Термин, обозначающий недвижимость, получил широкое международное признание и сегодня используется повсеместно. Его происхождение связано с древнеримской правовой системой, где необходимость в такой категории возникла из-за включения земли и прочих естественных ресурсов в систему гражданско-правовых отношений.

К категории недвижимого имущества причислялись земельные наделы (praedia fundi) вместе с подземными пространствами, а также всё возведённое и выращенное усилиями других лиц на территории владельца. Подобные объекты рассматривались как природная либо рукотворная составляющая земной поверхности — res soli. В данную группу входили строения, сельскохозяйственные культуры и растительные насаждения. Принцип superficies solo cedit — что создано над землёй, принадлежит земле — распространялся на все эти объекты, поскольку они были неразрывно связаны с земельным участком или капитально закреплены на его территории, что делало их неотъемлемыми элементами поверхности [3].

Примечательно, что цивилисты римского права уже тогда отличительным признаком недвижимости называли прочную связь с землей. Невозможной представлялась собственность отдельно на дом и отдельно на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности. В древнеримском законодательстве отсутствовала принципиальная разница в правовом регулировании операций с различными категориями имущества — как с движимыми, так и с недвижимым, поскольку к ним применялись идентичные правовые установления.

Главное отличие недвижимости от движимых вещей заключается в её территориальной стабильности при совершении сделок. Когда право собственности переходит к новому владельцу, объект продолжает находиться в том же географическом месте. Например, при продаже частного дома строение не транспортируется вслед за новым хозяином — оно по-прежнему располагается на том же земельном наделе, что и до заключения договора. Таким образом, смена правообладателя влияет лишь на документальный статус недвижимости, тогда как её физическое расположение остается неизменным вне зависимости от того, кто является собственником.

По мнению Г. Ф. Шершеневича, «под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи» [7]. Мейер Д. И. утверждал, что «необязательно, чтобы неподвижность была физической, т. к. она может быть установлена законом» [2]. По мнению Е. А. Суханова, концепция недвижимости охватывает практически весь спектр гражданско-правовых отношений, исключая разве что область интеллектуальной собственности. Её влияние выходит далеко за рамки вещно-правовой сферы [5].

Действующая конструкция ст. 128 ГК РФ относит к движимым вещам все вещи, которые прямо не указаны в законе как недвижимые. Такой законодательный подход представляется достаточно спорным, т. к. порождает в практике гражданского оборота множество проблем. Так, Верховный суд РФ рассматривая кассационную жалобу акционерного общества «Племенной завод» имени Свердлова на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.07.2018 по делу N А47–3092/2016 и нижестоящие судебные акты, признал движимым имуществом трансформаторные подстанции, линии электропередач, обваловку, оборудование устьев скважин и ограждения скважин [8].

Согласно ст. 130 ГК РФ, недвижимостью признаются земельные наделы, подземные участки и всё, что имеет неразрывную связь с земной поверхностью — иными словами, те объекты, которые нельзя переместить без существенного нарушения их функционального предназначения. Сюда входят строения, инженерные конструкции и объекты на стадии возведения. В категорию объектов недвижимости включаются жилые и нежилые помещения, а также специально выделенные зоны в строениях для парковки автомобилей (машино-места) при условии, что их параметры зафиксированы согласно нормам кадастрового учёта. Дополнительно статус недвижимости присваивается воздушным и водным транспортным средствам (включая речные суда), подлежащим обязательной регистрации в государственных органах. Законодательство допускает расширение этого перечня другими видами имущества [9].

Н. В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права [1]. Статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации служит обоснованием данной трактовки. Согласно этой норме, предприятие представляет собой имущественный комплекс, который законодатель относит к категории недвижимого имущества. В структуру такого комплекса включаются разнообразные виды активов, необходимых для осуществления хозяйственной деятельности: наряду с объектами недвижимости, туда входят производственное оборудование, материально-технические запасы, товарная продукция, инвентарные ценности, а также нематериальные активы — обязательственные права, дебиторская задолженность, кредиторские обязательства и права интеллектуальной собственности. При таком подходе становится очевидным, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию «недвижимая вещь», а в ст. 132 ГК РФ — понятию «недвижимое имущество».

Продолжая развитие данной концепции, исследователь Е. Г. Семенова приходит к заключению о самостоятельности термина «недвижимость». По ее мнению, этот термин нельзя отождествлять с категорией «недвижимое имущество», поскольку он представляет собой комплекс природных образований, которые невозможно переместить по земной поверхности ввиду их естественного, природного происхождения и расположения на земельных участках [4].

Между тем другие исследователи, основываясь на содержании Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О государственной регистрации недвижимости» [10] и ст. 132 ГК РФ, указывают на использование законодателем терминов «недвижимое имущество» и «недвижимость» в качестве синонимов [6].

