Оценочная деятельность занимает значимое место в системе имущественных отношений Российской Федерации. Ее основная задача заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта недвижимости с учетом его индивидуальных характеристик, особенностей использования и текущей рыночной конъюнктуры. Результаты оценки востребованы как в гражданском обороте, так и при решении государственных, финансовых и инвестиционных задач.

Правовые основы оценочной деятельности закреплены в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1]. Указанный нормативный акт определяет правовой статус участников оценочной деятельности, устанавливает требования к процедуре оценки и регулирует вопросы определения различных видов стоимости имущества.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность, направленная на установление рыночной, кадастровой, инвестиционной, ликвидационной либо иной стоимости объекта оценки, предусмотренной законодательством Российской Федерации. Результатом такой деятельности является формирование объективного представления о стоимости имущества на конкретную дату с учетом действующих экономических условий.

Субъектами оценочной деятельности выступают физические лица — оценщики, соответствующие установленным законом требованиям. Для осуществления профессиональной деятельности специалист обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков, иметь действующий квалификационный аттестат по соответствующему направлению подготовки, а также обеспечить страхование своей профессиональной ответственности.

Оценщик вправе осуществлять деятельность как самостоятельно, так и в рамках трудовых отношений с юридическим лицом. При этом организация, оказывающая оценочные услуги, обязана соблюдать требования законодательства, страховать свою ответственность и иметь в штате не менее двух специалистов, обладающих статусом оценщика.

В развитие положений Закона об оценочной деятельности приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200 утверждена система федеральных стандартов оценки [4]. В нее входят:

– «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»;

– «Виды стоимости (ФСО II)»;

– «Процесс оценки (ФСО III)»;

– «Задание на оценку (ФСО IV)»;

– «Подходы и методы оценки (ФСО V)»;

– «Отчет об оценке (ФСО VI)».

Наряду с указанными документами в профессиональной практике применяются специальные стандарты, в том числе «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [5] и «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» [6]. Эти документы конкретизируют порядок проведения оценки применительно к отдельным категориям объектов и целям определения стоимости.

Особое значение в системе нормативного регулирования имеет Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», который устанавливает основные виды стоимости и особенности их расчета. Согласно данному стандарту выделяются рыночная, равновесная и инвестиционная стоимость, однако законодательство допускает использование и иных видов стоимости, если необходимость их определения обусловлена целями оценки [1].

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке при наличии конкуренции и отсутствии чрезвычайных обстоятельств, способных повлиять на условия сделки. Фактически речь идет о цене, которую готов принять продавец и которую согласен уплатить покупатель при наличии полной информации об объекте и свободном волеизъявлении сторон.

Равновесная стоимость определяется в ситуациях, когда участники сделки обладают полной информацией как об объекте недвижимости, так и об условиях будущей сделки. Данный показатель учитывает преимущества и ограничения, возникающие для каждой стороны, а также предполагаемый характер дальнейшего использования объекта.

Инвестиционная стоимость отражает ценность недвижимости для конкретного инвестора или группы инвесторов. В отличие от рыночной стоимости, она определяется не только характеристиками объекта, но и его способностью приносить доход в будущем. По этой причине данный вид стоимости наиболее востребован при оценке коммерческой недвижимости, хотя может использоваться и в отношении жилых объектов, приобретаемых для последующей сдачи в аренду.

В отдельных ситуациях возникает необходимость определить стоимость недвижимости при условии ее ускоренной реализации. В таких случаях рассчитывается ликвидационная стоимость. Она отражает наиболее вероятную цену объекта в условиях ограниченного времени экспозиции, когда собственник вынужден продать имущество в более короткие сроки по сравнению с обычной рыночной практикой.

На практике необходимость определения ликвидационной стоимости чаще всего возникает в процедурах принудительной реализации имущества. Например, такая оценка может проводиться в рамках Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» [2] при продаже арестованного имущества.

Помимо видов стоимости, закрепленных в федеральных стандартах оценки, в профессиональной практике используются и другие оценочные категории. Одной из них является восстановительная стоимость. Она применяется преимущественно в отношении объектов, которые были повреждены или частично утратили свои характеристики.

Отдельное место в системе оценки недвижимости занимает государственная кадастровая оценка. Ее основной целью является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости для решения публично-правовых задач, прежде всего в сфере налогообложения.

