Право на жилище относится к числу базовых конституционных прав и в отношении несовершеннолетних приобретает повышенную социально-правовую значимость. Это объясняется тем, что ребенок объективно не способен в полной мере самостоятельно защищать свои интересы, а потому нуждается в особых гарантиях со стороны семьи, государства и правоприменителя. Конституция РФ закрепляет право каждого на жилище, а международные акты, прежде всего Конвенция ООН о правах ребенка, требуют от государства создания эффективных механизмов его реализации и защиты [1]. Однако именно в сфере жилищных прав несовершеннолетних наиболее отчетливо проявляется расхождение между формальным закреплением гарантий и реальной практикой их осуществления.

Одной из теоретических проблем остается отсутствие единого подхода к понятию жилищных прав несовершеннолетних. В литературе оно нередко раскрывается слишком узко. Так, О. А. Егорова связывает жилищные права ребенка лишь с вещными и обязательственными правами в отношении жилого помещения. Такой подход нельзя признать полным, поскольку он не охватывает права организационного характера: право на постановку на учет нуждающихся, на предоставление жилья детям-сиротам, на сохранение жилого помещения и защиту от его утраты [2, с. 8]. Более точным представляется понимание жилищных прав несовершеннолетних как гарантированной законом меры возможного поведения ребенка в сфере жилищных правоотношений, основанной на конституционном праве на жилище.

Для правильного анализа необходимо разграничивать категории «право на жилище» и «жилищные права». В литературе эти понятия нередко смешиваются, что методологически неверно. С. Г. Трифонов рассматривал право на жилище как возможность пользоваться жилищем и обязанность государства содействовать обеспечению граждан жильем [3, с. 84–85]. Н. В. Дулатова, М. С. Сагандыков связывали его с гарантированной законом возможностью приобретения и стабильного использования жилища [4, с. 68]. А. В. Кудашкин обоснованно подчеркивал, что право на жилище по своему объему шире конкретных жилищных прав, закрепленных отраслевым законодательством [5, с. 9]. С этим выводом следует согласиться, поскольку право на жилище выступает конституционной основой, тогда как жилищные права несовершеннолетнего представляют собой конкретизированную отраслевую форму его реализации.

Специфика статуса несовершеннолетнего в жилищной сфере определяется его ограниченной дееспособностью. В силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства малолетнего признается место жительства его родителей, усыновителей или опекунов, а п. 2 ст. 54 СК РФ закрепляет право ребенка жить и воспитываться в семье [6; 7]. Следовательно, ребенок чаще всего реализует свое жилищное право через правовой статус семьи. Но именно эта зависимость и делает его особенно уязвимым, поскольку решения о судьбе жилого помещения принимаются законными представителями, чьи интересы не всегда совпадают с интересами ребенка.

Наиболее конфликтной остается реализация права пользования жилым помещением несовершеннолетним как членом семьи собственника. После принятия ЖК РФ и закрепления в ч. 4 ст. 31 приоритета права собственности возникла опасная тенденция к вытеснению интересов ребенка интересами собственника [8]. Показателен Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г., из которого фактически следовало, что ребенок, оставшийся проживать с бывшим супругом собственника, может рассматриваться как «бывший член семьи» собственника и, следовательно, быть выселен вместе с родителем. Впоследствии Верховный Суд отказался от такого подхода, что следует оценить положительно, поскольку сама идея признания ребенка «бывшим» членом семьи родителя противоречит как правовой, так и социальной природе семейных отношений [9]. Так, подобная практика наглядно показывает, насколько опасно механически переносить частноправовую логику защиты собственника в сферу, где затрагиваются базовые интересы несовершеннолетнего. В подобных спорах приоритет права собственности не может носить абсолютный характер, если его реализация фактически оставляет ребенка без единственного пригодного жилья.

Особенно уязвимы жилищные права детей в сделках с недвижимостью. В силу ст. 26, 28, 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ и ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка или отказ от принадлежащих ему прав, требуют согласия законных представителей и предварительного разрешения органа опеки и попечительства [6; 7; 10]. Дополнительной гарантией стало обязательное нотариальное удостоверение сделок, связанных с распоряжением недвижимостью несовершеннолетнего. Поддерживая позицию М. М. Курманбаева, следует признать, что усложнение такой процедуры оправдано, так как оно направлено не на излишнее ограничение оборота, а на защиту лица с особым объемом дееспособности [11, с. 184].

Вместе с тем действующее регулирование нельзя признать внутренне согласованным. Наиболее очевидна коллизия между п. 2 ст. 37 и п. 4 ст. 292 ГК РФ. Если первая норма требует предварительного разрешения органа опеки при отказе от прав подопечного, то вторая в действующей редакции связывает необходимость согласия органа опеки только с отчуждением жилья, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой или оставшиеся без родительского попечения. Конституционный Суд РФ, оценивая данную норму, исходил из презумпции добросовестности родителей и признал допустимым отказ от тотального контроля со стороны органов опеки за сделками родителей с жильем. Одновременно Суд указал, что норма не может применяться таким образом, чтобы оставлять без защиты несовершеннолетнего, если сделка объективно нарушает его законные интересы [12]. Эта позиция важна, но полностью проблему не снимает, поскольку критерий должен быть не формальным — находится ли ребенок под опекой, — а материальным, разъясняя, ухудшает ли сделка его жилищное положение. Если ухудшает, участие органа опеки должно быть обязательным.

