В середине 50-х годов прошлого века в промышленно развитых странах постепенно начал формироваться новый тип экономки, основанной на знаниях [1]. Такая экономика основывается на конкуренции, инвестициях и инновациях и являет собой соединение новейших научных знаний с технологическими цепочками, которые позволяют максимально быстро и эффективно превращать знания в промышленные разработки, а затем в серийные изделия.
За прошедшие более чем полвека экономика знаний прошла этап становления и превратилась в постиндустриальную инновационную экономику, по сути говоря, в новую эпоху развития человечества. Теперь промышленно развитых странах производство знаний и технологий, основанных на них, является основным источником роста экономики. Важнейшим фактором экономики знаний является человеческий фактор, то есть та совокупность знаний и умений отдельных людей, которая позволяет как создавать новое, так и потреблять созданное другими, постоянно совершенствуя себя и общество в целом.
В постиндустриальной экономике знаний профессиональные навыки работников стали называть человеческим капиталом. Считается, что впервые этот термин ввел в Теодор Шульц [2], который обосновал эффективность вложений средств в развитие человека, то есть в человеческий капитал. Первоначально в круг понятий человеческого капитала входила только сфера профессиональных навыков и образования — все, что повышало способность человека трудиться эффективно. В дальнейшем пришло понимание, что в понятие человеческого капитала следует включать здоровье, условия жизни и быта — все то, что называется качеством жизни.
Первостепенное влияние на качество жизни человека оказывает его материальный достаток, к которому относится не только размер зарплаты или прибыли, но и стоимость накопленных и полученных в наследство активов или личное (частное) богатство. Аналитики определяют личное богатство человека как стоимость его финансовых и физических активов за вычетом долгов [3]. Среди физических активов, которыми располагают население России, самым дорогостоящим, несомненно, является недвижимость.
В нашей работе мы исследуем стоимость недвижимости россиян, исходя из данных официальных источников. Так, данные о численности населения взяты из «Российского статистического ежегодника 2012» [4] по состоянию на 1 января 2012 г. В этом же источнике есть данные по регионам РФ о количестве общей площади в среднем на одного жителя. Согласно данным статистического справочника «Россия 2013» [5, стр.12] на начало 2012 года доля частного жилья в структуре жилищного фонда составила 87 %. Исходя из этого, нами произведен расчет количества кв. метров жилья, находящегося в собственности, на душу по регионам РФ. Результаты округлены до десятых долей кв. метра.
Стоимость недвижимости мы рассчитали по федеральным округам, используя два альтернативных источника базовых данных о рыночной цене одного кв. метра:
1) Приказ руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В. И. Когана от 17 октября 2012 № 28 Г/С «О показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2012г». Приказ был опубликован в «Российской газете» [6]. Указом Президента Российской Федерации от 1 ноября 2013 года федеральное агентство по строительству и ЖКХ преобразовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России, сокр. Мср).
2) Исследование рейтингового агентства «РИА Рейтинг» (Группа РМА Новости) –сокр. Рир, которое было создано на базе Центра экономических исследований «РИА-Аналитика» государственного агентства РИА Новости. За время работы с января 2011 года Центр сумел завоевать позиции авторитетного источника качественных аналитических материалов о ситуации в российской и мировой экономике, банковской сфере, корпоративном секторе, региональных финансах. В нашей работе мы использовали исследование агентства под названием: «Рейтинг регионов по доступности покупки жилья по ипотеке» [7]. Исследование было опубликовано 16 июля 2013 года и содержит, в частности, информацию о средней рыночной стоимости кв. метра жилья в регионах России на начало 2013 года и основывается на данных Центробанка и Росстата.
Материалы исследования сгруппированы в таблицы, каждая из которых показывает данные по одному федеральному округу России. В столбцах таблицы показаны слева направо: наименование субъекта РФ; численность населения субъекта РФ; количество кв. метров жилья в собственности на человека по субъекту РФ; рыночная стоимость кв. метра по оценке Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству [6] (в таблицах — Мср); стоимость жилья как произведение рыночной стоимости на количество кв. метров в собственности и, наконец, такие же данные, но на основании расчетов рейтингового агентства «РИА Рейтинг» [7] (в таблицах- Рир.)
