Для континентального права ключевым является разграничение вещей на движимые и недвижимые. Так, В. И. Синайский писал о том, что «среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые» [9]

Деление вещей на движимые и недвижимые впервые возникло в римском праве. И. Б. Новицкий в своих трудах отмечал, что деления вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее это естественное деление играло некоторую характерную и для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостью считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли — res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности. Под res mobiles или per se moventes понимались мебель, домашняя утварь, рабы, животные. Деление вещей на движимые и недвижимые приняло более четкий характер при принципате. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. К этому же времени окончательно сложились особые права на недвижимости: оброчные земли, эмфитевзис, суперфиций (п. 231, 232) [7]

В. М. Хвостов утверждал, что деление вещей на движимые и недвижимые имеет в римском праве мало значения, поскольку юридические нормы для тех и других вещей, по существу, одинаковы. Разница же между движимостью и недвижимостью, по мнению русского юриста, «проявляется лишь в отдельных положениях права: например, сроки давности различны для тех и других вещей; interd. uti possidetis и int. unde vi применялись только к недвижимостям: fundus dotalis неотчуждаем; furtum rei возможно только относительно движимости» [11]

Одной из важнейших вех в эволюции понятия недвижимости в российском законодательстве является Указ 1714 года о единонаследии. [2] В данном Указе понятие недвижимости фигурировало, однако его содержание не раскрывалось законодателем. Как отмечал Г. Ф. Шершеневич, теоретически движимые и недвижимые вещи различались по способности к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. [12] В целом, как отмечали некоторые авторы, под недвижимостью понималась прежде всего земля и все, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. [4] При этом К. П. Победоносцев, оценивая законодательство Российской империи, делал весьма показательный вывод: «Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды». [8] Не углубляясь в историческую составляющую вопроса, отметим, что важным этапом развития стало принятие Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление вещей на движимые и недвижимые. [6] В 1991 году деление имущества на движимое и недвижимое было введено на законодательном уровне. В «Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик» (1991) были определены критерии для такого деления: для недвижимости — наличие прочной связи с землёй, а для движимого имущества — возможность перемещения без существенного ущерба его хозяйственному назначению.

Современное определение понятия недвижимости сформулировано в Гражданском кодексе. Так ч. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке»

Большинство правоведов согласны с данными постулатами и считают, что неразрывная связь с землей действительно является уникальным критерием, который характерен только для недвижимых вещей. В. В. Витрянский подчеркивает важность такой характеристики как связь с землей, невозможность перемещения объекта без ущерба, нарушающего его назначение. [1]

Е. А. Нечаева выделяет следующие признаки недвижимого имущества: наличие прочной связи недвижимости с землей; невозможность перемещения объекта без причинения значительного ущерба его дальнейшего использования; законность возведения недвижимости с учетом градостроительных и иных норм; наличие государственной регистрации объекта. [5]

Судебная практика при этом показывает, что даже зарегистрированные объекты могут не признаваться недвижимостью согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Показательным является случай с подпорной стеной, предназначенной для укрепления котлована под фундамент магазина, который рассматривался в Арбитражном суде Саратовской области (номер дела NºA57–14567/2020.). Истец обратился в суд, оспаривая право собственности на данную стену, поскольку считал ее не являющейся недвижимостью. Ответчик не представил доказательств того, что стена является капитальным строением. Суд пришел к выводу, что подпорная стена является лишь вспомогательным сооружением, не обладающим самостоятельной ценностью как объект недвижимости. Следовательно, она была расценена как элемент благоустройства территории, а не как недвижимое имущество в понимании статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В связи с этим, государственная регистрация на нее не распространяется, потому что раз подпорная стенка не считается капитальным строением, значит она не является неотделимо связанной с земельным участком, на котором она стоит, и ответчику было отказано в признании права собственности. Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Так О. Ю. Скворцов справедливо отмечает, что для отнесения того или иного имущества к недвижимому достаточно установить соответствие его установленным в Гражданском Кодексе Российской Федерации критериям, а государственная регистрация, хоть и важна, но она только удостоверяет статус, а не влияет на него. [10] Сходной точки зрения придерживается Б. М. Гонгало.

Возникшее в Древнем Риме деление вещей на движимые и недвижимые существует в правовых системах большинства стран мира. В то же время содержание, которое вкладывается в понятие недвижимого имущества, в разных странах существенно отличается. Деление имущества на движимое и недвижимое во французском гражданском праве развивалось в рамках Гражданского кодекса 1804 года (Кодекса Наполеона). Ранее принятое деление вещей на родовое (наследственное) и благоприобретённое было отменено, на первый план выдвинуто деление на движимые и недвижимые.

