ожидания – рыночная стоимость земельного участка зависит от того, какой доход или удобства от использования, включая выручку от перепродажи, ожидает получит потенциальный покупатель.
2. Принципы, связанные с рыночной средой:
· принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывает влияние на стоимость объекта [4, с.4];
· принцип спроса и предложения. Спрос – это количество земельных участков, которые хотят приобрести потенциальные покупатели по конкретной, их интересующей цене [5, с.199]. Спрос на земельные участки формируется под влиянием экономических, демографических, природно-климатических и административных факторов. Предложение – это количество земельных участков, которые имеются для продажи на земельном рынке по определенной, фиксированной цене. Предложение земельных участков выступает как одна из особенностей земли связанная с ее ограниченностью. Взаимодействие спроса и предложения определяет рыночную стоимость земельного участка;
· принцип изменения – предполагает учет при оценке возможных изменений. Это могут быть изменения природной, окружающей среды, социальных и экономических условий, которые могут касаться как улучшения, так и ухудшений земельных участков;
· принцип соответствия подразумевает, что оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии, что все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом [1, с.132]. критерии соответствия совершенствуются по мере развития городов;
· принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли [5, с.44].
3. Принципы связанные с объектом собственности:
· принцип сбалансированности гласит: все факторы, обуславливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка должна сочетаться между собой в определенной оптимальной пропорции;
· принцип вклада означает, что дополнительный вклад средств (инвестиции) в улучшении объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его рыночную стоимость, т.е. в результате должен быть получен доход остающийся после покрытия издержек;
· принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения наибольшей прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе;
· принцип остаточной продуктивности. Остаточным называется доход приписываемый земле после уплаты расходов таких факторов производства как труд, вещественный капитал и предпринимательские способности. Принцип остаточной продуктивности объясняет, что остаточная стоимость земли может быть подвержена сильным колебаниям, вследствие других факторов производства;
· принцип экономического разделения означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. Разделение имущественных прав и физических элементов единого объекта может реализоваться следующим образом:
o физическое (пространственное) разделение – это разделение прав на поверхность земли, на ее недра, на воздушное пространство, на водные ресурсы прибрежных полос и разделение земельного массива на отдельные участки;
o разделение по времени владения (пользования) – это выкуп, краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное и срочное пользование, будущие имущественные права, пожизненное владение и т.д.;
o разделение совокупности имущественных прав – право владения, распоряжения и пользования, права ограниченного использования, пожизненного (наследуемого) владения;
o разделение по залоговым правам – внесение в уставные капиталы, ипотека, судебные залоги, эмиссионное обеспечение для выкупа акций и др.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является синтезом всех вышеуказанных групп признаков. Наиболее эффективное использование – это наиболее допустимое использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным, юридически законным и осуществимым с финансовой точки зрения, следствием которого будет максимальная стоимость оцениваемого участка.
Итак, систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется исходя из положений вышеуказанных специальных оценочных принципов, которые представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков. На них базируется три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный или затратный.
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется исходя из особенностей оцениваемого объекта, признаков конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки сформированных на определенных ожидаемых доходах в будущем на протяжении всего срока его эксплуатации.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка [5, с.90].
Капитализация годового дохода земельного участка является результатом деления дохода от использования участка земли на соответствующий коэффициент капитализации в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Подход основывается на принципе ожидания – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в расчете на будущие доходы или выгоды. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, экономических условий и тенденций, окружающих его, а также использование таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование, аннуитеты и др.
В рамках доходного подхода используются три метода:
1. метод капитализации земельной ренты;
2. метод остатка для земельного участка;
3. метод предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты базируется на определении годового дохода земельного участка и делением его на коэффициент капитализации (или умножением на срок капитализации (в России срок капитализации для сельскохозяйственных земель установлен равным 33 годам, а для лесных земель – 50 годам). Условия применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод остатка для земельного участка применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.
Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).
Сравнительный подход – основан на непосредственном сравнении оцениваемого участка земли с теми земельными участками, которые уже проданы или выставлены на продажу на региональном рынке. Данный метод основан на принципе замещения, который показывает, что рациональный потребитель (инвестор или покупатель) не будет приобретать за цену большую, чем та, в какую обойдется ему приобретение схожего участка, обладающего тем же набором потребительских качеств и характеристик [6, с.225].
Сравнительный подход при оценке земельного участка включает в себя три метода:
1. метод сравнения продаж;
2. метод выделения;
3. метод распределения.
Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков занятых строениями и сооружениями и свободных земельных участков. При помощи этого метода рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).
Метод выделения предполагает сбор информации о ценах на застроенные земельные участки. Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка имеющего типовую застройку (дачные домики, котеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.
Этот метод используют:
· при наличии информации о ценах сделок с единым объектом недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен спроса и предложения;
· соответствии улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию [7, с.299].
Метод распределения основан на предположении того, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
Условия применения метода:
· наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;
· наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
· соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Затратный подход используется для:
· определения стоимости улучшений находящихся на земельном участке (здания, сооружения, инженерные коммуникации);
· выделение земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости;
· для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно оценить (например, городские зеленые насаждения);
· для оценки сельхозугодий с учетом капитальных вложений на мелиорацию, противоэрозийные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.
В других случаях применение затратного подхода ограниченно в связи с возникающими противоречиями. Во-первых, при оценке природных ресурсов складывается ситуация когда при повышении качества природного ресурса его стоимость понижается, так как эксплуатационные затраты низкие. Во-вторых, в городах складывается обратная ситуация: чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры, тем дороже земельный участок.
Рассмотренные методологические подходы, методы и принципы экономической оценки позволяют сделать вывод о значительном разнообразии применяемых схем и о том, что единых критериев при оценке земельных угодий не существует.
Библиографический список:
1. Государственное регулирование земельных отношений за рубежем. Учебное пособие / Под ред. Л.И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2001. – 224 с.
2. Тарасевич Е.И. Методическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. – СПб., 2003. – 34 с.
3. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – 224 с.
4. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов // Материалы научно-практической конференции «Вопросы оценки земель и регулирования земельных отношений», Москва-Ростов-на-Дону, 2004, с. 3-4.
5. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008. – 224 с.
6. Кухтин П.В., Певов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005. – 384 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).
7. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т.1. Теоретические основы государственного земельного кадастра. – М.: КолосС, 2004. – 383 с.: Ил. – (Учебники и учебное пособие для студентов высш. учеб. заведений).