Для того чтобы объект получил статус недвижимости, необходимо в стандартном порядке выполнить ряд формальностей: оформить соответствующие разрешительные документы и учесть требования градостроительного законодательства [11].

Судебная практика арбитражных судов фиксирует проблематичность однозначной классификации некоторых материальных объектов. Торговые павильоны представляют собой показательный пример подобной двойственности: формально они не признаются недвижимостью, но одновременно их нельзя безоговорочно причислить к движимым вещам. Причина заключается в том, что такие конструкции имеют привязку к земле, где они установлены, и их транспортировка способна причинить существенный вред объекту, что принципиально отличает павильоны от классических движимых вещей вроде транспортных средств или мобильных телефонов [12]. Можно обратить внимание, что судебная инстанция пришла к правильному заключению. Иначе пришлось бы признавать недвижимостью, к примеру, игровые комплексы в жилых кварталах — ведь горки, качели и прочие элементы тоже устанавливаются на бетонированные площадки. Судебные органы установили: хотя такие сооружения обладают рядом характеристик, присущих недвижимости (наличие фундаментной части, соединение с земельным участком и другие), они лишены ключевого свойства — признаков капитального объекта, демонтаж которого возможен исключительно через разборку конструкции.

Хотелось бы перейти к сравнению законодательства нашей страны с законодательством Объединенных Арабских Эмиратов. Гражданский кодекс Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ) (Федеральный закон № (5) от 1985 года с поправками) [13] и Конституция ОАЭ [14] регулируют вопросы недвижимости и сделок с ней на федеральном уровне. В каждом из эмиратов ОАЭ действуют собственные законы, касающиеся владения недвижимостью.

Термин «недвижимость» не определен ни в одном законодательном акте ОАЭ, кроме Гражданского кодекса ОАЭ. Согласно ст. 101 Гражданского кодекса ОАЭ, всё, что закреплено и неподвижно в пространстве и не может быть перемещено без ущерба или изменения формы, является недвижимым имуществом. Всё остальное является движимым имуществом.

В данном законодательном акте также закреплено положение о недвижимом имуществе по назначению — это движимое имущество, которое его владелец размещает на принадлежащем ему земельном участке для его обслуживания или эксплуатации, но не закрепляет за ним постоянное место (ст. 102 Гражданского кодекса ОАЭ) [15].

Закон № 7 от 2006 года «О регистрации земельных участков в эмирате Дубай» (далее — Закон № 7) определяет собственность как «любой недвижимый объект с фиксированным местоположением, который нельзя переместить без разрушения или изменения его характеристик» [16]. Закон № 13 от 2008 года «О временном реестре недвижимости в эмирате Дубай» определяет недвижимость как «земельный участок и любые построенные на нём стационарные сооружения, которые нельзя переместить без повреждения или изменения их конструкции» [17].

Права на недвижимое имущество определяются как вещные права на недвижимое имущество, в отличие от чисто договорных прав, и включают в себя права мусаты и узуфрукта. Все права на недвижимое имущество подлежат регистрации, независимо от срока их действия.

В Дубае признаются право собственности на землю, право аренды, право пользования и право мусаты на землю, недвижимость на этапе строительства и краткосрочная аренда. В Абу-Даби все права на недвижимость, включая право пользования и право мусаты, подлежат регистрации независимо от срока действия.

«Закон о собственности» от 2006 года о регистрации земельных участков в эмирате Дубай требует, чтобы все сделки, связанные с правами на недвижимость, были зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая, иначе они не будут считаться действительными.

Закон Дубая № 13 от 2008 года с поправками, внесенными Законом Дубая № 9 от 2009 года, требует от застройщиков регистрировать строящуюся недвижимость во временном реестре (Oqood), который также ведётся Земельным департаментом Дубая. Краткосрочные договоры аренды должны быть зарегистрированы в системе Ejari, которую ведёт Земельный департамент Дубая.

Нормы законодательства ОАЭ содержат более широкую трактовку недвижимого имущества, чем нормы законодательства России. Так, законодательство ОЭА выделяет три вида недвижимого имущества: недвижимость по «природе» — абсолютное право собственности (фрихолд); недвижимость по «назначению» — лизхолд (арендованное имущество) и предоставленная земля; недвижимость по «объекту приложения» — узуфрукт и мусатаха (долгосрочный договор аренды земли, который дает право на ее использование и развитие для определенной цели).

Необходимо отметить важную особенность. Законодательство ОАЭ, в отличие от российского права, которое ограничивает категорию недвижимого имущества только материальными объектами права, т. е. вещами, в состав недвижимого имущества наряду с недвижимыми вещами включает недвижимые права и иски.