Так, статья 516 Французского гражданского кодекса 1804 года' дифференцировала вещи на движимость и недвижимость. Перечень вещей, относящихся к недвижимости, был дан в статьях 517–526 Французского гражданского кодекса. Нормы, содержащиеся в них, страдали казуистичностью и зачастую представляли исключительно практический, но не теоретический интерес.

В контексте сопоставления с российской правовой системой, французская правовая система демонстрирует значительные отличия и особенности, особенно в области правосознания, касающегося недвижимого имущества. Французское законодательство, в частности статья 517 Гражданского кодекса Франции (Кодекс Наполеона) последняя редакция Кодекса включает изменения, внесённые законом № 2025–797 от 11 августа 2025 года, который вступил в силу 13 августа 2025 года., устанавливает следующие категории недвижимого имущества:1) недвижимость в силу её природных свойств((земли и строения, жатва на корню, не снятые с деревьев плоды и т. д.). При этом в ст. 520 Гражданского кодекса Франции подчеркнуто, что, когда плод отделяется от дерева, его правовой режим трансформируется в режим движимого имущества., 2) недвижимость в силу назначения или в силу предмета, к которому она относится, вторая из перечисленных категорий является превалирующей. К первой категории законодатель Франции отнес земельные участки и связанные с ними строения, отдельная статья Кодекса Наполеона отведена ветряным и водяным мельницам, которые также относятся к недвижимости по своей природе. 3) Недвижимые по объекту приложения (узуфрукт недвижимого имущества, сервитуты, иски, связанные с недвижимым имуществом). То есть, в сущности, французский законодатель рассматривает в качестве недвижимого имущества ограниченные вещные права. Особое внимание хотелось бы уделить наиболее обширной и детально регламентированной категории — недвижимость по назначению. Так, равным образом к недвижимости отнесены урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев (ст. 520 Кодекса Наполеона). Законодатель уточняет, что с того момента, как зерновые культуры скошены, а плоды сняты, они являются движимым имуществом. В случае же, если только часть урожая скошена/снята, то движимым имуществом будет признаваться лишь эта часть.

В Российском действующем законодательстве посевы и урожай сельскохозяйственных культур не признаны самостоятельным объектом недвижимости, однако являются составной частью земельного участка. Согласно постановлению Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 августа 2015 года № Ф08–6152/15, урожай до момента его отделения от земли признается неотъемлемой частью земельного участка, который в данном контексте рассматривается как плодоносящая вещь в соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Французский закон определяет недвижимость в силу назначения как объекты, которые собственник земельного участка размещает на нём для обеспечения его функционирования и ведения хозяйственной деятельности. Это могут быть, например, сельскохозяйственные животные и инвентарь, семена, солома, удобрения, ульи, а также различные емкости и другие предметы. Важно, что даже если эти вещи изначально движимы, они становятся недвижимостью, если их предназначение — быть неотъемлемой частью обслуживания и эксплуатации земельного участка. Безусловно нельзя говорить о том, что французское законодательство действительно признает голубей, пчел и недвижимостью. В данном случае законодатель лишь закрепил тенденцию на признание недвижимым всего, что является функционально неотделимым от земельного участка.

В статье 525 Кодекса Наполеона законодатель характеризует категорию «неотделимости» движимых предметов навсегда прикрепленных к недвижимости: «предполагается, что собственник прикрепил к своему земельному участку или зданию движимые предметы навсегда, когда они соединены с ним гипсом или известью, или цементом, или когда они не могут быть отделены без их разрушения или повреждения, либо без разрушения или повреждения части земельного участка или здания, к которому они прикреплены Зеркала в жилом помещении считаются прикрепленными навсегда, если рама, в которую они вставлены, составляет единое целое с деревянной обшивкой стен.

В Великобритании правовой режим земельных участков на протяжении длительного времени был основан на феодальном представлении, в соответствии с которым собственность на землю принадлежит королю.

