Общие принципы формирования и развития (реконструкции) застройки с учетом ландшафтных свойств территории

В статье описаны основные направления развития и формирования городской среды, в т. ч. ее реконструкции (развития застроенных территорий), с учетом влияния неудобных территорий.

Ключевые слова: реконструкция застройки; развитие застроенных территорий; неудобные территории; ландшафтные свойства территории; рекреационные пространства; городская среда.

Согласно Обзорам Социально-экономического положения города Иркутска в период с 2004 года первое полугодие 2013 года ввод в эксплуатацию жилой застройки составляет (табл. 1).

Таблица 1

Ввод в эксплуатацию жилых домов

Итого в период с 2004 года по первое полугодие 2013 года ввод в эксплуатацию жилых домов составил 2844192 м². И ввод в эксплуатацию подобного числа жилой площади требует свободных от застройки территорий.

Таблица 2

Распределение жилищного фонда по материалу стен и времени постройки на конец 2007 года по городу Иркутску [8]

В подобной ситуации создание новых жилых и общественных зданий и сооружений происходит в двух направлениях: либо освоение рекреационных пространств общего и ограниченного пользования, в т. ч. и точечная застройка, так и созданием новой застройки на месте ранее снесенной застройки, в т. ч. аварийной, неблагоустроенной и ветхой. В подобной ситуации происходят многочисленные градостроительные и экологические конфликты различной направленности и напряженности с различными группами участников, затрагивая различные аспекты формирования и развития городской среды. В подобной ситуации хаотичное данное активное вмешательство в сложившуюся структуру городской среды приводит к нарушениям и разрушениям архитектурно-планировочных, объемно-пространственных и функциональных свойств территории, а также активное преобразование геологической структуры города. Таким образом, необходима выявление, разработка и внедрение как общих правил, так и частных для определенного поселения (населенного пункта), в т. ч. и установление эталонных (предельных) свойств, правил преобразования городской среды.

Исходя из этого, основными (общими) правилами формирования и развития городской среды можно свести к следующим положениям.

Композиционное решение определенного микрорайона или района обусловлено природно-ландшафтными условиями местности и функциональным построением плана города. В подобной ситуации функциональное зонирование и направление транспортных связей, гидрография и рельеф определяют структуру (конфигурацию) основных планировочных осей. В свою очередь функциональное назначение пространства диктует его основные параметры, степень замкнутости, этажность и тип застройки, характер благоустройства [10, с. 92]. При этом главные задачи эффективного использования территории заключается в правильном выборе этажности, максимальном приближении к допустимому пределу плотности застройки, в последовательности и эффективности реконструктивных мероприятий, в соответствии площади улиц требованиям городского движения и т. п». [19, с. 89].

Самая общая логика градостроительного регулирования антропогенных воздействий на природный ландшафт заключается в следующих мероприятиях [20, с. 110–111]:

1.                  Минимизация воздействий на наиболее уязвимые элементы ландшафта (уступ плато, балки, овраги, долины малых рек), разработка мероприятий по их рекультивации, повышению устойчивости;

2.                  Ограничение этажности и протяженности зданий, возводимых на склонах;

3.                  Повышение интенсивности использования (плотности, этажности застройки) пологих водоразделов. В настоящее время наблюдается неэффективное использование этих выигрышных для размещения высокоплотной застройки участков. Необходимо более рачительно относиться к этим элементам ландшафта, являющимися территориальным резервом для высокоплотного строительства в границах города;

4.                  Запрет на строительство на повышение водораздельных участков объектов, загрязняющих окружающую среду, вынос оттуда существующих объектов с такими характеристиками;

5.                  Разуплотнение, расчленение зелеными коридорами плотно застроенных участков, повышение турбулентности воздушных потоков за счет применения застройки разной этажности в целях улучшения условий проветривания, борьбы с инверсиями.