Понятие «недвижимая вещь», содержащиеся в ст. 130 ГК РФ включает три категории: недвижимость «по природе» — земельные участки; недвижимость «по признаку прочной связи с землей» — дома, здания, сооружения и т. д.; недвижимость «в силу закона» — космические объекты, воздушные и речные суда и т. д.

Основываясь на анализе публикаций и выступлений ключевых российских экспертов в этой области, можно сформулировать их обобщенное мнение по данному вопросу.

Ученые единодушно подчеркивают, что понять категорию недвижимости в ОАЭ невозможно без учета дуализма правовой системы (дуализм правовой системы Объединённых Арабских Эмиратов заключается в сочетании шариата (исламское право), которое влияет на решения судов в вопросах брака, развода, алиментов, наследования и элементов западного гражданского права — в коммерческом и корпоративном законодательстве). Ученые подчеркивают, что подход к тому, что считается недвижимостью в ОАЭ шире, чем в российском праве.

Обобщенная позиция научного деятеля Латалиной К. Д. в статье «Правовое регулирование недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах» такова. Автор рассказывает об основных законах в сфере правового регулирования недвижимости в Дубае и Абу-Даби. Автор описывает такие системы, как мусатаха, свидетельство о праве собственности, долгосрочная аренда и узуфрукт. Гражданский кодекс ОАЭ предусматривает различные виды владения недвижимостью. Среди них: Freehold — право использовать и занимать земельный участок или объект недвижимости постоянно. Musataha — право застроить земельный участок на определённый срок, не превышающий 50 лет. Владелец права musataha считается владельцем всех зданий на земельном участке в течение указанного срока. Usufruct — право пользования и занятия земельного участка или объекта недвижимости, принадлежащего другому лицу, в течение определенного срока, не превышающего 99 лет.

Юрист Айман Ескараева из юридической фирмы «Awad Al Aryani Advocates&Legal consultancy» в Дубае о правовом регулировании недвижимости в ОАЭ пишет следующее: конкретные законы, связанные с недвижимостью, принимаются эмиратами самостоятельно. Есть две категории таких законов, которые актуальны для инвесторов и иностранцев, проживающих в ОАЭ: 1) «Закон о собственности», общая правовая база страны основывается на том, что недвижимость может принадлежать только гражданам ОАЭ. Но с 2006 года некоторые эмираты, в том числе Дубай, ввели законы, позволяющие иностранным инвесторам владеть недвижимостью. 2)Закон об аренде. В других эмиратах, например, в Абу-Даби и Шардже, преобладает подход через аренду, обычно установленную на 99 лет.

Каждый эмират может различаться в подходе к регулированию, включая размер сборов за передачу собственности. Также могут отличаться процедуры административного характера, формы передачи собственности, права и обязанности участников гражданских правоотношений.

Немаловажную роль в правовой категории недвижимости в данной стране играет «Земельный департамент Дубая (DLD)». Он занимается разработкой необходимого законодательства для развития сектора недвижимости в Дубае, организуя и продвигая инвестиции в недвижимость. Он был основан в мае 1960 года с целью создания наиболее заметного сектора недвижимости на региональном и международном уровнях. Земельный департамент занимается поиском региональных и всемирных инноваций в сфере недвижимости с помощью собственных активных секторов, которые включают: 1) Центр регистрации недвижимости и услуг. В специально созданной системе Al Taboo все права на землю документируются и сохраняются. Она состоит из 4-х подсистем: реестр, первичный реестр, трастовые счета и подтверждение прав владельцев собственности. 2) Центр продвижения недвижимости и управления инвестициями. DLD стремится поддерживать национальные и международные компании, инвестирующие в недвижимость, и развивать среду для таких инвестиций. 3) Emirates Real Estate Solutions (ERES)работают над поиском решений для рынка электронной недвижимости на основе опыта в сфере недвижимости при регистрации в DLD и RERA. 4) Центр споров по аренде (RDC). Это онлайн-система судебных споров по аренде, обеспечивающая полностью автоматизированный цикл управления судебными разбирательствами, начиная с онлайн-регистрации, аудита, оплаты и заканчивая онлайн-архивированием, позволяя всем заинтересованным сторонам обращаться ко всем связанным документам в любое время.

В 2013 году шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, вице-президент и премьер-министр ОАЭ и правитель Дубая, издал Закон № 7 (2013 г.), определяющий цели DLD как государственного органа, ответственного за регистрацию, организацию и продвижение инвестиций в недвижимость Дубая. Закон направлен на создание привлекательной среды для инвестиций за счет внедрения международных стандартов для ускорения развития и роста этого жизненно важного сектора, учитывая его важное положение в местной экономике.

