Правильное установление правовой природы того или иного объекта имеет прикладное значение, поскольку определяет, какие нормы гражданского законодательства подлежат применению, влечет возникновение особого правового режима. Вопрос определения признаков недвижимого имущества не теряет своей актуальности, поскольку в судебной и правоприменительной практике по-прежнему отсутствует единообразие.
Тесная связь с землей, бесспорно, является первостепенным свойством для института недвижимого имущества. Значение данного признака сводится к тому, что то или иное здание/сооружение или же объект незавершенного строительства основательно связан с земельным участком. Это может проявляться в наличии такого элемента конструкции, как фундамент. Однако данное свойство описывает только большую часть ординарных объектов, являющихся недвижимостью изначально по своей природе. Признак не распространяется на объекты, которые презюмируются законодателем в качестве исключений: воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, и др., именуемые «условной недвижимостью» [2].
По мнению Суханова Е. А., недвижимое имущество есть прежде всего категория юридическая, а не физическая [5]. В этой связи целесообразно рассмотреть пример, свидетельствующий об относительности даже, казалось бы, самого фундаментального признака. Так, события, происходившие в Москве в 1930-е годы, вошли в историю как «бум переездов». Дело в том, что было запланировано построить мост, но этому препятствовал находившийся неподалеку дом в форме буквы «Г», по улице Осипенко. Кроме того, дом находился на болотистой местности, что также усложняло его перемещение. Тем не менее, это никого не остановило, впоследствии дом был разделен на две части и передвинут с помощью специальной конструкции в виде ходовых балок и роликовых опор. Дом существует до сих пор в новой планировке, в нем по-прежнему проживают люди [1]. Таким образом, учитывая истечение длительного периода времени с момента описанных событий, следует принимать во внимание увеличенные в два и более раз современные технические, инженерные, проектировочные возможности.
Вторым, не менее значимым признаком выступает невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба объекту . Более того, после такого перемещения объект не будет пригоден для использования по основному назначению. В теории это звучит твердо и, казалось бы, вопросов вовсе не возникает. Возвращаясь к вышеизложенному примеру с «передвижением домов» в Москве, был констатирован факт отсутствия повреждений на изменившем положение доме и его пригодности для дальнейшего проживания.
Более того, он все еще используется по целевому назначению — для проживания, на время непосредственного изменения положения не переселяли жильцов, не отключали воду, газ, электричество, инженерные сети. Формулировка «несоразмерный ущерб», использованная законодателем в ст. 130 ГК РФ имеет своим следствием некоторые расхождения в силу того, что является оценочной категорией, не имеющей пределов «от и до». К тому же, можно ли с абсолютной точностью отнести вещь к недвижимости, если при перемещении был причинен «несоразмерный ущерб», однако после проведения комплекса ремонтных работ, состояние объекта было восстановлено? Или же законодателем подразумевалось, что сам факт причинения «несоразмерного ущерба» не позволяет отнести вещь к недвижимой, не взирая на возможность реконструкции, ремонта? Вопрос по-прежнему остается неразрешенным.
Заслуживающим внимания является следующий пример судебной практики: суд отнес сеть трубопроводов к движимым вещам, ввиду того, что он обладает сборно-разборным характером, а также возможностью монтажа с использованием сварочного оборудования [3]. Суд не учел, что трубопровод является не отдельно взятым элементом, а комплексом объектов, включающих в себя трубы, соединительные механизмы, опоры, затворы и др., функционирующих как система, соответственно, при повреждении одного элемента, его полноценное использование не представляется возможным. Из этого следует, что влияние признака невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба рознится и дополнительно требует учета индивидуальных характеристик вещи. В особенности это относится к категории сложных вещей, состоящих из нескольких простых и представляющих собой единое целое, а также имущественных комплексов.
Таким образом, более верным видится использование формулировки «невозможность дальнейшего использования объекта по целевому назначению», вместо «невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба объекту» [4].
Обладание недвижимости особым правовым статусом является, пожалуй, единственным неопровержимым признаком, выработанным практикой. Рассматриваемый признак базируется на трех основных составляющих: возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей на недвижимое имущество происходят в особом порядке, сопровождающимся обязательной государственной регистрацией; повышенные требования к осуществлению сделок с недвижимым имуществом; наличие законодательно установленного перечня объектов, ограниченных в обороте, в частности, объекты культурного наследия, оборонно-промышленного комплекса и др. В качестве положительного аспекта стоит отметить детальное законодательное закрепление процедуры государственной регистрации недвижимости. Единый государственный реестр недвижимости является приоритетным и достоверным источником сведений не только о самом недвижимом имуществе, но и о переходе прав на объекты по договорам, а также обременения.
Резюмируя вышеизложенное, стоит подчеркнуть, что выработанные длительными научными изысканиями и практикой признаки недвижимого имущества как объекта гражданских прав все же являются относительными, проблемные ситуации нередко возникают и на практике. Так, Федеральная налоговая служба в информационных письмах в качестве главного и единственного критерия отнесения имущества к категории недвижимости изложила факт регистрации прав на имущество в ЕГРН. Особое внимание этому вопросу уделил ВС РФ, указав на приоритет природных и функциональных признаков объекта, а не исключительно факта государственной регистрации, поскольку ситуации ошибочной постановки на учет в качестве недвижимого имущества по-прежнему имеют место [2].
Литература:
- Кто и зачем передвигал здания в столице. — URL: https://realty.rbc.ru/news/577d08a69a7947e548ea42e5. (Дата обращения: 02.11.2025).
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2021 г. по делу № 305-ЭС21–21731 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
- Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2020 г. по делу № А65–23979/2019 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Суханов Е. А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. № 1. С. 19.