Основными мероприятиями повышения интенсивности использования городских территорий являются [19, с. 87]:

1.                  укрупнение структурных элементов селитебной части города с укрупнением и кооперацией объектов обслуживания;

2.                  повышение плотности и высотности новой жилой застройки;

3.                  реконструкция районов с экстенсивно застроенными территориями;

4.                  существенное повышение уровня очистки промышленных выбросов с сохранением площади санитарно-защитных зон;

5.                  повышение коэффициента использования (занятости) промышленных, коммунально-складских и прочих территорий;

6.                  вынос за пределы городской застройки, а иногда и городской черты сортированных и торговых станций, грузовых портов, аэродромов, объектов спецназначения внегородского значения и проч.;

7.                  освоение значительной части неудобных территорий (требующих повышенных затрат на освоенных) и незанятых территорий.

Для создания комфортных микроклиматических и санитарно-гигиенических условий при создании застройки на сложном рельефе заключается в следующем [19, с. 268, 270]:

1.                  функциональное зонирование территории жилой застройки с учетом влияния рельефа на инсоляцию, температурный и ветровой режим, распространение шума и загрязнения воздушного бассейна;

2.                  установление разрывов между зданиями и плотностей застройки с учетом экспозиции склонов;

3.                  использование типов зданий, обеспечивающих необходимую инсоляцию помещений и ориентацию всех квартир (минимум одной из комнат в сторону падения рельефа, при размещении на склонах различных склонов;

4.                  усиление или ослабление влияния рельефа на объемно-пространственную композицию застройку в зависимости от общего композиционного замысла за счет строительного зонирования по этажности.

При этом основными видами градостроительного освоения являются следующие [3, с. 125]:

1.                  Новое комплексное освоение;

2.                  Новое строительство путем предоставления земельных участков множеству застройщиков;

3.                  Реконструкция территории сложившейся застройки (процесс освоения предполагается силами инвестора посредством заключения договора о развитии застроенной территории);

4.                  Выборочное строительство отдельных объектов (уплотнение существующей застройки, регенерация частной индивидуальной застройки);

5.                  Сложившаяся застройка, соответствующая генеральному плану (документация по планировке территории необходима для проработки вопросов, связанных с регулированием земельно-имущественных отношений).

Выявлены следующие виды преобразований территорий [15, с. 75]:

1.                  Освоение свободных от застройки участков;

2.                  Новое строительство на территориях сноса с изменением исходной планировки участка реконструкции;

3.                  То же с сохранением первоначальной планировки территории;

4.                  Интенсификация использования сложившихся территорий за счет уплотнения застройки;

5.                  Дисперсные включения новой застройки, не изменяющие сложившуюся морфологию территории.

Установлены следующие изменения функций территорий [15, с. 75–76]:

1.                  Наращивание (интенсификация) первоначальной функции, при это возможно длительное сохранение «коренной» функции неизменной;

2.                  «Вторичное» функциональное освоение территории, обусловленное изменением первоначальной функции на качественно иную (вытеснение коренной функции).

«Стадия интенсификации функционального использования связана с развитием общегородских функций и повышением функционального потенциала территории без ее существенных морфологических изменений» [15, с. 75].

При создании и развитии застройки на неудобных территориях развитие подразумевает уменьшение этажности застройки, которая зависит от зоны элементарных типов ландшафта: наиболее пригодными для формирования урбанизированной среды являются склоны [4, с. 17]. При этом освоение территорий с крутыми склонами можно использовать для застройки при соблюдении определенных условий: при больших уклонах поверхности для уменьшения работ по преобразованию рельефа следует располагать здания длинной стороной под небольшим углом к горизонталям или использовать здания свободной конфигурации или плавных очертаний, позволяющих располагать их вдоль горизонталей [6, с. 69].

В подобной ситуации при развитии города природные свойства территории следует рассматривать с двух позиций [20, с. 94]:

1)        естественное стремление минимизировать затраты на освоение территории;

2)        фактором разброса векторов пространственного развития, определял трассировку структуроформирующих магистралей, регулировали этажность застройки.

Каждый тип элементарного ландшафта характеризуется соответствующим экологическим режимом и экологической ценностью, что сказывается на «установлении градостроительных зон и режимов их использования, обеспечивающие эффективное функционирование ландшафтов в качестве средообразующих и средозащитных систем» [20, с. 147]. При этом элементарные типы ландшафтов образуют определенный территориальный рисунок ландшафта, который служит основой градостроительной композиции. Отнесение какого-либо природного морфотипа к одному из перечисленных видов необходимо для «обусловливает степень его пригодности для освоения под тот или иной вид деятельности и диктует определенный режим освоения» [121, с. 36]. В подобной ситуации для каждого ландшафтного морфотипа характерно свое определенное использование, где «градостроительная деятельность должна быть регламентирована требованием обеспечения беспрепятственного выполнения каждым элементом ландшафта своей функции» [21, с. 36]. Степень устойчивости ландшафтных морфотипов является основанием для выбора параметров интенсивности их освоения» [20, с. 108; 21, с. 36].

