Сделки, совершаемые с движимым и недвижимым имуществом физических лиц, неизменно являлись частью повседневной жизни капиталистического общества.

Несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные и недееспособные граждане становятся собственниками имущества по различным основаниям: договорам, судебным актам, наследству и т. д.

До 1 января 2007 года было распространено приобретение имущества вышеуказанными категориями граждан по договорам бесплатной передачи государственных (муниципальных) жилых помещений в собственность, а также по наследству, реже — по договорам купли-продажи, мены, дарения. С введением в действие Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» у семей, в которых рождались (были усыновлены) второй и последующие дети, появилось право на улучшение жилищных условий путем направления средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал на покупку (строительство) жилого помещения [4]. В соответствии с нормами вышеуказанного закона приобретенное таким способом жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи. Уже несколько лет договоры, связанные с приобретением жилья в том числе за счет средств материнского капитала, — крайне распространенное явление на рынке недвижимости.

Достаточно часто встречаются и случаи получения несовершеннолетними (подопечными) наследства в виде паев в инвестиционных фондах, ценных бумаг, долей в уставных капиталах юридических лиц, транспортных средств.

Изложенное позволяет обозначить актуальность темы настоящего исследования: она обусловлена значительным ростом случаев вовлеченности несовершеннолетних (подопечных) в гражданско-правовые отношения, что, в свою очередь, требует проведения анализа существующей нормативной базы государства и актуальной практики ее применения с целью дальнейшего совершенствования.

Поскольку обстоятельства жизни семей с детьми, подопечных лиц и их опекунов (попечителей) меняются ежедневно, возникает необходимость в отчуждении нажитого имущества. Здесь законодательство Российской Федерации устанавливает определенные ограничения по распоряжению вещами несовершеннолетних и подопечных. Во-первых, согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) опекуну (попечителю) следует получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества подопечного, а также на совершение других действий, влекущих уменьшение имущества [2]. Указанные положения в силу пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации распространяются и на случаи управления имуществом детей их родителями [3].

Во-вторых, на основании части 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки с недвижимым имуществом, совершаемые по разрешению органа опеки и попечительства, необходимо удостоверять в нотариальной форме [6].

Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462–1 закреплены обязанности нотариуса при совершении любого нотариального действия, в том числе по отказу в его совершении при несоответствии законодательству Российской Федерации или международным договорам [1].

Ключевыми для настоящей статьи являются положения о родственных сделках с несовершеннолетними (подопечными) в их взаимосвязи с вышеприведенными статьями законов. Так, пунктом 3 статьи 37 ГК РФ установлено, что «опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками». Ранее уже было отмечено, что данная норма права действует и в отношении родителей.

Целью введения законодательного запрета на совершение родственных сделок с детьми и опекаемыми, как представляется, послужила необходимость охраны интересов наиболее уязвимой категории граждан от различного рода злоупотреблений со стороны законных представителей, их супругов и близких родственников, упреждения случаев использования правового статуса законного представителя в своих корыстных намерениях. Невзгодина Е. Л. справедливо отмечает, что такое запрещение должно распространяться и на случаи, когда представитель совершает сделку по отношению к третьим лицам, при этом его интересы и интересы представляемого являются встречными, совпадающими, например, когда родитель и ребенок — наследники одного и того же лица [8].

Вопреки запрету на совершение родственных сделок с несовершеннолетними (опекаемыми) в практике повсеместно встречаются договоры купли-продажи жилых помещений, в том числе удостоверенные нотариусами, заключенные между бабушками, дедушками, тетями и дядями несовершеннолетних в качестве продавцов и членами семьи с детьми в роли покупателей, по которым расчет производится с привлечением средств материнского капитала. Обстоятельства, побуждающие стороны к совершению таких договоров, бывают разными, вместе с тем нередко владельцы сертификатов на семейный капитал не скрывают, что целью сделки было не создание реальных правовых последствий (приобретение жилья, вселение в него), а лишь вывод денежных средств в натуре без изменения фактического положения сторон. Такой подход, по мнению Юдиной М.-Е. А., создает порочную практику, когда имущественные права несовершеннолетнего лица могут быть нарушены путем злоупотребления правом со стороны его законных представителей [10].

Важным аспектом для толкования нормы пункта 3 статьи 37 ГК РФ является сфера действия Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Закон об опеке) [5]. Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об опеке последний распространяется на отношения, связанные с опекой и попечительством над недееспособными или не полностью дееспособными гражданами. Однако не все буквально толкуют приведенное положение, проецируя нормы Закона об опеке и на отношения между родителями и их несовершеннолетними детьми. В частности, такой подход можно встретить в Методических рекомендациях по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка, утвержденных Министерством просвещения Российской Федерации 23 декабря 2021 года [7]. Существование различных точек зрения по данному предмету обсуждения необходимо учитывать при рассмотрении вопроса о легализации определенных категорий родственных сделок.

