The article discusses the possibilities of using GIS, analyzes the advantages of using spatial data and digital technologies in determining the cadastral value. The main problems of implementing GIS technologies are identified, and directions for improving the cadastral assessment system in the DPR territory are proposed.
Keywords: GIS technologies, cadastral assessment, agricultural lands, digitalization, spatial data, and land resources.
Введение. Одним из наиболее перспективных направлений совершенствования кадастровой оценки является использование геоинформационных систем. ГИС-технологии позволяют объединять, хранить, анализировать и визуализировать большие массивы пространственных данных, включая сведения о рельефе, качестве почв, инфраструктуре, климатических условиях и фактическом использовании земель. Применение ГИС обеспечивает более высокий уровень точности кадастровой оценки за счет комплексного учета природных, экономических и территориальных факторов.
В условиях ДНР использование геоинформационных систем приобретает особую актуальность в связи со сложностью проведения непосредственного обследования всех территорий сельскохозяйственного назначения. Значительная площадь земель, особенности территориального расположения отдельных районов, а также ограниченная транспортная доступность существенно затрудняют выезд специалистов для регулярного мониторинга состояния земельных участков и сбора актуальной информации.
Целью исследования является анализ возможностей применения ГИС-технологий в кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, а также определение перспектив их использования для совершенствования оценочной деятельности.
Теоретические основы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. ВФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» даётся следующее определение государственной кадастровой оценке: совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом [1]. Данными процедурами, является: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Сущность кадастровой оценки земли заключается в определении стоимости земельного участка на основе. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке, а также метод индексации.
Роль ГИС-технологий и пространственных данных в системе кадастровой оценки. ГИС — это многофункциональная информационная система, предназначенная для сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о необходимых объектах. Она позволяет объединять, систематизировать и отображать на карте актуальные и достоверные данные из различных информационных систем [2]. На рисунке 1 представлены функции ГИС. Исходя из них можно сделать вывод о необходимости их применения.
Рис. 1. Функции ГИС
ГИС позволяют комплексно работать с пространственными данными: собирать, хранить, обрабатывать, анализировать и наглядно представлять их в цифровом виде. Источниками информации служат спутниковые снимки, аэрофотосъёмка, геодезические измерения и различные базы данных.
Благодаря использованию ГИС Росреестр автоматизировал процессы межевания, регистрации прав и кадастровой оценки. Исследования 2024–2025 годов показывают: внедрение ГИС повышает эффективность кадастровых процедур на 40–60 %, практически исключает ошибки в определении границ участков и позволяет быстро реагировать на любые изменения в землепользовании [3].
Пространственные данные позволяют комплексно анализировать их состояние, плодородие, технологические характеристики и динамику изменений. Для этого используются ГИС, данные ДЗЗ, навигационные технологии (ГЛОНАСС/GPS), а также методы машинного обучения и искусственного интеллекта [4]. На рисунке 2 представлены основные источники пространственных данных.
Рис. 2. Источники пространственных данных
Пространственные данные позволяют учитывать множество факторов: от естественного плодородия и рельефа до динамики деградации и транспортной доступности. В таблице 1 систематизированы основные направления применения таких данных, их источники, инструменты анализа и практические результаты.
Таблица 1
Применение пространственных данных в оценке земель
|
Направление оценки |
Задачи оценки |
Результат применения |
|
Агроэкологическая типизация и группировка земель |
Выделение групп земель на основе лимитирующих факторов: эрозионные, переувлажнённые, солонцовые. |
Создание карт агрогрупп, рекомендации по использованию |
|
Оценка продуктивного потенциала земель |
Анализ почвенных характеристик и продуктивности. Оценка технических параметров участков. |
Карты плодородия, прогноз урожайности, нормы внесения удобрений, оптимизация обработки, логистические схемы, выбор техники |
|
Мониторинг и прогнозирование урожайности |
Выявление и отслеживание деградации земель. Прогнозирование урожайности культур, оценка рисков эрозии, опустынивания, подтопления, засухи |
Карты негативных процессов, рекомендации по мелиорации, прогноз урожайности, оценка рисков, планы мероприятий |
|
Планирование севооборотов и агротехнических мероприятий |
Разработка систем земледелия. |
Оптимизированные схемы технологические карты, снижение затрат |
|
Кадастровая оценка земель |
Расчёт кадастровой стоимости |
Обоснованная стоимости, база для налогообложения. |
Проблемы и перспективы цифровизации кадастровой оценки. Впроцессе кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с применением ГИС‑технологий выявляются системные проблемы, представленные в таблице 2 [5].