Таблица 1
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Центральном федеральном округе
|
Центральный федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб |
Стоим. активов тыс.руб. |
|
Белгородская область |
1536 |
22,9 |
29,7 |
680,1 |
46,9 |
1074 |
|
Брянская область |
1264 |
22,3 |
26,85 |
598,8 |
33,3 |
742,6 |
|
Владимирская область |
1432 |
22,2 |
31,4 |
697,1 |
43,6 |
967,9 |
|
Воронежская область |
2332 |
22,8 |
29,45 |
671,5 |
45,8 |
1044,2 |
|
Ивановская область |
1054 |
21,1 |
26,75 |
564,4 |
37,3 |
787 |
|
Калужская область |
1008 |
22,4 |
37,05 |
829,9 |
51,6 |
1155,8 |
|
Костромская область |
662 |
22,1 |
29,15 |
644,2 |
37,8 |
835,4 |
|
Курская область |
1122 |
23,5 |
23,85 |
560,5 |
36,5 |
857,8 |
|
Липецкая область |
1166 |
22,8 |
28,55 |
650,9 |
44,5 |
1014,6 |
|
Московская область |
7199 |
25,6 |
48,85 |
1250,6 |
74,5 |
1907,2 |
|
Орловская область |
781 |
22,0 |
25,4 |
558,8 |
30,1 |
662,2 |
|
Рязанская область |
1148 |
22,9 |
30,8 |
705,3 |
41,3 |
945,8 |
|
Смоленская область |
981 |
22,4 |
29,4 |
658,6 |
31,4 |
703,4 |
|
Тамбовская область |
1082 |
21,4 |
24,55 |
525,4 |
32,1 |
686,9 |
|
Тверская область |
1342 |
24,5 |
34,85 |
853,8 |
51,8 |
1269,1 |
|
Тульская область |
1545 |
22,3 |
30,5 |
680,2 |
39,1 |
871,9 |
|
Ярославская область |
1271 |
21,4 |
33,8 |
723,3 |
48,9 |
1046,5 |
|
г. Москва |
11613 |
16,3 |
90,4 |
1473,5 |
163,1 |
2658,5 |
|
Весь округ в среднем: |
38538 |
21,2 |
33,95 |
704,4 |
53,87 |
1068,4 |
Таблица 2
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Северо-Западном федеральном округе
|
Северо-Западный федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
|
Республика Карелия |
640 |
22,1 |
37,8 |
835,4 |
48,5 |
1071,9 |
|
Республика Коми |
890 |
21,8 |
35,3 |
769,5 |
56,3 |
1227,3 |
|
Архангельская область |
1213 |
22,1 |
37,4 |
826,5 |
63,5 |
1403,3 |
|
в том числе Ненецкий автономный округ |
42 |
19,1 |
49,45 |
944,5 |
69,2 |
1321,7 |
|
Вологодская область |
1198 |
23,2 |
32,75 |
759,8 |
46,7 |
1083,4 |
|
Калининградская область |
947 |
20,1 |
31,25 |
628,1 |
38,5 |
773,9 |
|
Ленинградская область |
1734 |
22,8 |
39,35 |
897,2 |
54,5 |
1242,6 |
|
Мурманская область |
788 |
21,3 |
34,4 |
732,7 |
37,1 |
790,2 |
|
Новгородская область |
630 |
24,4 |
29,6 |
722,2 |
41,8 |
1019,9 |
|
Псковская область |
667 |
24,5 |
30,55 |
748,5 |
38,3 |
938,4 |
|
г. Санкт-Петербург |
4953 |
20,3 |
54,7 |
1110,4 |
80,9 |
1642,3 |
|
Весь округ в среднем: |
13660 |
21,7 |
37,5 |
815,9 |
52,3 |
1137,7 |
Таблица 3
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Южном федеральном округе
|
Южный федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
|
Республика Адыгея |
443 |
21,2 |
23,85 |
505,6 |
32,9 |
697,5 |
|
Республика Калмыкия |
287 |
19,1 |
22,85 |
436,4 |
37,1 |
708,6 |
|
Краснодарский край |
5284 |
19,7 |
33,65 |
662,9 |
49,4 |
973,2 |
|
Астраханская область |
1015 |
18,6 |
25,3 |
470,6 |
32,9 |
611,9 |
|
Волгоградская область |
2595 |
18,8 |
31,1 |
584,7 |
36,9 |
693,7 |
|
Ростовская область |
4260 |
19,1 |
33 |
630,3 |
51,4 |
981,7 |
|
Весь округ в среднем: |
13884 |
19,3 |
28,3 |
548,4 |
40,1 |
777,8 |
Таблица 4
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Северо-Кавказском федеральном округе
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
|
Республика Дагестан |
2931 |
14,4 |
25,45 |
366,5 |
35,4 |
509,8 |
|
Республика Ингушетия |
430 |
11,7 |
23,1 |
270,3 |
30,1 |
352,2 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
859 |
15,8 |
26,6 |
420,3 |
35,1 |
554,6 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
475 |
16,9 |
20,7 |