В ряду планировочных ограничений развития застройки выделяются следующие крупные элементы структуры природного каркаса [12, с. 45]:

1.                  Природные территории особо экологические ценные и подлежащие территории;

2.                  Территории исключаемые из освоения строительством:

1)        Согласно нормативным предписаниям и регламентам;

2)        Ввиду экономической нецелесообразности застройки, при этом нуждающиеся в реабилитации и застройки от проявления неблагоприятных инженерно-геологических процессов с использованием средств лесомелиорации;

3.                  Нормативные, имеющие территориальные параметры зоны охраны природных ресурсов (источники питьевого водоснабжения, лечебные воды и грязи и пр.).

В большинстве случаев в границах города земля является дефицитным ресурсом, при этом город не имеет свободных территорий для строительства новых жилых и общественных зданий и сооружений. В подобной ситуации в структуре города существуют значительные территориальные резервы, к которым относятся [16, с. 11–12]:

-          территории, занятые вредными для города предприятиями, нуждающимися в выводе за его пределы;

-          участки несостоявшегося строительства;

-          занятые территории, размеры которых не оправданы производственной необходимостью и т. д.

В подобной ситуации необходимо проведение развитие застроенных территорий (реконструкция застройки[2]) с целью повышения эколого-экономической и социальной эффективности использования их территорий.

Для решения широкого круга задач по реконструкции сложившейся среды в масштабах всего города выделяют типы застройки, для которых предполагается особый характер реконструкции [14, с. 98]:

1.                  центральные исторические районы, где требуется сохранение, особый режим реконструкции, реставрация;

2.                  наиболее популярные по месту проживания районы застройки 30–50-х гг. XX в. — ремонтные работы;

3.                  «островные» участки впромышленно-селитебной зоне — реконструкция и уплотнение застройки;

4.                  стандартная застройка 60-х гг. XX в. — уплотнение с возможным сносом устаревшего фонда;

5.                  стандартная застройка 70-х гг. — уплотнение;

6.                  районы пригородного типа — реновация с сохранением основных качеств среды.

Развитие застроенных территорий (реконструкция застройки со сносом аварийного и ветхого жилья) основывается на положениях, закрепленных в генеральном плане города [96, с. 95], т. е. «исходя из более общих задач преобразования города и его районов, которые определяются как комплекс мероприятий, направленных на придание современных и перспективных социальных, экономических и технических качеств его структуре, объектам и коммуникациям» [13, с. 93]. Достижение этих качеств обеспечивается следующими мероприятиями [13, с. 93]:

1.                  переустройством планировочной структуры и функционального зонирования города;

2.                  обновлением его жилищного фонда, общественной и производственной застройки;

3.                  развитием инженерно-технической и транспортной инфраструктуры;

4.                  оздоровлением окружающей среды; реставрацией и охраной памятников истории, культуры и архитектуры.

Точечная застройка и реконструкция застройка[3] без серьезного учета всего комплекса социальных, градостроительных, экологических и других последствий связанных с переуплотнением застройки и с последующими многочисленными проблемами привело к разрушению ранее существовавшей систему, создаваемой с конца 50-х годов, обслуживания населения, свидетельствует о необходимости [9, с. 114]:

1.                  повышения уровня обоснованности принимаемых местными властями градостроительных решений;

2.                  возврата к соблюдению принципов комплексности освоения градостроительной территории, что предусмотрено действующими нормами и правилами планировки и застройки городов основами государственной градостроительной политики.

Основные мероприятия по реконструкции сложившейся планировки и застройки заключаются в следующем [13, с. 93]:

1.                  сохранение общего характера ее исторически сложившейся структуры;

2.                  изменение структуры и ее более или менее радикального переустройства;

3.                  снос сложившейся застройки и создания новой планировочной структуры.