Таблица 2
Проблемы применения ГИС-технологий
|
Проблемы |
Характеристика |
|
Недостаточная объективность оценки |
Методики не всегда учитывают индивидуальные особенности участков, а субъективность экспертов может приводить к искажению результатов. |
|
Региональная разнородность методик |
Отсутствие единого подхода к оценке в разных субъектах РФ затрудняет сопоставление данных и формирование целостной картины. |
|
Проблемы с качеством исходных данных |
Использование неактуальной или неполной информации (данных по единичным сделкам) снижает достоверность оценки. Усреднённые агроэкономические показатели зачастую не отражают реальной эффективности землепользования. |
|
Ограниченность моделей массовой оценки |
Действующие методики опираются на узкий набор параметров, игнорируя значимые локальные факторы: плодородие почв, состояние мелиорации, логистическую доступность. Это приводит к усреднению результатов и потере точности. |
|
Расхождение кадастровой и рыночной стоимости |
Устойчивое явление «кадастровых качелей» подрывает доверие к системе оценки и создаёт нестабильность на рынке. |
|
Кадровый дефицит |
Нехватка квалифицированных специалистов, обладающих навыками работы с ГИС и методами кадастровой оценки, ограничивает возможности качественного анализа. |
|
Низкая автоматизация процессов |
Преобладание ручных операций увеличивает трудозатраты и стоимость оценки, снижая её эффективность. |
Современные ГИС‑технологии обладают значительным потенциалом для повышения точности и прозрачности кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. К наиболее перспективным относятся направления, представленные в таблице 3.
Таблица 3
Перспективы ГИС-технологий
|
Направления |
Характеристика |
|
Интеграция разнородных данных |
Объединение почвенных данных с ДЗЗ, отслеживание изменений в реальном времени, оптимизация территориального планирования. |
|
Автоматизация расчётов |
Создание программных инструментов, снижение трудоёмкости, исключение субъективности в расчётах. |
|
Единая цифровая платформа (НСПД) |
Создание НСПД, объединение федеральных и региональных данных, единый источник информации. |
|
Многофакторные оценочные модели |
Учёт расширенного набора параметров, включение характеристик плодородия, анализ логистической доступности. |
|
Независимая верификация результатов |
Внедрение механизмов внешней проверки, повышение прозрачности, снижение рисков ошибок. |
Успешная реализация обозначенных перспектив зависит от макроэкономической ситуации, изменений в законодательстве, наличия квалифицированных кадров и соответствующего технического обеспечения.
Заключение. Использование ГИС-технологий способствует повышению эффективности кадастровой оценки сельскохозяйственных земель за счет комплексного анализа пространственных данных и автоматизации оценочных процедур. Дальнейшее развитие цифровых технологий позволит повысить объективность кадастровой стоимости и эффективность управления земельными ресурсами. Применение ГИС в процедуре кадастровой оценки в Донецкой Народной Республике будет способствовать обеспечению высокой результативности выполнения оценочных работ и получению обоснованной стоимости объектов оценки в целях реализации социально-адаптированной и экономически обоснованной системы налогообложения недвижимого имущества.
Литература:
- О государственной кадастровой оценке. Федеральный закон от 03.07.2016г. № 237-ФЗ (ред. от 29.12.2022) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102403339
- Осеняя А. В./ Применение геоинформационных систем при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации [Текст]/А. В. Осенняя, И. С. Грибкова, Б. А. Хахук// Региональные геоистемы.-2020,
- Жуков Н.В/ Использование геоинформационных систем в землеустройстве и кадастрах [Текст]/ Н. В. Жуков// Теория и практика современной науки.- 2025.
- Цветков В.Я/ Разработка методики геоинформационного обеспечения оперативного обновления электронных карт большого объёма с использованием банка пространственных данных [Текст] / В. Я. Цетков// Диссертация на соискание учёной степени кандидата технических наук.- 2014.
- Алексеенко Д. Г./ Проблемы и перспективы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения [Текст]/ Д. Г. Алексеенко, А. В. Клок, К. А. Гудин// Старт в науке. -2023.
