Понятие и виды недвижимого имущества в Российской Федерации: теоретический аспект

В статье анализируется понятие и виды недвижимого имущества в законодательстве Российской Федерации в контексте сравнения с законодательствами других стран.

Ключевые слова: недвижимое имущество, имущество, виды недвижимого имущества, делимое имущество, неделимое имущество.

Основу государственного регулирования недвижимости составляют целый ряд нормативных актов, как частноправового, так и публично-правого характера. В первую очередь, такой подход связан с особым режимом недвижимости, как частью государственной территории. Под недвижимостью как правило понимаются земельные участки, дома, расположенные на таких участках, и иное имущество, которое прочно связано с землей. Однако, не всегда такая характеристика недвижимости является справедливой. В некоторых случаях, закон может относить к недвижимости и иное имущество, которое представляется возможным перемещать: самолеты, водные суда и другое. В некоторых правопорядках к недвижимому имуществу относят дороги, деревья и растения [13, с. 128].

Легальное закрепление понятия недвижимого имущество закреплено в ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [1]. Так, к недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Иными словами, ГК РФ перечисляет основные виды недвижимого имущества, а также определяет их ключевой признак — прочную связь землей и невозможность их перемещения без ущерба такому имуществу [14]. Абзац второй п.1 ст.130 указывает также и на то, что к такому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и иное имущество, которое определяется законом. Исходя из текста ГК РФ, можно сделать определенный вывод о том, что в Российской Федерации под недвижимым имуществом понимаются объекты, которые названы недвижимостью в соответствии с законом. Также, следует указать и справедливое замечание Алексеева В. А. о том, что такие категории как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «недвижимые вещи» являются синонимами [10, с. 14].

Помимо ГК РФ, правовой режим недвижимого имущества в Российской Федерации закрепляется целым рядом нормативных актов различного характера: в кодексах, федеральных законах, Постановлениях Правительства РФ. В частности, в данных актах определяются особенности закрепления прав на такого рода имущества, порядок регистрации таких прав, особая деятельность, связанная с земельными правоотношениями и многое другое.

Так, например, в Российской Федерации существуют Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [4], который определяет порядок выполнения работ с недвижимым имуществом по подготовке документов и сведений для кадастрового учета, лицами, которые специально уполномочены на такую деятельность. Также, в Российской Федерации существует Федеральный Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218) [5]. Так, данный закон определяет порядок регистрации прав на недвижимое имущество, защищает права собственников, а также, обязывает государственный регистрационный орган вносить такие записи в специальный реестр [15, с. 44]. Важно отметить, что в Российской Федерации, также, обязательным критерием определения имущества как недвижимости является обязательность его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимого имущества.

Однако, определение недвижимости, по мнению многих авторов, не является достаточно полным, и не в полной мере раскрывает сущность недвижимого имущества. Так, например, Тымчук Ю. А. в своем диссертационном исследовании указывает на сформированные в российской судебной практике критерии недвижимости [17, с. 30]. В частности, автор относит к таковым: полезные свойства, которые собственник может извлекать из такого рода имущества, применение при создании объекта недвижимости тяжелых и прочных материалов, монтаж имущества на специальном фундаменте, и многие другие.

Хотелось бы отметить, что в некоторых случаях, правоприменитель слишком излишне подходит к определению недвижимости. Так, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2015 № Ф05–16463/2013 по делу № А40–127338/12, было указано на необходимость выяснения вопроса о том, как позиционировал создатель/приобретатель себя перед третьими лицами в отношении конкретного объекта (как создатель движимого или недвижимого имущества) [6]. С точки зрения автора, такой подход к определению сущности недвижимости, а именно субъективное восприятие лица в отношении имущества — является ошибочным.