349,8 |
31,7 |
535,7 |
|
Республика Северная Осетия — Алания |
709 |
22,9 |
26,8 |
613,7 |
33,5 |
767,2 |
|
Чеченская Республика |
1302 |
12,0 |
21,1 |
253,2 |
31,3 |
375,6 |
|
Ставропольский край |
2787 |
19,0 |
24,5 |
465,5 |
28,9 |
549,1 |
|
Весь округ в среднем: |
9493 |
16,2 |
24 |
391,3 |
32,29 |
520,6 |
Таблица 5
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Приволжском федеральном округе
|
Приволжский федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
|
Республика Башкортостан |
4064 |
19,1 |
30,1 |
574,9 |
50,3 |
960,7 |
|
Республика Марий Эл |
692 |
19,7 |
30.45 |
599,9 |
39,2 |
772,2 |
|
Республика Мордовия |
825 |
21,3 |
29,35 |
625,2 |
40 |
852 |
|
Республика Татарстан |
3803 |
20,3 |
29,6 |
600,9 |
53,5 |
1086,1 |
|
Удмуртская Республика |
1518 |
17,7 |
30,45 |
539 |
36,9 |
653,1 |
|
Чувашская Республика |
1247 |
20,7 |
28,4 |
578,9 |
34,2 |
707,9 |
|
Пермский край |
2631 |
19,0 |
32,4 |
615,6 |
40,5 |
769,5 |
|
Кировская область |
1328 |
20,2 |
30,15 |
609 |
43 |
868,6 |
|
Нижегородская область |
3297 |
21,2 |
35,45 |
751,5 |
56,3 |
1193,6 |
|
Оренбургская область |
2024 |
19,7 |
28,1 |
553,6 |
42,8 |
843,2 |
|
Пензенская область |
1377 |
21,6 |
28,45 |
614,5 |
43,2 |
933,1 |
|
Самарская область |
3214 |
19,7 |
30,9 |
608,7 |
47,9 |
943,6 |
|
Саратовская область |
2509 |
22,4 |
24,85 |
556,6 |
34,7 |
777,3 |
|
Ульяновская область |
1282 |
20,5 |
26,55 |
544,3 |
36,2 |
742,1 |
|
Весь округ в среднем: |
29811 |
20,2 |
29,65 |
598 |
42,76 |
864,5 |
Таблица 6
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Уральском федеральном округе
|
Уральский федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
|
Курганская область |
896 |
19,2 |
28,2 |
541,4 |
38,6 |
741,1 |
|
Свердловская область |
4307 |
20,4 |
39,4 |
803,8 |
56,1 |
1144,4 |
|
Тюменская область |
3460 |
18,3 |
36,5 |
668 |
51,4 |
940,6 |
|
в том числе: |
||||||
|
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра |
1561 |
16,5 |
40,1 |
661,7 |
54,7 |
902,6 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
537 |
16,5 |
42 |
693 |
45,1 |
744,2 |
|
Челябинская область |
3480 |
20,4 |
29,05 |
592,6 |
30,4 |
620,2 |
|
Весь округ в среднем: |
12143 |
19,7 |
35,88 |
660,1 |
46,05 |
848,9 |
Таблица 7
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Сибирском федеральном округе
|
Сибирский федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
|
Республика Алтай |
209 |
16,3 |
31,25 |
509,4 |
37,3 |
608 |
|
Республика Бурятия |
971 |
17,3 |
28,5 |
493,1 |
47,1 |
814,8 |
|
Республика Тыва |
309 |
11,4 |
32,1 |
365,9 |
48,9 |
557,5 |
|
Республика Хакасия |
532 |
18,5 |
28,65 |
530 |
43,8 |
810,3 |
|
Алтайский край |
2704 |
19,2 |
29,55 |
567,4 |
45,4 |
871,7 |
|
Забайкальский край |
1100 |
17,1 |
31,05 |
531 |
43,4 |
742,1 |
|
Красноярский край |
2838 |
19,7 |
34,25 |
674,7 |
43,9 |
864,8 |
|
Иркутская область |
2424 |
18,9 |
33,8 |
638,8 |
37,8 |
714,4 |
|
Кемеровская область |
2751 |
19,5 |
29,25 |
570,4 |
36,1 |
704 |
|
Новосибирская область |
2687 |
19,1 |
34 |
649,4 |
48,7 |
930,2 |
|
Омская область |
1975 |
19,8 |
29,15 |
577,2 |
39,1 |
774,2 |
|
Томская область |
1058 |
18,9 |
32,7 |
618 |
43 |
812,7 |
|
Весь округ в среднем: |
19261 |
18,9 |
31,2 |
560,4 |
42,88 |
767,1 |
Таблица 8
Расчет рыночной стоимости частного жилья на душу населения в Дальневосточном федеральном округе
|
Дальневосточный федеральный округ |
||||||
|
Наименование субъекта Российской Федерации |
Чис. нас. тыс. чел. |
м2 в собств. |
Цена м2 по Мср, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
Цена м2 по Рир, тыс.руб. |
