Инвестиции в недвижимость и экономический рост

В данной статье исследуется взаимосвязь между инвестициями в недвижимость и экономическим ростом в регионах России.

В России всего семь Федеральных округов, каждый из которых подразделяется на ряд регионов. Исследование взаимосвязи между инвестициями в недвижимость и экономическим ростом охватывает основные регионы России в период с 1998 по 2006 годы. Выбор отправной точки исследования связан с охватом волны в цикле развития рынка недвижимости,  а также с доступностью статистической информации за этот промежуток времени. Объем инвестиций в недвижимость по жилой и нежилой недвижимости доступен в большинстве регионов за весь рассматриваемый период. Инвестиции не в недвижимость находятся путем вычитания из общей величины инвестиций в основной капитал величины инвестиций в недвижимость.

В России в целом за период с 1998 по 2007 год доля инвестиций в недвижимость в процентах к ВВП выросла с 9,5 % до 11,2% (среднегодовой уровень составил 9,1%), при этом инвестиции в жилую недвижимость в процентах к ВВП выросли с 2,5% до 2,7%, в нежилую недвижимость с 7% до 8,5%. В то же время доля инвестиций не в недвижимость выросла в отношении к ВВП с 2,74 % до 4,2 % (среднегодовой уровень был 4,6 %).

Так как существуют большие различия в экономическом развитии, а также степени зрелости рынка недвижимости в различных регионах России, мы ожидаем, что  взаимосвязь между инвестициями в жилую недвижимость и экономическим ростом может существенно варьировать по всей стране.

Уровень ВРП на душу населения по регионам России представлен на рисунке 1.

Исходя из представленных данных можно выделить пять групп регионов России по уровню ВРП на душу населения.

К первой группе с ВРП значительно выше среднего по стране (уровень ВРП 148709,8-782429 рублей на душу населения) относятся: Тюменская область; г.Москва; Сахалинская область; Чукотский авт.округ; Республика Саха (Якутия); Республика Коми; Красноярский край; Мурманская область; Томская область; г.Санкт-Петербург; Магаданская область; Вологодская область; Ленинградская область; Республика Татарстан; Архангельская область; Липецкая область; Камчатский край; Самарская область; Свердловская область.

Ко второй группе с ВРП выше среднего по стране (уровень ВРП 108453,6-148709,7  рублей на душу населения) относятся: Пермский край; Московская область;  Оренбургская область; Хабаровский край; Иркутская область; Челябинская область; Республика Башкортостан; Республика Карелия; Омская область; Белгородская область; Кемеровская область; Ярославская область; Нижегородская область; Новгородская область; Новосибирская область.

К третьей группе регионов с средним значением ВРП на душу населения (уровень ВРП 83817,5-108453,5 рублей на душу населения) относятся: Калининградская область; Удмуртская Республика; Амурская область; Приморский край; Еврейская автономная область; Республика Хакасия; Волгоградская область; Республика Бурятия; Краснодарский край; Тульская область; Тверская область; Рязанская область; Курская область; Астраханская область.

 17471,2  -  66275,3    83817,5  -  108453,5    148709,8  -  782429

 66275,4  -  83817,4    108453,6  -  148709,7   нет данных

Рисунок 1 – Регионы России по ВРП на душу населения в 2006 году, рубль

К четвертой группе регионов с уровнем ВРП ниже среднего по стране (уровень ВРП 66275,4 - 83817,4 рублей на душу населения) относятся: Калужская область; Смоленская область; Ростовская область; Забайкальский край; Саратовская область; Владимирская область; Ульяновская область; Орловская область; Костромская область; Чувашская Республика; Воронежская область; Тамбовская область; Псковская область; Курганская область; Кировская область; Республика Мордовия.

И, наконец, к пятой группе регионов с уровнем ВРП значительно ниже среднего по стране относятся: Алтайский край; Ставропольский край; Пензенская область; Брянская область; Республика Северная Осетия – Алания; Республика Марий Эл; Республика Алтай; Карачаево-Черкесская Республика; Республика Тыва; Ивановская область; Республика Адыгея; Кабардино-Балкарская Республика; Республика Дагестан; Республика Калмыкия; Чеченская Республика; Республика Ингушетия.

Рисунок 2 – Региональный ВРП на душу населения в России в 2006 году

Несмотря на определенные различия, каждая из групп регионов в целом имеет схожий уровень экономического развития, а также схожую стадию зрелости рынка недвижимости (жилья). По этой причине данные по стране разбиты на пять основных частей.

В данной работе мы сделаем анализ по всем регионам для того, чтобы выявить как отношения между недвижимостью и экономическим ростом зависит от степени экономического развития. Разделим инвестиции в недвижимость на инвестиции в жилую недвижимость и инвестиции в нежилую недвижимость и выясним влияние каждого вида инвестиций на экономический рост.