Исходя из всего вышесказанного, можно говорить о том, что понятие недвижимости, закрепленное на законодательном уровне на сегодняшний день, является предметом дискуссий в научной среде. Также, следует отметить, что научная неопределенность существует и относительно того, в чем является правовая природа, или правовая сущность недвижимости. В сущности, существует группа авторов, критикующих основополагающий признак недвижимости как «прочная связь с землей» (например, О. Ю. Скворцов, Б. М. Гонгало) [12, с. 54]. Данная точка зрения является небезосновательной, ведь многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым (например, квартиры, воздушные и водные суда, и многое другое).

Можно отметить также и то, что схожее понятие недвижимого имущества закреплено и в других правопорядках, во всех странах-участницах Евразийского экономического союза. Так, например, Гражданский кодекс Республики Беларусь [7], в п.1 ст.130 определяет недвижимое имущество как земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Таким же образом к вопросу обозначения недвижимости подходит Гражданский кодекс Киргизской Республики [8], и Гражданский кодекс Республики Казахстан [9], в частности, в ст.24 и в ст.117 соответственно.

Как уже было сказано под недвижимым имуществом понимается не только имущество, которое неразрывно связано с землей, но также и вещи, поименованные недвижимостью в законе. В сущности, существует огромное количество конкретных видов недвижимого имущества, закрепленных в различных нормативно-правовых актах.

Как справедливо отмечает в своей работе Баринова А. Г. «Ст. 130ГК РФ выделяет три вида недвижимых вещей. Первую группу составляют вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе. К ним закон относит земельные участки и участки недр. Вторую группу недвижимых вещей образуют все вещи, прочно связанные с землей, а третью группу образует имущество, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам».

Наиболее важно указать на то, что исходя из п.1 ст.130 ГК РФ, перечень недвижимого имущества, указанный в ГК РФ, не является исчерпывающим, таким может быть признано и иное имущество, например, указанный в ст.132 ГК РФ, особый объект недвижимости — предприятие как имущественный комплекс. Аналогичным образом, согласно ст.1 ФЗ № 218, к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения и многое другое.

По большому счету, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, здания, квартиры, участки недр, части зданий или сооружений (машино-места), объекты незавершенного строительства, единый имущественный комплекс, жилые и нежилые помещения и все остальные объекты, которые законодатель относит к объектам недвижимого имущества («недвижимость по закону») и некоторые другие. Хотелось бы наиболее подробно остановится на наиболее сложных видах недвижимого имущества: земельном участке и жилом помещении.

Так, в соответствии с п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2], «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи».

Как правило, земельные участки делятся на две основные группы — делимые и неделимые земельные участки. Как справедливо отмечают некоторые авторы, понятие делимого земельного участка не закрепляется в ЗК РФ. Однако, определить делимость данного участка можно определить исходя из ст.133 ГК РФ. В сущности, неделимый земельный участок представляет собой такой объект, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Земельный участок представляет собой особый объект в силу того, что собственник может возводить на таковом, перестраивать, сносить на нем здания, сооружения, но при условии соблюдения градостроительных норм и норм о целевом назначении такого участка (ст.263 ГК РФ). Как справедливо отмечает М. И. Васильева, граждане и юридические лица обладают правом равного доступа на приобретение земельных участков в собственность [11, с. 7].

Также, в соответствии с нормами ст.130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения. Определение такого вида недвижимого имущества определяет в ст.15 Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) [3], исходя из которого можно выделить следующие его признаки:

— Изолированность

— Особый правовой режим, заключающийся в требованиях, установленных ЖК РФ

— В литературе отмечается такой признак, как «неразрывная связь с землей» [16], однако, данный признак поддерживается не всеми авторами.

В соответствии со ст.16 ЖК РФ, выделяются следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Все вышеуказанные объекты прав являются недвижимым имуществом. Жилые помещения представляют собой, с точки зрения автора, наиболее важную категорию вещей, так как в отношении них закрепляется специальное законодательство, их правовое регулирование наиболее тесно связано с конституционными правами граждан.

