В соответствии с ФСО №1 [3] для проведения оценки бизнеса существуют три основных подхода: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный. В рамках каждого подхода выделяются несколько конкретных методик оценки. Специалисты по оценке бизнеса в своих работах подробно рассматривают данные подходы и методики, использование которых зависит от целей оценки. Однако при этом не учитываются характер объектов оценки и их назначение, тогда как данные факторы непосредственно влияют на выбор методов оценки.
Одним из объектов, требующим оценки при определении стоимости производственного капитала предприятия, являются земельные участки.
Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г, № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».
В специальной литературе особенности земельных участков как объектов оценки практически не рассматриваются. В источнике [4, с. 384] данные объекты характеризуются следующим:
- земельный участок может выступать в роли природного ресурса, основы среды проживания населения, объекта бизнеса;
- выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени.
- земельные участки на рынке характеризуется неэластичностью предложения.
В основной массе источников для оценки земельных участков предлагаются те же подходы, что и для прочих объектов без учета назначения и характера использования земель.
Автор учебного пособия [1, с. 154] считает, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. Рассмотрим возможность применения доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения.
Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости, исходящих из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и (или) возможной дальнейшей его продажи.
В рамках данного подхода рассмотрим наиболее часто предлагаемые методики для оценки земельных участков [1, с. 154], [2, с. 342], [4, с. 399].
- 1) Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участок.
При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
- Расчеты данным методом выполняются в несколько шагов.
1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:
Yзд = Vзд * Rзд ,
где V3d — текущая стоимость зданий и сооружений; Y3d — чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; R3d — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:
Rзд = Rвозм + Rзем ,
где Rзд — коэффициент возмещения (возврата) капитала; Rзем — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый
к
земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается
до
ход, относимый к зданиям и сооружениям:
Yзем = Y— Yзд ,
где Yзем — чистый операционный доход, относимый к земле; Y— общий чистый операционный доход.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:
Vзем = Yзем / Rзем ,
где Vзем — остаточная стоимость земли; Rзем — коэффициент капитализации для земли.
2) Метод капитализации.
Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации:
R = Yан/Vан ,
где Yан — чистый операционный доход аналога; Vан — продажная цена аналога.
Определяется вероятная стоимость объекта оценки:
V= Y/R.
Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несёт ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.
3) Метод разбивки на участки.
Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий.
1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.
Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.
Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
Определяется ставка дисконта.
Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.
Основные черты данных методик и возможность их применения для оценки производственных земельных участков обобщены в таблице 1.
Таблица 1
Применение методов доходного подхода к оценке земельных участков производственного назначения
|
Методы доходного подхода |
Сущность метода |
Возможность применения |
|
Метод капитализации доходов |
Основан на определении величины дохода от владения участком и ставки капитализации. Целесообразен для оценки земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход. |
Не рекомендуется, для земель промышленности т.к они косвенно участвуют в получении дохода. Возможен для оценки с/х земель. |
|
Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участок |
Основан на определении дохода от земельного, участка, застроенного объектами недвижимости. Оставшийся доход относится к земельному участку. Используется, когда объекты недвижимости новые или еще не построены. |
Не рекомендуется, т.к существует трудность в распределении доходов, относящихся к пассивной и активной части основных производственных средств (земельным участкам, зданиям и производственному оборудованию). |
|
Метод предполагаемого использования (разбивки на участки) (метод развития) |
Основан на определении валового дохода от продажи земельных участков. Используется при определении стоимости участка, пригодного для разбиения на индивидуальные участки. |
Не рекомендуется, т.к изначально не предполагается разбивка и продажа индивидуальных земельных участков. |
Таким образом, применение методов доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения не рекомендуется, так как условия использования методик не соответствуют характеру указанных объектов и их назначению.
- Литература:
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: учебное пособие/2-е изд. – СПб.:Питер, 2006. – 464с.
Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 736 с.
Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.07.2007 №256//СПС «Гарант».
Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности экономики и управления (060000)/ Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с.
