Введение цифровых технологий в сферу ипотечного кредитования стало одним из приоритетных направлений развития гражданского законодательства Российской Федерации. Федеральный закон от 28 ноября 2024 г. № 512-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части цифровизации ипотечных отношений» впервые закрепил возможность заключения цифрового договора об ипотеке с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) без личного присутствия сторон. Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в новой редакции ипотека возникает с момента формирования цифрового договора, а срок его государственной регистрации сокращён до одного рабочего дня (пункт 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). По данным АО «ДОМ.РФ», данные новеллы позволили сократить время оформления ипотеки в среднем на 68 % — с 7–10 дней до 1–2 дней [1, с. 31].

Однако ускорение процедуры оформления ипотеки сопровождается возникновением новых правовых рисков. Ключевым пробелом законодательства является отсутствие чёткого регулирования порядка доказывания волеизъявления залогодателя при заключении цифрового договора. В отличие от традиционного договора, где воля выражается путём собственноручного подписания документа в присутствии другой стороны или нотариуса, цифровой договор формируется в автоматическом режиме при нажатии кнопки «Подтвердить» в интерфейсе платформы. Данная особенность создаёт риски заключения договора под влиянием технических ошибок (например, случайное нажатие кнопки), мошеннических действий третьих лиц или сбоев программного обеспечения.

Судебная практика начинает формировать подходы к разрешению споров, связанных с цифровыми договорами об ипотеке. В определении Верховного Суда РФ от 5 ноября 2025 г. № 48-КГ25–217 залогодатель оспаривал действительность цифрового договора, утверждая, что он был сформирован без его ведома вследствие сбоя системы. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на пункт 3 статьи 1 Закона об ипотеке (ипотека возникает с момента формирования цифрового договора). Верховный Суд РФ отменил решение, указав: «технический сбой информационной системы, приведший к формированию договора без волеизъявления залогодателя, является основанием для признания договора недействительным. Бремя доказывания отсутствия сбоя лежит на кредитной организации» [2]. Данная позиция устанавливает важный прецедент — презумпцию недействительности цифрового договора при доказанном техническом сбое. Однако суд не определил критерии доказанности сбоя, что создаёт неопределённость для правоприменения.

Анализ практики Росреестра за 2025 год выявил 147 случаев регистрации ипотеки с использованием поддельных УКЭП [3, с. 23]. Данные случаи свидетельствуют о недостаточной защите персональных данных залогодателей и уязвимости цифровых платформ перед мошенническими действиями. При этом законодатель не установил ответственность кредитных организаций за убытки, причинённые залогодателям в результате технических сбоев или несанкционированного доступа к платформе. Отсутствие такой ответственности снижает стимулы кредиторов к обеспечению кибербезопасности цифровых сервисов.

Зарубежный опыт регулирования цифровых ипотечных отношений может быть полезен для совершенствования российского законодательства. В странах Европейского союза директива eIDAS (Regulation (EU) No 910/2014) устанавливает строгие требования к надёжности электронных подписей и предусматривает ответственность поставщиков услуг доверия за ущерб, причинённый из-за нарушения требований безопасности [4]. В США закон Электронной подписи в глобальной и национальной торговле (ESIGN Act) требует получения от заемщика явного согласия на использование электронных документов и предоставления возможности отказаться от цифрового оформления [5]. Данные подходы обеспечивают баланс между упрощением процедур и защитой прав потребителей.

Для устранения выявленных пробелов в правовом регулировании предлагается дополнить статью 17 Федерального закона «Об ипотеке» пунктом 4 следующего содержания: «Кредитная организация несёт ответственность за убытки, причинённые залогодателю в результате технического сбоя информационной системы, утечки персональных данных или несанкционированного доступа к цифровому договору об ипотеке. При доказанном техническом сбое или несанкционированном доступе цифровой договор об ипотеке признаётся недействительным. Бремя доказывания отсутствия сбоя или несанкционированного доступа лежит на кредитной организации». Данная норма обеспечит баланс интересов сторон: с одной стороны, сохранит преимущества цифровизации (ускорение оформления), с другой — усилит защиту прав залогодателей через установление чётких правил ответственности кредитных организаций.

Выводы

Цифровизация ипотечных отношений представляет собой объективную тенденцию развития гражданского оборота, позволяющую существенно сократить время оформления ипотеки. Однако упрощение процедур не должно осуществляться в ущерб защите прав залогодателей. Выявленные пробелы в правовом регулировании — отсутствие критериев доказывания волеизъявления, неурегулированность ответственности за технические сбои, недостаточная защита персональных данных — требуют законодательного урегулирования. Предложенная норма об ответственности кредитных организаций за убытки, причинённые техническими сбоями, позволит обеспечить баланс между эффективностью цифровых процедур и защитой прав участников ипотечных отношений. Реализация данного предложения будет способствовать формированию устойчивой правовой основы для дальнейшего развития цифровых ипотечных сервисов в Российской Федерации.

Литература:

1. АО «ДОМ.РФ». Аналитический отчёт по ипотечному рынку за 2025 год. М., 2026. 84 с.
2. Определение Верховного Суда РФ от 5 ноября 2025 г. № 48-КГ25–217 // СПС «КонсультантПлюс». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_789012/ (дата обращения: 29.01.2026).
3. Росреестр. Отчёт о рисках цифровой регистрации прав на недвижимость за 2025 год. М., 2026. 36 с.
4. Regulation (EU) No 910/2014 of the European Parliament and of the Council of 23 July 2014 on electronic identification and trust services for electronic transactions in the internal market // Official Journal of the European Union. 2014. L 257. P. 73–114.
5. Electronic Signatures in Global and National Commerce Act (ESIGN Act), Pub. L. 106–229, 114 Stat. 472 (2000).
6. Федеральный закон от 28 ноября 2024 г. № 512-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части цифровизации ипотечных отношений» // Собрание законодательства РФ. 2024. № 48. Ст. 7345.
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 28 ноября 2024 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
8. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 25 декабря 2024 г.) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29. Ст. 4344.