Таблица 1 –Прирост ВРП на душу населения и прирост инвестиций в жилую недвижимость в регионах России, номинальные уровни (1998-2006)

 

Далее представим в графическом виде зависимость между приростом инвестиций в жилую недвижимость и приростом ВРП регионов России.

Рисунок 3 - Прирост ВРП на душу населения и прирост инвестиций в жилую недвижимость в регионах России (2006 к 1998 гг.)

Исходя из рисунка 3 видна повышательная тенденция во взаимосвязи прироста инвестиций в недвижимость и прироста ВРП, хотя коэффициент корреляции между этими двумя показателями незначителен (таблица 1).

Далее представим в графическом виде зависимость между приростом доли жилищных инвестиций в ВРП  и приростом ВРП в регионах России (рис. 4).

Рисунок 4 показывает, что в целом существует понижательная тенденция во взаимосвязи показателей прироста доли жилищных инвестиций в валовом региональном продукте и приростом валового регионального продукта в регионах России при незначительном коэффициенте корреляции данных показателей.

Рисунок 4 - Прирост ВРП на душу населения и прирост отношения ЖИ/ВРП в регионах России в долгосрочном периоде (2006 к 1998 гг.)

При этом, если коэффициенты корреляции прироста инвестиций в жилища и валового регионального продукта и прироста доли жилищных инвестиций в валовом региональном продукте незначительны, то коэффициент корреляции прироста ВРП от обоих этих факторов является существенным (таблица 2).

Таблица 2 – Коэффициенты корреляции между показателями прироста инвестиций в жилища, прироста доли инвестиций в жилища и приростом ВРП

Таким образом, исходя из таблицы 2, можно сделать вывод, что при инвестировании в недвижимость важно соблюдать пропорции в приросте жилищных инвестиций и приросте их доли в валовом региональном продукте.

Теперь необходимо рассмотреть особенности влияния жилищных инвестиций на экономику регионов в зависимости от степени экономического развития этих регионов.

Взаимосвязь между приростом инвестиций в жилища и приростом ВРП в первой группе регионов России (с наиболее высоким уровнем ВРП на душу населения) и второй группе регионов России (с уровнем ВРП на душу населения выше среднего) представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Прирост жилищных инвестиций и прирост ВРП в первой и второй группе регионов России

 

Проведенные данные свидетельствуют о том, что существует понижательная тенденция во взаимосвязи прироста жилищных инвестиций и прироста ВРП в регионах с высоким уровнем развития, при незначительной корреляции данных показателей.

Рассмотрим взаимосвязь прироста ВРП и прироста ЖИ в других группах регионов России с менее высоким уровнем развития (рисунок 6 и 7).

Рисунок 6 – Прирост жилищных инвестиций и прирост ВРП в третьей и четвертой группе регионов России (средний уровень ВРП на душу населения)

Рисунок 7 – Прирост жилищных инвестиций и прирост ВРП в пятой группе регионов России (низкий уровень ВРП на душу населения)

Таким образом, из представленных рисунков видно, что имеется повышательная тенденция во взаимосвязи прирост жилищных инвестиций и приростом ВРП в регионах со среднем и ниже среднего уровнями экономического развития.

Обобщение взаимосвязи между приростом инвестиций в недвижимость и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития представлено в таблице 3.

Таблица 3 - Взаимосвязь между инвестициями в жилую недвижимость и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития

Группы регионов России по уровню ВРП на душу населения	Взаимосвязь между приростом ЖИ и приростом ВРП	Взаимосвязь между приростом доли ЖИ в ВРП и приростом ВРП	Взаимосвязь между приростом обоих факторов (ЖИ(X1) и ЖИ/ВРП(X2)) и приростом ВРП (Y)
Первая группа регионов	Коэффициент корреляции=0,11	Коэффициент корреляции=0,45	Коэффициент корреляции=0,67 Y=0,02X1-0,17X2+8,94
Вторая группа регионов	Коэффициент корреляции=0,34	Коэффициент корреляции=0,58	Коэффициент корреляции=0,82 Y=0,27Х1-1,94Х2+5,05
Третья группа регионов	Коэффициент корреляции=0,71	Коэффициент корреляции=0,62	Коэффициент корреляции=0,84 Y=0,07Х1-0,68Х2+7,28
Четвертая группа регионов	Коэффициент корреляции=0,21	Коэффициент корреляции=0,39	Коэффициент корреляции=0,81 Y=0,03Х1-0,24Х2+6,76
Пятая группа регионов	Коэффициент корреляции=0,59	Коэффициент корреляции=0,18	Коэффициент корреляции=0,84 Y=0,03Х1-0,24Х2+6,52

Таким образом, наиболее тесная корреляция между приростом инвестиций в жилую недвижимость и приростом ВРП наблюдается в группе регионов со средним уровнем развития (третья группа), затем следует пятая и вторая группа регионов.

