В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.
Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.
The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.
Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.
Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.
В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.
Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:
− при проведении сделок с земельными участками;
− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;
− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;
− при привлечении инвестиций;
− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;
− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;
− при реорганизации и ликвидации предприятий;
− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.
Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.
В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.
Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.
Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.
Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.
Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.
Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:
− составление задания на оценку;
− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;
− сбор информации по оцениваемому земельному участку;
− анализ рынка земельных участков;
− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;
− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;
− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.
Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.
Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].
Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной. Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:
− Метод сравнения продаж;
− Метод выделения;
− Метод распределения;
− Метод капитализации земельной ренты;
− Метод остатка;
− Метод предполагаемого использования.
Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.
1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.
Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.
Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.
2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.
Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.
Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).
Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.
3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.
Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).
Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.
Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.
4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.
Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.
Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.
Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.
5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.
Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.
Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.
Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).
6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.
Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.
Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.
Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.
Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.
На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.
Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.
Литература:
- Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Российская газета», N 148–149, 06.08.1998.
- Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».
- Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // // СПС «КонсультантПлюс».
- Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» // // СПС «КонсультантПлюс».
- Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».
- Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».