Например, Невзгодина Е. Л. полагает, что интересам ребенка, недееспособного и ограниченного в дееспособности гражданина могут соответствовать и иные родственные сделки, помимо разрешенных дарения или передачи имущества в безвозмездное пользование. Это касается, в частности, обмена жилыми помещениями [8].

Чефранова Е. А. придерживается такого мнения: «Если в отношении опекуна (попечителя) применение абсолютного запрета оправданно, то для родителей такое средство правового регулирования неприемлемо» [9].

Определяющим критерием при выдаче, к примеру, предварительного разрешения органом опеки и попечительства на отчуждение имущества, а также при рассмотрении судебных споров является наличие выгоды несовершеннолетнего (подопечного) в итоге совершения сделки. Вместе с тем прямо о наличии материальной пользы по сделке указано лишь в Законе об опеке: частью 1 статьи 20 установлено, что недвижимость подопечного можно отчуждать по договорам ренты или мены, если такие договоры совершаются к выгоде опекаемого. Следует признать, что в данном случае распространение норм специального закона на отношения между родителями и детьми целесообразно.

Практика показывает, что в ситуациях выбора главенствующей нормы права между недопущением родственных сделок с детьми (подопечными) и возможностью отчуждения имущества подопечных к выгоде последних решающим аргументом становится все же наличие итогового материального преимущества уязвимой категории лиц, несмотря на родственный договор. Так, апелляционным определением Кемеровского областного суда от 08 апреля 2026 года № 33а-3931/2026 было отменено отрицательное решение нижестоящего суда о признании незаконным отказа органа опеки и попечительства на мену между матерью и детьми [11]. Судебная коллегия признала отказ уполномоченного органа формальным, не учитывающим интересы несовершеннолетних, так как вследствие предложенного родителем договора мены долей квартир увеличивается как общая площадь принадлежащего несовершеннолетним на праве долевой собственности жилого помещения, так и стоимость их долей.

Поскольку правоприменители зачастую сходятся во мнении, что получение выгоды несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным по итогам сделки важнее факта заключения договора с законным представителем, его супругом или близким родственником, полагаем необходимым внести соответствующую оговорку и в общий закон — в пункт 3 статьи 37 ГК РФ.

Литература:

1. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462–1: ред. от 20.02.2026 // Собрание законодательства РФ. — 1993. — № 10. — Ст. 357. — Текст: электронный // Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 31.05.2026).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: редакция от 31.07.2025: с изменениями, вступившими в силу с 01.08.2025 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система: сайт. — Москва, 1997–. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 31.05.2026). — Текст: электронный.
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ: редакция от 23.03.2026 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система: сайт. — Москва, 1997–. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/ (дата обращения: 31.05.2026). — Текст: электронный.
4. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ: редакция от 31.07.2025: с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2026 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система: сайт. — Москва, 1997–. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/ (дата обращения: 31.05.2026). — Текст: электронный.
5. Об опеке и попечительстве: Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ: редакция от 29.09.2025 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система: сайт. — Москва, 1997–. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/ (дата обращения: 31.05.2026). — Текст: электронный.
6. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон № 218-ФЗ: [принят Государственной думой 3 июля 2015 года: одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года: редакция от 28.12.2025: с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 01.03.2026]. — Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». — Текст: электронный.
7. О направлении методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка: письмо Министерства просвещения Российской Федерации от 21 апреля 2021 г. № 07–2436. — Текст: электронный // Гарант.ру: информационно-правовой портал. — URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/400647212/ (дата обращения: 31.05.2026).
8. Невзгодина, Е. Л. Юридические последствия превышения пределов, установленных для осуществления полномочия представителя по гражданскому праву России/ Е. Л. Невзгодина. — Текст: электронный // Вестник Омского университета. Серия «Право». — 2010. — № 1 (22). — С. 60–67. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/yuridicheskie-posledstviya-prevysheniya-predelov-ustanovlennyh-dlya-osuschestvleniya-polnomochiya-predstavitelya-po-grazhdanskomu (дата обращения: 31.05.2026).
9. Чефранова, Е. А. Правовое регулирование имущественных отношений с участием несовершеннолетних членов семьи» // Защита прав ребенка в современной России: материалы научно-практической конференции. — М., 2004. — С. 67–79.
10. Юдина, М.-Е. А. Некоторые особенности участия несовершеннолетних в сделках в сфере оборота недвижимости / М.-Е. А. Юдина. — Текст: электронный // Скиф. Вопросы студенческой науки. — 2023. — № 11 (87). — С. 200–204. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/nekotorye-osobennosti-uchastiya-nesovershennoletnih-v-sdelkah-v-sfere-oborota-nedvizhimosti (дата обращения: 31.05.2026).
11. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 08 апреля 2026 г. по делу № 33а-3931/2026. — Текст: электронный // СудебныеРешения.рф: интернет-портал судебных актов. — URL: https://судебныерешения.рф/96088582 (дата обращения: 31.05.2026).