Подводя итог всему вышесказанному, хотелось бы отметить, что категория недвижимости — представляет собой очень важный объект вещных прав не только для частных лиц, но и для государства в целом. Именно поэтому, законодатель должен подходить к правовому регулированию как самой недвижимости, так и регулированию ее оборота с особой осторожностью, не допуская нарушений прав в данной сфере. Определенно, такая сложная категория как недвижимость, до сих пор вызывает споры в юридической науке относительно сущности данного объекта прав. Однако, проанализировав мнения ученых по данному вопросу, был сделан вывод о том, что легальное определение недвижимости является оптимальным, для регулирования общественных отношений. Критерии определения недвижимости, также, являются логически и юридически обоснованными, при условии закрепления законодателем особой разновидности такого имущества — «недвижимости по закону».

Согласно ГК РФ, и иным нормативно-правовым актам, регулирующим сферу недвижимого имущества, в РФ существует огромное количество вещей, которые относятся к недвижимому имуществу не только по сущности такой вещи, но и которые закон прямо называет таковыми. С определенной долей уверенности можно говорить о том, что к недвижимому имуществу, в зависимости от вида недвижимости, применяется особый правовой режим, закрепленный в различных правовых актах. Данная особенность обусловлена особой важностью каждого вида недвижимого имущества, а также, его целевому назначению.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. — № 44. — ст. 4147.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005. — № 1 (часть 1). — ст. 14.
4. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации, N 31, 30.07.2007, ст.4017
5. Федеральный Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации, N 29 (ч.I), 20.07.2015, ст.4344
6. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2015 № Ф05–16463/2013 по делу № А40–127338/12. // СПС «Консультант Плюс».
7. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 2 218-З // Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь. Электронный ресурс: URL: www.pravo.by/document/?guid=3871&p0=hk9800218 (дата обращения: 25.09.2021)
8. Гражданский кодекс Кыргызской Республики, Часть II (от 5 января 1998 г. № 2 1) // Министерство юстиции Кыргызской Республики: Централизованный банк данных правовой информации Кыргызской Республики. Электронный ресурс: URL: http://cbd.minjust.gov.kg/act/properties/ru-ru/5/290 (дата обращения: 26.10.2021).
9. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть): принят Верховным Советом Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года // СПС «Гарант»
10. Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: практическое пособие. М.: Юрайт, 2018. 411 с.
11. Васильева М. И. Право граждан на доступ к природным ресурсам (общетеоретическое и межотраслевое обоснование) // Журнал российского права. 2012. № 3. С. 5–14
12. Емелькина И. А. Современные теории о сущности недвижимого имущества // Вестник МГУ. 2006. № 1. С.51–57
13. Жевлакович М. С. Особенности правового регулирования недвижимости в Российской Федерации и странах-участницах европейского Союза // Правовое государство: теория и практика. 2010. № 1 (19). С.128–133
14. Объекты гражданских прав: учеб. пособие для бакалавриата, специалитета, магистратуры / авт. коллектив: И. В. Балтутите, А. И. Гончаров, Д. Н. Давтян-Давыдова, Ю. А. Тымчук [и др.]; под ред. проф. А. И. Иншаковой, проф. А. И. Гончарова. М.: Изд-во ВолГУ, 2018. 567 c.
15. Петроградская А. А. Теоретико-правовые последствия принятия ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» // Вестник ВУиТ. № 4. 2018. С.42–50
16. Подрабинок Е. М. Правовой режим апартаментов как объектов гражданских прав // Пятый Пермский конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 24–25 октября 2014 г.): избранные материалы / Г. В. Абшилава, В. В. Акинфиева, А. Б. Афанасьев [и др.]; отв. ред. В. Г. Голубцов, О. А. Кузнецова. М.: Статут, 2015. С. 220–229
17. Тымчук Ю. А. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в международном гражданском обороте: дис. … канд. юрид. наук.: 12.00.03. Волгоград. 2019. 32 с.