После завоевания Англии Вильгельмом Завоевателем в 1066 году отдельные лица рассматривались как держатели земли, но практически право держания частных лиц не отличалось по содержанию от права собственности: оно было бессрочным и устанавливало возможность пользоваться участком и отчуждать его без разрешения. Следующей вехой развития стало принятие Law of Property Act 1925 (название условно переводят как «Закон о недвижимости») — основной законодательный акт. Непосредственно категории недвижимости в Великобритании нет. В сравнительном анализе классификации имущества в России и Великобритании ключевое различие заключается что легальное понятие недвижимости в английском праве отсутствует. В Англии используется понятие «real property», которое ближе всего к российской «недвижимости». Однако, «real property» в современном английском праве ограничивается землей, находящейся в безусловном владении (freehold estate). Это включает в себя все, что находится на, под и над землей: ресурсы, постройки, растительность, а также доходы и прибыль, связанные с землей, и все, что к ней прикреплено.

Изначально, считалось, что предмет не является прикрепленным к земле (fixture), если он покоится на поверхности только за счет собственного веса. Однако впоследствии более значимой стала цель присоединения предмета к земле, при этом решающим являлся вопрос: прикреплен ли объект для более удобного использования земельного участка или строения или же для получения выгод от использования самого объекта. Следовательно, один и тот же предмет, в зависимости от обстоятельств, может быть признан как движимым имуществом, так и частью земельного участка. Чтобы установить является ли данный объект имуществом, надо установить является ли тот или иной предмет частью земли (fixture) или самостоятельным движимым имуществом, улучшением (fittings) земельного участка, при этом юристом должны быть выявлены: степень связанности предмета с землей, цель соединения предмета с землей. [3]

В силу сложившейся судебной практики в Великобритании отсутствует отдельная система учета «real property» (кадастра), она совмещена с Регистром (Land Registry), в котором регистрируются права на «real property». Определение прав на «real property» претерпело эволюцию. Первоначальный критерий, основанный на физическом прикреплении к земле, предполагал, что объект, удерживаемый исключительно собственным весом, не является частью real property. Впоследствии, приоритетным стал фактор цели присоединения объекта к земле. Следует отметить, что в английском праве помещения не квалифицируются как объекты real property.

Возвращаясь к российскому гражданскому праву, следует отметить, что по Закону «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 при регистрации права на недвижимость может быть необходим межевой план земельного участка. Межевой план земельного участка в России является важным документом, который необходимо подготовить для регистрации прав на земельный участок. Он составляется на основе кадастрового плана и должен содержать сведения о границах участка, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Межевой план состоит из графической и текстовой частей. В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой доступ может быть обеспечен путем установления сервитута.

В Великобритании описание земельных участков велось в виде общего описания границ (словесное описание через объекты местности и (или) схему). С 1925 г., когда была введена обязательная регистрация real property, ужесточились требования к точности границ, и геодезическому описанию объекта стало придаваться большое значение. Вместе с тем повсеместного межевания и геодезических съемок земельных участков после вступления указанного Закона в силу не проводилось. Государство допускало возможность регистрации права как на основании общего описания объекта (без гарантий точности границ объекта, на который зарегистрировано право), так и на основании точного геодезического описания (с гарантией). При этом требовалось согласовать границы земельного участка с границами смежных земельных участков.

В соответствии с Законом «О регистрации недвижимости в Великобритании 2002 г». точное геодезическое описание земельных участков требуется лишь в случаях: регистрации права на основании судебного решения, разрешившего земельный спор: регистрации прав на земельные участки, образованные из земельного участка, который имел точное геодезическое описание, передачи (продажи) части имения, т. е. в связи с необходимостью формирования нового объекта недвижимости. В Великобритании (кроме Шотландии) за государственное управление и регулирование регистрации прав на такие объекты отвечает Регистрационная палата.

Можно сделать вывод о том, что правовая категория недвижимости в Российской Федерации, Франции и Великобритании очень различна. В Великобритании понятие недвижимости, присущее романо-германской правовой системе, отсутствует.

Литература:

1. Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги / В. В. Витрянский. Москва: Статут. 2017. 431 c.
2. Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С. 488 -489.
3. Дзепа Д. Н. Теоретические аспекты типологии недвижимого имущества по законодательству Великобритании // Пробелы в российском законодательстве. 2016. № 4
4. Козлова И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение.
5. Нечаева Е. А. Понятие и признаки недвижимого имущества в Российском законодательстве / Вестник магистратуры. 2023. Nº 4–1 (139)
6. Новицкая Т. Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М.: ИКД «Зерцало-M», 2002.
7. Новицкий И. Б. и Перетерский И. / Римское частное право: Учебник С. 7 М., 1994.
8. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. М.: Изд-во «Зерцало»,2003. С.33.
9. Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 126.
10. Скворцов О. Ю. Указ. соч. С. 66.
11. Хвостов В. М. Система римского права: Учебник
12. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 96.