Теперь рассмотрим взаимосвязь между инвестициями в нежилую недвижимость и ростом ВРП в регионах. Проведенное в рамках исследования обобщение взаимосвязи между приростом инвестиций в нежилую недвижимость (ИНН) и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития представлено в таблице 4.

Исходя из данных таблицы можно отметить, что наиболее тесная корреляция между приростом ВРП и факторами прироста инвестиций в нежилую недвижимость и прироста доли нежилых инвестиций в ВРП наблюдается во второй группе регионов с уровнем развития выше среднего, затем следует третья, четвертая, пятая и первая группа регионов.

В целом, можно сделать вывод о том, что фактор прироста инвестиций в жилую недвижимость имеет более существенно влияние на прирост ВРП, чем прирост инвестиций в нежилую недвижимость.

 

Таблица 4 - Взаимосвязь между инвестициями в нежилую недвижимость и приростом ВРП в регионах России с различными уровнями экономического развития

Группы регионов России по уровню ВРП на душу населения	Взаимосвязь между приростом ИНН и приростом ВРП	Взаимосвязь между приростом доли ИНН в ВРП и приростом ВРП	Взаимосвязь между приростом обоих факторов (ИНН(X1) и ИНН/ВРП(X2)) и приростом ВРП (Y)
Все регионы	Коэффициент корреляции=0,05	Коэффициент корреляции=0,08	Коэффициент корреляции=0,38
Первая группа	Коэффициент корреляции=0,20	Коэффициент корреляции=0,21	Коэффициент корреляции=0,43
Вторая группа	Коэффициент корреляции=0,08	Коэффициент корреляции=0,27	Коэффициент корреляции=0,92
Третья группа	Коэффициент корреляции=0,68	Коэффициент корреляции=0,59	Коэффициент корреляции=0,88
Четвертая группа	Коэффициент корреляции=0,05	Коэффициент корреляции=0,56	Коэффициент корреляции=0,80
Пятая группа	Коэффициент корреляции=0,05	Коэффициент корреляции=0,40	Коэффициент корреляции=0,64

 

Инвестиции в недвижимость и кризис в России.

Далее рассмотрим взаимосвязь инвестиций в недвижимость и валового внутреннего продукта в целом (не в расчете на душу населения) на примере России.

В России наблюдается следующая закономерность во взаимосвязи инвестиций в недвижимость и ростом реального ВВП в период с 1998 по 2007 годы (рисунок 8). На рисунках левая точка означает данные за 1998 год, правая точка – 2007 год.

Рисунок 8 – Реальный ВВП России и доля жилищных инвестиций и инвестиций в недвижимость в ВВП

Такая закономерность прослеживается в России в целом. Интересно, что наибольшая доля инвестиций в недвижимость в ВВП прослеживалась в периоды кризисного 1998 года и предкризисного 2007 года.

На наш взгляд, такая зависимость может объясняться следующим. При росте ВВП, растут располагаемые доходы населения, увеличивается количество сбережений, которые можно потратить на приобретение недвижимости. Так как недвижимость считается лучшим приобретением для сбережения  капитала, увеличивается спрос на недвижимость, вслед за спросом растет предложение недвижимости, увеличивается строительство.

Рисунок 9 - Объем привлеченных средств строительными предприятиями (в % ко всем инвестициям в строительство) и расходы на конечное потребление в ВВП в 2003-2007 годах

 

Когда спрос на недвижимость достигает определенного уровня высоты и продолжает расти, компаниям уже не хватает собственных средств, чтобы инвестировать в недвижимость для удовлетворения спроса, происходит привлечение заемных средств. Из-за этого выводится большой объем из других секторов экономики, возможность развиваться в других секторах снижается. Начинается стагнация в экономике, в секторах экономики, не связанных с недвижимостью начинается спад, вслед за которым уменьшается спрос на недвижимость и цены на недвижимость падают. Данные тенденции подтверждаются увеличением объема привлеченных средств строительными предприятиями (в % ко всем инвестициям в строительство) и снижением расходов на конечное потребление в ВВП в 2003-2007 годах (рисунок 9). В данном случае точкой перелома выступил объем привлеченных средств строительными компаниями в размере 60 процентов от всех инвестиций в строительство.

Для преодоления подобных тенденций, финансирование инвестиций в строительство должно основываться на определенном оптимальном соотношении собственного и заемного капитала.

Таким образом, прирост инвестиций в недвижимость может позитивно сказываться на приросте ВРП, при выдерживании определенных границ инвестирования в недвижимость в валовом региональном продукте.