В соответствии с устоявшимся в теории права подходом, субъектами правовых отношений выступают как физические, так и юридические лица. Первые из них в частном праве наделены правоспособностью и дееспособностью, а в публичном праве также деликтоспособностью как частным проявлением дееспособности [4, с. 230]. Юридические лица обычно обладают лишь дееспособностью, поскольку применимые к ним понятия правоспособность и дееспособность как правило совпадают. Общей для физических и юридических лиц является правосубъектность, определяющая возможность лиц быть субъектами конкретных правоотношений [5, с. 186].

Классификация субъектов правоотношений в жилищно-коммунальной сфере определяется содержанием таких правоотношений. В этом смысле необходимо ориентироваться на положения Жилищного кодекса РФ с учетом нормативных правовых актов, регулирующих оказание коммунальных услуг.

Несмотря на то, что наиболее широко употребляется словосочетание «жилищно-коммунальные правоотношения», все эти правоотношения, как жилищные, так и коммунальные, относятся к сфере регулирования жилищного права. Виды таких правоотношений закреплены в ст. 4 Жилищного кодекса РФ [4]. В подпунктах п. 1 этой статьи перечислены 14 предметов правового регулирования жилищного законодательства. Предоставление коммунальных услуг указано в пп. 10 этого перечня. Тем не менее, частно-правовая «коммунальная составляющая», основанная на договорных отношениях — в жилищном законодательстве объективно занимает центральное место. И это не случайно, ведь коммунальные услуги сами по себе, создание и поддержание в нормальном состоянии инфраструктуры их оказания, позволяют собственникам пользоваться своей недвижимостью, объективно «ощущать» экономический эффект от своего права собственности на нее: пользоваться, эффективно владеть и распоряжаться ею. Недвижимость, не обеспеченная «коммунальным сервисом» фактически меняет свои свойства, приходит в негодность, теряет свою ценность.

Нормативное определение участников жилищных правоотношений дается в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ: участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Соответственно, субъектами правоотношений в жилищно-коммунальной сфере являются их участники, обладающие взаимными правами и обязанностями, несущие юридическую ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Граждане и юридические лица как субъекты жилищно-коммунальных отношений взаимодействуют между собой в сфере частного права, на основе разных по видам и целям договоров и соглашений. Существует несколько ключевых участников договорных отношений, которые могут находиться между собой в различных моделях правовой взаимосвязи по субъектному составу:

– ресурсоснабжающая организация (далее — РСО) и исполнитель;

– исполнитель и потребитель.

Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство и продажу коммунальных ресурсов.

Потребителями жилищно-коммунальных услуг являются граждане, которые имеют жилищные права (право собственности на квартиру или дом, право пользования жильем по договору социального найма, право пользования служебным жильем и другие). Закон РФ «О защите прав потребителей» действует в отношении коммунальных услуг, оказываемых потребителям соответствующими службами или организациями [2].

Правила предоставления коммунальных услуг, принятые в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», устанавливают круг обязанностей исполнителя коммунальных услуг по отношению к потребителям. За нарушение прав потребителей в части порядка оказания и качества жилищных и коммунальных услуг предусмотрена административная ответственность.

Органы государственной власти как субъекты жилищных и коммунальных правовых отношений.

В соответствии с ч. 2 ст. 4 ЖК РФ Российская Федерация считается участником жилищных отношений, поскольку государственная власть на всей территории страны обладает государственным суверенитетом, как обязательным компонентом международной и внутренней правосубъектности государства. Эта высшая власть реализуется соответствующими органами в законодательной, исполнительной и судебной формах осуществления функций государства.

В моделях правовой взаимосвязи касающихся публичной сферы, помимо уже названных участников (физических и юридических лиц), субъектами правовых отношений могут быть органы публичной власти, в основном, исполняющие правоохранительные и управленческие функции. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда. Кроме того, на данные органы возложена обязанность контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда. Точный перечень полномочий органов государственной власти закреплен в ст. 12 ЖК РФ. В основном это касается установления в национальном масштабе всевозможных порядков, правил, требований, определение структуры платежей, осуществление мониторинга, методического обеспечения и т. д.

Субъекты РФ также могут быть участниками жилищных отношений, поскольку жилищное право и коммунальное законодательство относятся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. Полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации в сфере жилищных отношений закреплены в ст. 13 ЖК РФ.

Помимо установления различных порядков и правил выделения средств в рамках региональных бюджетных полномочий, на уровне субъектов РФ реализуются основные правоохранительные функции органов публичной власти в части надзора за качеством предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Органы местного самоуправления как субъекты жилищных отношений.

В ст. 14 ЖК РФ перечислены полномочия органов местного самоуправления в жилищно-коммунальной сфере. Как правило, к ним относится определение различных показателей для реализации установленных на федеральном и региональном уровнях порядков и процедур (например, установление дохода гражданина в целях предоставления малоимущим помещений муниципального жилищного фонда).

С точки зрения особенностей организации правоохранительной деятельности на территории муниципальных образований, важнейшим полномочием является осуществление муниципального жилищного контроля.

В результате анализа положений ЖК РФ, очевидно, что основная разница между контролем и надзором в жилищной сфере связана не с объемом и содержанием полномочий проверяющих органов и перечня подконтрольных субъектов, как об этом говорится в теории, а в зависимости от тех органов, которые осуществляют соответствующую деятельность. Согласно ст. 20 ЖК РФ жилищный надзор осуществляется исключительно органами исполнительной власти субъектов РФ, а жилищный контроль в принципе может производиться как государственными органами, так и органами местного самоуправления [6, с. 24].

Из сформулированных в ст. 20 ЖК РФ определений государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля следует, что деятельность по надзору предполагает проведение проверок соблюдения соответствующих обязательных требований применительно к жилищному фонду независимо от формы собственности. Порядок осуществления надзора определяется как федеральными органами государственной власти (Правительством РФ), так и региональным законодательством.

Муниципальный жилищный контроль касается лишь проверок соблюдения требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда. И, наконец, из буквального прочтения данных определений также следует, что деятельность в сфере государственного жилищного надзора, помимо собственно проверок соблюдения законодательства, охватывает еще и работу по мониторингу исполнения требований законодательства — систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния их исполнения [3].

Также очевидно совпадение функционала надзорных органов субъектов РФ и контролирующих органов местного самоуправления. Как уже было сказано, единственное существенное отличие контрольной деятельности на муниципальном уровне заключается в проведении контрольных мероприятий в отношении муниципального жилого фонда. На наш взгляд, такое различие не существенно. При должной организации порядка и процедуры контроля — такую деятельность можно передать на уровень государственных надзорных органов, с внесением соответствующих изменений в действующее законодательство.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 04.11.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 14.
2. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07.02.1992 № 2300–1 (ред. от 07.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 3. — Ст. 140.
3. Истомин В. Г. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль: теория, практика и проблемы взаимодействия. [Электронный ресурс]: Научная электронная библиотека «КиберЛенинка». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennyy-zhilischnyy-nadzor-i-munitsipalnyy-zhilischnyy-kontrol-teoriya-praktika-i-problemy-vzaimodeystviya
4. Теория государства и права / Отв. ред. А. В. Малько. — М., 2008. — С. 231.
5. Червонюк В. И. Теория государства и права. — М., 2007. — С. 480.
6. Шешко Г. К вопросу обоснованности и целесообразности изменений, внесенных в Жилищный кодекс РФ федеральными законами от 04.06.2011 № 123-ФЗ и от 18.07.2011 № 242-ФЗ // Жилищное право. — 2011. — № 10. — С. 24–31.