Есть еще один немаловажный орган — Агентство по регулированию недвижимости (RERA). Он отвечает за создание правовых основ и механизмов, регулирующих деятельность девелоперских и брокерских компаний, а также ассоциаций владельцев недвижимости. Кроме того, оно выдает лицензии застройщикам и агентам по недвижимости, а также правила и положения по регистрации купли-продажи недвижимости в Дубае. RERA осуществляет мониторинг всех девелоперских проектов на финансовом и техническом уровне с целью защиты более широких интересов как рынка, так и инвесторов. RERA также играет активную роль в контроле за соблюдением всеми лицензированными специалистами в области недвижимости действующих законов и правил и назначении наказаний за их нарушение.

Статья 130 ГК РФ определяет в качестве недвижимого имущества различные категории объектов. К ним причисляются зарегистрированные транспортные средства и машино-места, а также помещения жилого и нежилого назначения. Кроме того, недвижимостью считаются инженерные конструкции, строения и другие объекты, которые прочно связаны с земной поверхностью. В эту категорию входят также подземные участки и земельные участки.

Отличие объектов недвижимости от движимых вещей по законодательству РФ заключается в том, что последние сохраняют свои характеристики и предназначение при перемещении, тогда как недвижимость в силу фактических обстоятельств или законодательных норм сохраняет постоянную привязку к земле. Кроме того, существуют объекты недвижимости, являющиеся таковыми в силу закона, при этом не имеющие прочной связи с землей.

Законодательные акты Объединённых Арабских Эмиратов трактуют понятие недвижимости шире, чем российское правовое поле и выделяют три вида недвижимости. Статья 101 Федерального закона № 5 (принятого в 1985 году и впоследствии дополненного) устанавливает, что к недвижимому имуществу относятся объекты, которые невозможно транспортировать без причинения им повреждений или деформации.

В российском праве к недвижимости относятся исключительно физические объекты, которые делятся на три группы: природная недвижимость, объекты с устойчивым соединением с земельным участком и законодательно установленные объекты (к примеру, воздушные и морские суда, космическая техника). Законодательная система Объединённых Арабских Эмиратов демонстрирует принципиально иной подход, признавая недвижимостью не только вещественные объекты, но и правовые требования, а также вещные права на недвижимое имущество.

Таким образом, можно сделать вывод о более широкой трактовке о категории недвижимости в ОАЭ и включении в неё правовых аспектов, которые не используются в российском праве.

Литература:

1. Диаковская Н. В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. — М., 2003.
2. Мейер Д. И. Русское гражданское право. — М.: Статут, 2003. — С. 162.
3. Новицкий И. Б. Римское право: учебник для вузов. — М.: Издательство Юрайт, 2025. — 298 с.
4. Семёнова Е. Г. Недвижимость как правовая категория: опыт интервального анализа //Общество и право. — 2016. — №. 4 (58). — С. 215–220.
5. Суханов Е. А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав //Журнал российского права. — 2021. — Т. 25. — №. 1. — С. 16–22.
6. Шавалиева Д. Р. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: понятие и значение // Ученые записки Казанского филиала «Российского государственного университета правосудия». — 2018. — Т. 14. — С. 192–197.
7. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. — М.: Статут, 2005. — С. 169.
8. Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2018 N 309-ЭС18–17783 по делу N А47–3092/2016 // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 15.11.2025).
9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 10.11.2025).
10. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 15.11.2025).
11. Определение ВАС РФ от 02.12.2011 № ВАС-15460/11) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 15.11.2025).
12. Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2012 по делу № А40–121388/11–16- 1120. // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения: 15.11.2025).
13. Федеральный закон ОАЭ № (5) от 1985 года о гражданских сделках. // [Электронный ресурс] URL: https://hzlegal.ae/ru/federal-law-no-5-of-1985-on-the-civil-transactions-law-of-the-united-arab-emirates-2/ (дата обращения: 10.11.2025)
14. Конституция Объединённых Арабских Эмиратов, 1971 год (ред. 2009 года) // [Электронный ресурс] URL: https://www.constituteproject.org/constitution/United_Arab_Emirates_2009 (дата обращения: 10.11.2025)
15. Гражданский кодекс ОАЭ // [Электронный ресурс] URL: https://elaws.moj.gov.ae/UAE-MOJ_LCEn/00_CIVIL%20TRANSACTIONS%20AND%20PROCEDURES/UAE-LC-En_1985–12–15_00005_Kait.html?val=EL1 (дата обращения: 10.11.2025)
16. Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai. [Электронный ресурс]. URL: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Law%20No.%20(7)%20of%202006%20Concerning%20Real%20Property%20Registration%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.pdf(дата обращения: 15.11.2025).
17. Закон № 13 от 2008 года «О временном реестре недвижимости в эмирате Дубай». [Электронный ресурс]. URL: https://dubai-realty.com/laws/o-vremennom-reestre-nedvizhimosti-v-emirate-dubay-oae-zakon-13-ot-2008-goda (дата обращения: 15.11.2025).