В любом случае при реконструкции застройки (развитии застроенных городских территорий) возникают определенные проблемы, связанные с различными аспектами функционирования города. В подобной ситуации на месте сносимых объектов недвижимости в зависимости от сложившихся условий той или иной территории предлагается в двух различных направлениях:

1.                  либо создание новых объектов недвижимости, отвечающих современным архитектурно-пространственным, объемно-пространственных и функциональным свойствам (требованиям) определенного участка территории. В этом случае создание различных объектов недвижимости происходит в зависимости от антропогенных и природных свойств определенного участка территории. При этом реконструкция застройка обладает определенными экономическими преимуществами по сравнению с застройкой свободных от застройки территорий: это, во-первых, уменьшение стоимости дополнительного жилья (например, реконструкция (надстройка и пристройка) типовых 5-тиэтажных зданий) в 1,5–2 раза по сравнению с новым строительством; во-вторых, это приводит к снижению на 25–40 % расходов материальных ресурсов; и, в-третьих, к снижению в 1,5 раза затрат на инженерную инфраструктуру [22, с. 35];

2.                  либо создание новых рекреационных пространств общественного пользования, но локального значения. В подобной ситуации целесообразно размещать рекреационные пространства «насаждения общего пользования внутри города размещают равномерно по всем районам пропорционально численности населения в каждом из них и на расстоянии от жилой застройки, позволяющем жителям пользоваться ими при минимальной затрате времени на передвижение. Подобное создание рекреационных пространств способствует формированию и дальнейшему развитию природного каркаса города. При этом при реконструкции городской среды в природный каркас могут быть включены такие территории как [20, с. 111]:

1.                  Существующие зеленые насаждения;

2.                  Ветхое жилье и дачи;

3.                  Территории промпредприятий;

4.                  Земли сельскохозяйственного назначения;

5.                  Свалки;

6.                  Неудобья.

В подобном случае при формировании дисперсной системы рекреационных пространств местного значения складывается парадоксальная ситуация [6, с. 149]:

-          С одной стороны, при реконструкции сложившейся застройки легче добиться результата по увеличению озелененных территорий за счет создания небольших рекреационных пространств [1, с. 19]. Такие небольшие по площади рекреационные территории предназначены для одной определенной функции (парки тихого отдыха, выставочные, мемориальные и другие парки), т. е. здесь невозможно функциональное разнообразие, как в крупных парках;

-          С другой, происходит так, что небольшие по размеру рекреационные общего пользования пространства уступают по своим качествам более крупным: большие рекреационные пространства, соединенные между собой «зелеными коридорами», более стабильны, чем небольшие. В ходе развития города небольшие рекреационные территории быстрее преобразуются, деградируют и уничтожаются под действием антропогенных нагрузок» [2, с. 16]. Также, в небольших рекреационных пространствах менее комфортно, чем в более крупных: например, при шуме силой в 80–90 дБ от автомагистралей данный шум распространяется в обе стороны и на открытой ровной местности достигает 200–800 м [5, с. 29]. Такой шум является нетерпимым для отдыхающих. Проблемой в подобной ситуации является возможность объединения всех рекреационных пространств в структуре озелененных территорий, то в подобной ситуации возникает дисперсной система рекреационных пространств небольшого размера, равномерно расположенных по всему городу. Главными причинами создания такой системы являются:

1)        право собственности на созданную недвижимость и землю, которая занята данной недвижимостью;

2)        нарушенность территорий после преобразования свободных от застройки территорий;

3)        отсутствие для большинства жителей города стимулов развития и преобразования территорий, на которых они проживают.

Реконструкция застройки может осуществляться в двух направлениях.