Не менее показательной является практика по делам, где согласие органа опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдается при условии последующего приобретения ему другого жилья, но такое условие не исполняется. В Апелляционном определении Красноярского краевого суда от 17.01.2018 по делу № 33–723/2018 суд не признал сделку недействительной, сославшись на добросовестность покупателя [13]. Иной подход отражен в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18–1: Суд признал существенным обстоятельством то, что продажа жилья произошла в нарушение условия, на котором орган опеки дал разрешение, а дети фактически лишились единственного жилого помещения [14]. Именно вторая позиция представляется правильной. Если условие не исполнено, значит, охранительная цель разрешения не достигнута, а права ребенка нарушены. Поэтому закон нуждается в прямом закреплении последствий неисполнения условий, содержащихся в разрешении органа опеки.

Отдельного внимания заслуживает правовое положение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Именно здесь наиболее отчетливо проявляется разрыв между нормативной гарантией и реальностью ее исполнения. Статья 148 СК РФ закрепляет за ребенком, находящимся под опекой или попечительством, право на сохранение права собственности или права пользования жилым помещением [7]. Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ гарантирует детям-сиротам однократное предоставление благоустроенного жилого помещения [15]. После реформы 2012 года это жилье предоставляется по договору найма специализированного жилого помещения, а не по договору социального найма, что было направлено на предотвращение поспешной приватизации и быстрой утраты жилья.

Однако судебная практика показывает, что центральной проблемой остается не отсутствие нормы, а ее хроническое неисполнение публичной властью. В литературе справедливо указывается, что жилищная необеспеченность сирот сохраняется годами из-за недостаточного финансирования, дефицита жилья в специализированном фонде, слабого контроля и неоднозначного толкования закона [16, с. 124]. Особенно важен вывод О. Г. Седых о том, что обеспечение сироты жильем является не только формой социальной поддержки, но и необходимым условием его полноценной социализации [17, с. 12]. С этим следует согласиться: отсутствие жилья фактически лишает сироту возможности выстроить устойчивую модель взрослой жизни, получить работу и выйти из социально уязвимого положения.

Вопрос, связанный с детьми-сиротами, наиболее ярко выявляет главный дефект действующего регулирования: государство формально признает особую уязвимость этой категории, но не обеспечивает своевременного исполнения собственных гарантий. Поэтому заслуживают поддержки предложения о внесении изменений в ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ с указанием на необходимость предоставления жилья незамедлительно по достижении совершеннолетия либо приобретении полной дееспособности, а также о нормативном закреплении возможности компенсации расходов на наем жилого помещения до момента фактического предоставления постоянного жилья.

Таким образом, проблема реализации жилищных прав несовершеннолетних заключается не столько в отсутствии нормативной базы, сколько в недостаточной согласованности уже существующих правовых механизмов и в их непоследовательном применении. Именно в этой сфере особенно заметно, что формальное признание повышенной защиты ребенка еще не гарантирует ее фактического достижения. Пока интересы несовершеннолетнего продолжают зависеть от усмотрения родителей, органов опеки и правоприменителя, его право на жилище остается уязвимым. Представляется, что дальнейшее развитие законодательства должно быть ориентировано не на количественное увеличение гарантий, а на повышение их юридической определенности и исполнимости. Для этого необходим переход от формально-охранительного подхода к модели реального приоритета интересов ребенка, при которой любое решение в жилищной сфере оценивается прежде всего с точки зрения того, обеспечивает ли оно несовершеннолетнему устойчивую и безопасную жилищную среду. Только при таком подходе право ребенка на жилище сможет выполнять не декларативную, а подлинно защитную функцию.

Литература:

1. Конвенция о правах ребенка (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20.11.1989) (вступила в силу для СССР 15.09.1990) // Сборник международных договоров СССР. 1993. Вып. XLVI.
2. Егорова О. А. Реализация жилищных прав ребенка: проблемы теории и практики: автореф. дис.... к.ю.н. М., 2008. С. 26.
3. Трифонов С. Г. Понятие и содержание конституционного права на жилище // Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского. Юридические науки. 2021. № 4. С. 82–88.
4. Дулатова, Н. В. К вопросу о понятии и содержании конституционного права на жилище /Н. В. Дулатова, М. С. Сагандыков // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». 2017. Т. 17, № 1. С. 66–71.
5. Кудашкин А. В. Жилищное право: учебник. М.: Изд-во РОД «За права военнослужащих», 2005. 384 с.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025) // Российская газета. 1994. 08 дек.
7. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г.№ 223-ФЗ (ред. от 23.03.2026) // Российская газета. 1996. 27 янв.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря2004 г.№ 188-ФЗ (ред. от 20.02.2026) // Российская газета. 2005. 12 янв.
9. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года» // Бюллетень Верховного суда РФ. 2006. № 3.
10. Федеральный закон от 24 апреля 2008 г.№ 48-ФЗ (ред. от 29.09.2025) «Об опеке и попечительстве» // Российская газета. 2008. 30 апр.
11. Курманбаев М. М. Жилищные права несовершеннолетних // Право и практика. 2018. № 2. С. 180–185.
12. Постановление Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 г.№ 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой» // Российская газета. 2010. 17 июля.
13. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17 января 2018 по делу № 33–723/2018 // СПС КонсультантПлюс. URL: https://client.consultant.ru/doc/?requestId=1027828445 (дата обращения: 16.04.2026).
14. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18–1 // СПС КонсультантПлюс. URL: https://client.consultant.ru/doc/?requestId=1027828449 (дата обращения: 16.04.2026).
15. Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ (ред. от 15.12.2025) «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Российская газета. 1996. 27 дек.
16. Николаева К. С. Институт жилищных прав детей-сирот: проблемы юридических гарантий. // Вестник Кемеровского государственного университета. 2023. Т. 8. № 2. С. 121–130.
17. Седых О. Г. Взаимодействие власти и бизнеса в решении жилищных проблем детей-сирот как механизм контроля и сдерживания социального иждивенчества. // BaikalResearchJournal. 2018. Т. 9. № 2. С. 10–18.