Определение точной кадастровой стоимости земельного участка влияет на справедливость налогообложения и формирование бюджета муниципальных образований. Результат определения кадастровой стоимости во многом зависит от принципов группировки. В методических указаниях по государственной кадастровой оценке Российской Федерации прослеживается неоднозначность в определении вида использования земельного участка, согласно которому происходит группировка земельных участков в оценочные группы. Можно выделить две концепции определения вида использования: по виду разрешенного использования и по фактическому использованию земельного участка.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, земельный участок, объект недвижимости, вид разрешенного использования, ценообразующий фактор, группировка земельных участков.
Государственная кадастровая оценка является базой для определения имущественных налогов, а также позволяет обеспечить государство и население информацией о состоянии земельно-имущественных отношений [1, 2]. В работе [8] подчеркивается значимость определения точной кадастровой стоимости земельного участка заинтересованы как его владельцы, так и муниципальные образования, так как от этой величины зависит справедливый налог на земельный участок и бюджет муниципальных образований. Эффективность налогообложения должно создавать условия для воспроизведения налогоплательщиком рационального использования земли [4]. Кадастровая стоимость земельных участков зависит от множества ценообразующих факторов достоверность которой первоочередно зависит от корректности их определения [6].
Одним из основных факторов является вид использования земельного участка, относящий его к определенной оценочной группе. По умолчанию сведения о виде использования объекта оценки предоставляются Росреестром, однако содержащиеся в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования не всегда соответствуют фактическому использованию земельного участка. Методические указания, в соответствии с которыми должна определяться кадастровая стоимость земельных участков Российской Федерации могут интерпретироваться по-разному в отношении определения вида использования земельного участка. Можно выделить две концепции определения вида использования земельного участка: по виду разрешенного использования, содержащемуся в ЕГРН и фактическому использованию земельного участка. Итоговая кадастровая стоимость объекта оценка может сильно зависеть от выбора концепции определения вида использования объекта. Возможное отличие фактического использования земельного участка от сведений о виде разрешенного использования, содержащегося в ЕГРН, может привести как к существенному занижению кадастровой стоимости объекта оценки, так и к ее завышению. Эти противоречия могут привести к дефициту бюджета муниципальных образований, а также показывают необъективность результатов кадастровой оценки, вызывая неудовлетворенность владельцев земельных участков с последующими спариваниями кадастровой стоимости в суде [5, 7].
Цель работы — исследование влияния вида разрешенного использования на кадастровую стоимость земельного участка. Путем выявления несоответствия видов разрешенного использования земельных участков их фактическому использованию с последующей группировкой земельных участков в оценочные группы, а также расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
Группировка объектов недвижимости — часть мероприятий по определению кадастровой стоимости, направленная на выбор метода расчета кадастровой стоимости конкретного объекта оценки.
Группировка земельных участков производится методом типологической группировки по виду использования. Подходы к определению вида использования земельного участка: определение согласно виду разрешенного использования, зарегистрированному в ЕГРН, а также на основе информации о фактическом использовании участка [11].
Вид разрешенного использования участка — зарегистрированный в едином государственном реестре недвижимости вид разрешенного использования участка в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (ред. от 16.09.2021) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» [3,9].
Определение фактического использования производится методом статистического сбора и обработки данных на основе информации, поступившей в государственное бюджетное учреждение в составе: обращений, деклараций, в результате оспаривания, а также материалы аэрофотосъемки и глобальные сервисы навигации [9].
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется для каждой группы, полученной в результате сегментации. В рамках одной группы используются одни и те же подходы, методы и критерии сопоставления полученных результатов [3, 9, 11].
На основе результатов оценочного зонирования территории определяются ценообразующие факторы в процессе построения или уточнения моделей оценки кадастровой стоимости для каждой оценочной группы [3, 10]. В Санкт-Петербургском государственном бюджетном учреждении «Кадастровая оценка» в 2022 году проводилась кадастровая оценка земельных участков, где были применены следующие модели расчета кадастровых стоимостей [11].