Первое из них заключается в развитии уже существующей структуры: «создание дополнительной жилой площади за счет надстроек, мансард или пристроек» [22, с. 44], что является следствием «привлечением инвестиций в реконструкцию жилых зданий, в отличие от жилищного строительства, ограниченно отсутствием или незначительностью экономических выгод у инвестора» [22, с. 44]. При этом следует учитывать тот факт, что «реконструируемое здание после некоторого срока службы все равно будет снесено, а на его месте возведут новый объект» [22, с. 65]. В противовес подобному утверждению следует сказать о том, что «регулирование должно способствовать эффективному и своевременному обновлению жилой застройки, снижению жилищной сегрегации» [22, с. 118], которое особо важно для коммерчески непривлекательных района города, где своевременная реновация жилищ «позволяет преодолевать негативную цепную реакцию: ухудшение качество жилищ → снижение ценности территорий → снижение объемов реновации жилой застройки → улучшение качества жилищ» [22, с. 118]. В подобной ситуации снижение ветхого и неблагоустроенного жилья в неблагоприятных районах приводит к «повышению ценности территорий и, соответственно, в перспективе снижает бюджетные затраты на реализацию социальных программ (переселение жильцов и обеспечение безопасности граждан» [22, с. 118]. Подобный способ реконструкции в первую очередь касается 5-и этажной застройки, в большинстве случаев расположенной в среднем (буферном) и периферийном поясах города. В подобной ситуации типовые проекты жилых зданий 1970–1980-х годов, расположенные за пределами исторического центра, требуют повышения потребительских качеств, т. к. это требует рассмотреть пути реконструкции данной застройки по следующим причинам: «учитывая огромные размеры затрат на возможный снос панельных домов или их демонтаж, вывоз строительного мусора, возведение нового жилья для отселяемого населения, последующее строительство на освобождающихся территориях нового жилищного фонда и объектов культурно-бытового назначения, замену большой части инженерных коммуникаций» [11, с. 43]. Исходя из этого, для данной застройки возможны методы модернизации, капитального ремонта, уплотнения и санации [11, с. 43].

Второе направление подразумевает снос отдельных зданий и сооружений по различным причинам для возведения на них жилого фонда, равного или превышающего по своим свойствам предыдущую постройку. В подобной ситуации при «сносе ветхого жилья и строительства нового объекта по сравнению с выполнением «поддерживающего» ремонта здания, подрядные организации и инвесторы получают значительную прибыль от строительства в текущий момент времени, но, соответственно, не получают данную прибыль при сносе ветхого жилья и строительстве нового здания в более поздние периоды» [22, с. 105].

И то, и другое направление реконструкции застройки «во многом зависит от прогнозов спроса (потребности) на жилье и наличия свободных территорий» [22, с. 133]. Подобное увеличение спроса подразумевает «увеличение количества жилищного фонда, а наличие подготовленных земельных участков позволяет удовлетворить этот спрос за счет нового строительства» [22, с. 133].

Более точные методы развития и формирования городской среды, в т. ч. ее реконструкция (развитие застроенных территорий) связанны с выявлением корреляции между как минимум двумя группами свойств территории:

1.                  Корреляция между природными и антропогенными свойствами городской среды. Подобная корреляция подразумевает установление предельных антропогенных (эталонных, минимальных и/или максимальных) свойств территории[4] в зависимости от природных (уклоны и экспозиция территории, типы элементарных ландшафтов).

2.                  Корреляция между функциональным зонированием территории [18, 239–242] и поясным зонированием территории и некоторыми другими формами развития и формирования городов [7, с. 48–60; 16, с. 85–101; 18, с. 69–77]. В подобной ситуации на данную корреляцию влияют природные и антропогенные преграды в формировании и развитии городской среды. Таким образом, необходимо установление предельной функциональной и социальной насыщенности территории.

Литература:

1.                  Архитектурная композиция садов и парков / [В. А. Артамонов и др.]; под общ. ред. А. П. Вергунова. — М.: Стройиздат, 1980. — 254 с.: a-ил

2.                  Баймуратова С. Х. Динамика освоения неудобных территорий в структуре крупного города (на примере города Уфы): Автореф. дис. … кандидата архитектуры: 18.00.04 / Светлана Хамитовна Баймуратова; Московский архитектурный институт (Государственная Академия). — М., 2005. — 26с.

3.                  Береговских А. Н. Управление развитием территорий и градостроительная документация. Часть третья. Кому? Зачем? Какая? Нужна градостроительная документация? / Анна Николаевна Береговских, Дмитрий Валерьевич Шинкевич, 2008. — Омск, РА «ГРАД», 327 с. — а-ил.