В отличие от индивидуальной оценки, кадастровая оценка носит массовый характер. Она проводится на основе единых методологических подходов в отношении значительного количества объектов недвижимости одновременно. Согласно Методическим указаниям, утвержденным Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 [7], оценка может осуществляться как в отношении отдельных категорий объектов, например, земельных участков, так и в отношении нескольких видов недвижимости одновременно.

Кадастровая стоимость служит базой для расчета имущественных налогов и играет важную роль в формировании доходной части бюджетов различных уровней. Именно поэтому к процедуре государственной кадастровой оценки предъявляются повышенные требования в части объективности, прозрачности и единообразия применяемых методик.

Правовое регулирование отношений, связанных с проведением государственной кадастровой оценки, осуществляется на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [3]. Полномочия по выполнению кадастровой оценки возложены на специализированные бюджетные учреждения, создаваемые органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Ключевым нормативным документом, определяющим методологию проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)». В нем закреплены три базовых подхода, применяемых в оценочной практике: сравнительный, доходный и затратный [4].

Наиболее распространенным в сфере оценки недвижимости считается сравнительный подход. Его сущность заключается в сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами, представленными на рынке. Основой для анализа служат сведения о совершенных сделках либо актуальных предложениях о продаже недвижимости.

Данный подход базируется на принципе замещения. Покупатель, действующий рационально, не станет приобретать объект по цене, существенно превышающей стоимость аналогичной недвижимости со схожими характеристиками. Именно поэтому при определении стоимости особое значение приобретает анализ рыночной среды и цен на сопоставимые объекты.

При проведении сравнительного анализа учитываются не только физические параметры недвижимости, такие как площадь, планировка, состояние отделки или конструктивные особенности здания. Не менее важным фактором выступает местоположение объекта. Практика показывает, что даже идентичные по своим характеристикам квартиры могут существенно различаться в цене исключительно из-за расположения в разных районах одного города.

Доходный подход основан на иной логике. В центре внимания находится не сам объект недвижимости, а тот экономический эффект, который он способен приносить собственнику в будущем. Стоимость объекта определяется через ожидаемые доходы от его использования и перспективы их получения.

В рамках данного подхода оценщик анализирует предполагаемый размер будущих денежных поступлений, сроки их получения, продолжительность извлечения дохода и возможные риски. По сути, речь идет о переводе ожидаемой будущей прибыли в текущую стоимость объекта недвижимости.

Доходный подход широко применяется при оценке коммерческой недвижимости — торговых центров, офисных помещений, складских комплексов, гостиниц и других объектов, способных генерировать регулярный доход. Для потенциального инвестора такой анализ позволяет определить экономическую эффективность приобретения недвижимости и оценить перспективы возврата вложенных средств.

Третий подход — затратный — основан на принципе замещения и предполагает расчет расходов, необходимых для воспроизводства или создания аналогичного объекта недвижимости на дату оценки. При этом обязательно учитывается накопленный износ объекта и снижение его потребительских характеристик.

В рамках затратного подхода различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Стоимость воспроизводства отражает расходы на создание точной копии существующего объекта с сохранением всех его конструктивных и технических особенностей. Стоимость замещения, напротив, предполагает определение затрат на строительство объекта аналогичной полезности без обязательного повторения всех его характеристик.

Применение затратного подхода основано на предположении, что разумный покупатель не станет платить за объект сумму, превышающую расходы на строительство аналогичной недвижимости. По этой причине данный подход особенно востребован при оценке новых объектов, специализированных сооружений, а также недвижимости, для которой отсутствует достаточное количество рыночных аналогов.

Каждый из рассмотренных подходов обладает собственными преимуществами и ограничениями. Универсальной методики, способной одинаково эффективно применяться в любой ситуации, не существует. Именно поэтому при выборе инструментария оценщик должен учитывать цели оценки, специфику объекта недвижимости, качество исходных данных, а также существующие допущения и ограничения исследования.

Наиболее надежные результаты, как правило, достигаются при комплексном использовании нескольких подходов. Сопоставление полученных значений позволяет снизить вероятность ошибок, повысить объективность выводов и сформировать наиболее обоснованное мнение о стоимости объекта недвижимости.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»//СПС КонсультантПлюс;
2. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» //СПС КонсультантПлюс;
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»/СПС КонсультантПлюс;
4. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки»//СПС КонсультантПлюс;
5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)"//СПС КонсультантПлюс;
6. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»//СПС КонсультантПлюс;
7. Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»//СПС КонсультантПлюс.