– Для оценочной группы — Рекреация:
Y = 5423 ⋅ 1,135^(2 ⋅ exp(-(Площадь/10000)^2)-1) ⋅ 1,159^(2 ⋅ Влияние локальных центров-1) ⋅ 0,904^(2 ⋅ exp(-(Инженерная инфраструктура/400)^2)-1) ⋅ 0,853^(2 ⋅ exp(-(Близость к водным объектам/8)^2)-1) ⋅ Наличие обременений от инженерных коммуникаций ⋅ Дополнительная скидка на площадь участка, (1)
– Для оценочной группы — Деловое управление:
Y=13818 ⋅ 1,090^ (2 ⋅ exp(-(Площадь/2000)^2)-1) ⋅ 1,126^ (2 ⋅ Влияние локальных центров-1) ⋅ 0,762^ (2 ⋅ exp(-(Инженерная инфраструктура/300) ^2)-1) ⋅ 0,944^ (2 ⋅ exp(-(Оценка удобства парковки/250) ^2)-1) ⋅ Оценочная зона ⋅ Наличие обременений от инженерных коммуникаций ⋅ Дополнительная скидка на площадь участка, (2)
– Для оценочной группы — Производственные и складские объекты:
Y = 2738 ⋅ 1,111^(2 ⋅ exp(-(Площадь/11800)^2)-1) ⋅ 1,119^(2 ⋅ Влияние локальных центров-1) ⋅ 0,795^(2 ⋅ exp(-(Инженерная инфраструктура/150)^2)-1) ⋅ 0,943^(2 ⋅ exp(-(Автомобильный транспорт/0,17)^2)-1) ⋅ Оценочная зона ⋅ Наличие обременений от инженерных коммуникаций ⋅ Дополнительная скидка на площадь участка ⋅ Наличие ж/д ветки ⋅ Промзоны ⋅ Зона ПЗЗ ТС1, (3)
– Для оценочной группы — Автостоянки:
Y=2527 ⋅ 1,145^ (2 ⋅ exp (-(abs (Площадь-2000)/30000) ^2)-1) ⋅ 1,136^ (2 ⋅ Влияние локальных центров-1) ⋅ 0,667^ (2 ⋅ exp (-(Инженерная инфраструктура/100) ^2)-1) ⋅ Оценочная зона ⋅ Дополнительная скидка на площадь участка, (4)
– Для оценочной группы — Торговля:
Y=12705 ⋅ 1,211^(2 ⋅ exp(-(Площадь/20000)^2)-1) ⋅ 1,205^(2 ⋅ exp(-(Расстояние до центра города/10000)^4)-1) ⋅ 1,145^(2 ⋅ Влияние локальных центров-1) ⋅ 1,149^(2 ⋅ Влияние магистралей-1) ⋅ 0,691^ (2 ⋅ exp(-(Инженерная инфраструктура/400)^2)-1) ⋅ Оценочная зона ⋅ Наличие обременений от инженерных коммуникаций, (5)
Дальнейшие расчеты кадастровой стоимости производились методом массовой оценки согласно моделям вычисления кадастровой стоимости, соответствующим оценочным группам, рассматриваемым в рамках статьи.
На основе анализа информации об обращениях, декларациях, результатах оспаривания, а также материалов аэрофотосъемки и глобальных сервисов навигации определено фактическое использование земельных участков. К примеру, при определении фактического использования для земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:114, согласно материалам аэрофотосъемки, на участке расположен незарегистрированный объект капитального строительства — кафе «У речки Каменки», что противоречит виду разрешенного использования — «Для сельскохозяйственного использования» (рис. 1).
Рис. 1. Пример определения вида использования земельного участка
Или земельный участок с кадастровым номером 78:31:0001096:3. На участке расположен бизнес-центр «Geneum», однако вид разрешенного использования — «Для размещения индивидуального жилого дома», что также показывает проблему несоответствия сведений ЕГРН фактическому использованию земельного участка (рис. 2).
Рис. 2. Пример определения вида использования земельного участка
В следствие того, что вид использования земельного участка, определенный по одной концепции, может отличаться от определенного по другой концепции. Он также может быть отнесен в различные оценочные группы. Более подробное рассмотрение результатов группировки представлено на рисунке 3 приведен график процентных соотношений совпадений и различий видов использования земельных участков для оценочной группы «Деловое управление» согласно сведениям представленным ЕГРН относительно фактического использования с раскрытием состава несоответствий.
Рис. 3. Деловое управление (ОФИС)
Определение вида использования земельных участков по двум концепция, расположенных на территории города Санкт-Петербурга (в рассматриваемый перечень входит 149968 земельных участков), показало, что сведения о виде разрешенного использования представленные в ЕГРН не соответствуют фактическому виду использования в полном размере. Для всей территории Санкт-Петербурга эта величина составляет 11 % (рис. 4).