Стоим. активов, тыс.руб. |
|
Республика Саха (Якутия) |
956 |
17,7 |
41,7 |
738,1 |
63,4 |
1122,2 |
|
Камчатский край |
320 |
21,2 |
39,6 |
839,5 |
50,4 |
1068,5 |
|
Приморский край |
1951 |
18,4 |
43,75 |
805 |
75,3 |
1385,5 |
|
Хабаровский край |
1342 |
19,2 |
42,3 |
812,2 |
65,4 |
1255,7 |
|
Амурская область |
821 |
19,6 |
37,25 |
730,1 |
45,1 |
884 |
|
Магаданская область |
155 |
24,9 |
35,85 |
892,7 |
46,3 |
1152,9 |
|
Сахалинская область |
495 |
21,1 |
48,95 |
1032,8 |
68,9 |
1453,8 |
|
Еврейская автономная область |
175 |
19,7 |
28,55 |
562,4 |
39,1 |
770,3 |
|
Чукотский автономный округ |
51 |
26,1 |
30,1 |
785,6 |
41,2 |
1075,3 |
|
Весь округ в среднем: |
6266 |
19,2 |
38,67 |
799,8 |
55 |
1129,8 |
Сводные данные по России, которые были использованы нами для проведения расчетов стоимости недвижимости:
1) Численность населения на 1 января 2012 г. [1] составила 143056 тыс. чел.
2) Общая площадь жилых помещений конец 2011 года на душу населения [2, стр.11] составила 23 метра кв.
3) Общая площадь жилых помещений, находящихся в собственности у граждан на конец 2011 года на душу населения (из расчета 87 % от общей площади) составляет — 20 кв. метров.
Как написано выше, при расчетах были использованы статистические данные двух источников рыночной цены кв. метра жилья, поэтому результата будет тоже два. В итоге наше исследование показало, что средневзвешенный по федеральным округам расчет рыночной стоимости собственного жилья граждан России на душу населения на начало 2012 года в среднем составляет:
1) При использовании цены кв. метра Минстроя России [6]: 638,4 тыс. руб.
2) При использовании цены кв. метра агентства «РИА Рейтинг» [7]: 912,1 тыс. руб.
После проведения расчетов мы встали перед проблемой, какой из двух результатов является более точным. Поскольку реальная рыночная цена определяется в конечном итоге при проведении сделок купли-продажи недвижимости, то для получения информации нужен был источник цены по реально проводимым сделкам с недвижимостью. Для этого нами были исследованы информационные ресурсы группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», которая представляет собой независимую профессиональную организацию, оказывающую весь комплекс услуг в сфере информационно-аналитического сопровождения, а также продвижения, рекламы и PR на рынке недвижимости. В группу компаний ИРН входит аналитический центр, подразделение по продвижению и PR-обслуживанию, а также собственные интернет-ресурсы (www.irn.ru, www.metrinfo.ru, www.realsearch.ru и другие)» [8],.
Выводы. Реальной рыночной стоимости соответствуют расчеты, выполненные на базе цены кв. метра агентства «РИА Рейтинг». Это означает, что на каждого россиянина в среднем приходится жилья в собственности на 912 тысяч рублей или около 28 000 долларов США по среднегодовому для 2013г. курсу 32,5 рубля за доллар.
Литература:
1. Экономика знаний / В. В. Глухов, С. Б. Коробко, Т. В. Маринина. — СПб.: Питер, 2003. — 528 с:;
2. Нестеров Л., Аширова Г. Национальное богатство и человеческий капитал. // ВЭ, 2003, № 2.;
3. Global Report 2013; www.credit-suisse.com/researchinstitute
4. Российский статистический ежегодник. 2012: Стат.сб./Росстат. — Р76 М., 2012. — 786 с.
5. Россия` 2013: Стат. справочник/ Росстат. — М., 2013. — 62 c.
6. Приказ Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 17 октября 2012 г. N 28/ГС. http://www.rg.ru/2012/11/09/metr-dok.html
7. Рейтинг регионов по доступности покупки жилья по ипотеке http://riarating.ru/regions_rankings/20130716/610574550.html
8. «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» http://www.irn.ru/about/