4.                  Бобрышев Д. В. Природный каркас агломерации и ландшафтный потенциал развития ее центрального города: Автореф. дис. … канд. архитектуры: 05.23.22 / Дмитрий Валерьевич Бобрышев; ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет». — М., 2011. — 27 с., ил.

5.                  Вергунов А. П. Архитектурно-ландшафтная организация крупного города / Аркадий Павлович Вергунов. — Л.: Стройиздат.Ленингр.отд-ние, 1982. — 135 с.

6.                  Горохов В. А. Инженерное благоустройство городских территорий и населенных мест: учебник для вузов по спец. «Коммун. стр-во и хоз-во» / Владислав Андреевич Горохов, Олег Семенович Расторгуев. — 4-е изд. перераб. и доп.. — М.: Стройиздат, 1994. — 458 с.: a-ил

7.                  Гутнов А. Э. Эволюция градостроительства / Алексей Эльбрусович Гутнов. — М.: Стройиздат, 1984. — 256 с.

8.                  Данные Облкомстата о распределении жилищного фонда по материалу стен и времени постройки на конец 2007 года по городу Иркутску. [Электронный ресурс] URL: http://novoirk.ru/publish/view/701

9.                  Демин Н.К обоснованию программ реконструкции районов массовой жилой застройки 60–70-х гг. (на примере г. Киева) / Н. Демин, М. Бывалина. — Досвід та перспективи розвитку міст України. Збірник наукових праць, Випуск 9, 2005. — с. 112–121

10.              Ерохин Г. П. Основы градостроительства: конспект лекций / Г. П. Ерохин; НГАХА. — Новосибирск, 2009. — 102 с.

11.              Жданова И. В. Методы повышения качества серийной жилой застройки 70–80 годов ХХ века / Научно-технический журнал Вестник МГСУ, № 2, т. 2, 2011. — с. 42–46

12.              Краснощекова Н. С. Формирование природного каркаса в генеральных планах городов: Учебное пособие для вузов / Н. С. Краснощекова. — М.: «Архитектура-С», 2010. — 184 с.: ил.

13.              Малоян Г. А. Основы градостроительства / Учебное пособие: — М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2004–120 с.

14.              Петерс Е. В. Основы территориально-пространственного развития

15.              городов: учеб. пособие / Е. В. Петерс; Кузбас. гос. техн. ун-т. — Кемерово, 2010. — 120 с.

16.              Питухина Е. В. Функциональное преобразхование территорий. — Науково-технічний збірник «Комунальне господарство міст», Выпуск 36. Серия: Технические науки и архитектура, 2002. — с. 75–79

17.              Прядко И. А. Экономический механизм обоснования экологически устойчивого развития городских территорий. Монография. — Ростов-н/д: Ростиздат, 2009.- 144 с.

18.              Рысаева Ю. С. Экологические ограничения хозяйственной деятельности как источник градостроительных конфликтов (на примере республики Татарстан): Автореф. дис. … кандидата географических наук: 25.00.36 / Юлия Сергеевна Рысаева; Казанский государственный университет им. В. И. Ульянова-Ленина. — Казань, 2009. — 24 с.: а-а-ил

19.              Семенов В. Т. Формирование устойчивого развития мегаполисов. Урбанистические аспекты / В. Т. Семенов, Н. Э. Штомпель. — Х.: Харьк. нац. акад. город. хоз-ва, 2009. — 340 с., ил.

20.              Справочник проектировщика: градостроительство / Под общ. ред. В. Н. Белоусова. — 2-е изд., перераб. и доп.. — М.: Стройиздат, 1978. — 367 с.: a-ил

21.              Тарасова Л. Г. Взаимосвязь процессов управления и самоорганизации в развитии крупных городов. — Саратов: изд-во Сарат. ун-та, 2009. — 142 с.: ил.

22.              Тарасова Л. Г. Градостроительное планирование и регулирование крупных городов с учетом действия процессов самоорганизации: Автореф. дис. … доктора архитектуры: 05.23.22 / Лариса Германовна Тарасова; ГОУ ВПО «Саратовский государственный технический университет». — Саратов, 2010. — 58 с.

23.              Хохлов О. Б. Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда: дисс. … канд. экономических наук: 08.00.05 / Олег Борисович Хохлов; Томский Государственный Архитектурно-строительный Университет. — Томск, 2006. — 189 с.