Рис. 4. Диаграмма несоответствий видов использования для всех земельных участков города Санкт-Петербурга
Рассмотрим результаты расчета кадастровых стоимостей для четырех земельных участков, имеющих несоответствия в определении вида использования. Земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004108:2 при определении вида использования, согласно фактическому отнесен к оценочной группе производственных и складских объектов, расчет кадастровой стоимости производится согласно модели (3), результат составляет 797 000 рублей. В свою очередь вид использования, установленный в соответствии с видом разрешенного использования определяет участок в оценочную группу «Рекреация». В этом случае кадастровая стоимость рассчитывается по модели (1) и равна 1 210 000 рублей (рис. 6). Аналогичные расчеты проведены в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 78:36:1310101:8451, 78:31:0001517:1, 78:15:0008223:18 по соответствующим моделям (рис. 5).
Рис. 6. Результат расчета кадастровой стоимости для земельных участков
Результаты расчета кадастровых стоимостей земельных участков представлены в виде таблицы 1.
Таблица 1
Результаты расчета кадастровых стоимостей земельных участков
|
Кадастровый номер земельного участка |
Кадастровая стоимость по виду разрешенного использования, содержащемуся в ЕГРН, руб. |
Кадастровая стоимость по фактическому использованию, руб. |
Коэффициент различия |
|
Уменьшение кадастровой стоимости в следствие учета фактического использования земельного участка |
|||
|
78:34:0004108:2 |
1 210 443,92 |
796 648,95 |
0,7 |
|
78:36:1310101:8451 |
296 668 654,67 |
84 267 944,25 |
0,3 |
|
Увеличение кадастровой стоимости в следствие учета фактического использования земельного участка |
|||
|
78:31:0001517:1 |
6 658 139,91 |
28 563 402,11 |
4,3 |
|
78:15:0008223:18 |
27 883 420,34 |
85 994 242,73 |
3,1 |
В результате анализа земельных участков, расположенных на территории города Санкт-Петербурга, было определено, что из 149 968 объектов 11 % в составе 16 526 участков имеют вид разрешенного использования, содержащийся в ЕГРН, не соответствующий фактическому виду использования земельного участка. В результате расчета кадастровой стоимости для четырех земельных участков, имеющих не соответствующие виды использования, по двум концепциям определения вида использования: вид разрешенного использования, содержащийся в ЕГРН и фактическое использование, выявлено, что определенный вид использования по одной концепции, может повлиять на отнесение земельного участка как в понижающие, так и повышающие кадастровую стоимость оценочные группы.
Исходя из исследования влияния вида разрешенного использования на кадастровую стоимость земельного участка, можно сделать вывод о недостатках нормативно-правового регулирования процедуры государственной кадастровой оценки. Возникает необходимость установления единого варианта определения вида использования земельного участка. Устранение двоякой интерпретации методических указаний позволит сократить необходимость оспаривания кадастровой стоимости земельного участка его владельцем, а также окажет положительное влияние на стабильность бюджета муниципальных образований.
Литература:
1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения 15.10.2023).
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения 11.10.2023).
3. Приказ Росреестра от 04.08.2021 г. N П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_403900/ (дата обращения 11.10.2023).
4. Жданова, Р. В., Минушина, М. В. Совершенствование методики определения кадастровой стоимости для налогообложения недвижимости [Текст] / Р. В. Жданова, М. В. Минушина // Международный сельскохозяйственный журнал. — 2019. — № 6. — С. 43–45.
5. Лепнихина, О. Ю., Правдина, Е. А. Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург) [Текст] / О. Ю. Лепнихина, Е. А. Правдина // Известия Томского политехнического университета. Инжиниринг георесурсов. — 2019. — № 2. — С. 65–74.
6. Соколова, Т. А. Учет фактора «вид разрешенного использования» при экспертной оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов [Текст] / Т. А. Соколова // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). — 2019. — № 1. — С. 220–235.
7. Черницына, Е. О., Самодурова, С. А., Реджепов, М. Б., Повалюхина, М. А. Проблемы оспаривания результатов кадастровой стоимости и пути их решения / Е. О. Черницына, С. А. Самодурова, М. Б. Реджепов, М. А. Повалюхина // Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). — 2020. — № 1. — С. 95–101.
8. Яроцкая, Е. В. Основные аспекты и недостатки ценового зонирования [Текст] / Е. В. Яроцкая // Эпомен. — 2020. — № 35. — С. 172–180. — ISSN 2686–6722.
9. Отчёт об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга Том 1 «Основная часть Отчёта» от 12.09.2022 — URL: http://guko.commim.gov.spb.ru/ (дата обращения 08.06.2023).
10. Отчёт об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга Том 2 «Аналитические обзоры» от 12.09.2022 — URL: http://guko.commim.gov.spb.ru/ (дата обращения 08.06.2023).
11. Отчёт об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга Том 3 «Определение кадастровой стоимости земельных участков» от 12.09.2022 — URL: http://guko.commim.gov.spb.ru/ (дата обращения 08.06.2023).
