В статье автор определяет, что подразумевается под выселением, анализирует законодательство в данной сфере, выявляет цели, условия и порядок выселения, а также приводит примеры из судебной практики.
Ключевые слова: выселение , жилое помещение, нарушение, права, собственник.
Вопрос выселения является одним из самых распространенных среди жилищных споров. Такая мера считается исключением из принципа неприкосновенности жилища, установленного ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации: «никто не может быть произвольно лишен жилища» [1, c. 1]. Она предусматривается Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ), иными федеральными законами или договором. Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВС № 14), выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили [2, c. 1].
Согласно разъяснениям упомянутого Постановления Пленума ВС № 14, данным в абз. 6,8–9 п. 39, к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Необходимо отметить, что законодатель не закрепил определения «выселения» ни в Жилищном кодексе, ни в каких-либо иных нормативно-правовых актах. Однако, можно сказать, что выселение фактически означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.
Первичной целью выселения является освобождение жилого помещения. Дополнительные цели включают в себя следующее:
- Избежание несчастных случаев (например, в случае аварийности жилья);
- Восстановление нарушенных прав (например, в случае самовольного захвата общей жилой территории, а также нарушения прав и законных интересов соседей, которое может быть выражено в угрозе их жизни и здоровью, воспрепятствованию спокойному проживанию);
- Восполнение бюджета (например, в случае выселения за систематическое невнесение платы за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги) [3. c. 8].
П. 1 ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в отношение проживающих лиц может быть произведено принудительное выселение на основании решения суда, если они самостоятельно в установленный срок не освобождают указанное жилое помещение [4, c. 1]. Притом, в отношении собственника и нанимателя жилого помещения предусмотрен различный порядок.
Так, по ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Однако, и из такого типа жилья возможно выселение без предоставления новой жилплощади (например, если указанные лица используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей и бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, а также если супруги развелись и выселяемый не является нанимателем квартиры).
Порядок выселения собственника сложнее, поскольку данное лицо наделено особыми правами на жилье, гарантированными Конституцией РФ. Примечательно то, что 1 сентября 2022 года ст. 293 Гражданского кодекса РФ утратила свою силу. Ранее в ней содержались положения, разрешающие выселить человека и лишить собственности за использование жилья не по назначению, при нарушении прав и интересов соседей, а также за бесхозяйственное отношение к помещению [5, c. 1]. Данный факт наводит на мысль, что законодатель идет по пути обеспечения конституционного принципа неприкосновенности жилья и защиты собственности. Как результат, суды при разрешении рассматриваемых споров стали еще пристальнее подходить к изучению материалов дела, проверке и исследованию доказательств, вынесению справедливого, законного и гуманного решения.
Прямо не указан термин «собственник» и в ст. 107 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 № 229-ФЗ. Согласно данной статье, должник может лишиться квартиры из-за задолженностей согласно исполнительным документам [6, c. 1]. Представляется, что этим должником может являться и собственник жилого помещения.
Также, разнятся источники правовой информации по вопросу выселения лиц из единственного жилья. Точно можно лишь отметить, что такое выселение возможно из заложенного жилого помещения в силу п.1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [7, c. 1] и п.1 ст.78 ранее упомянутого Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Существует достаточно разнообразная судебная практика по разрешению рассматриваемого вопроса.
Своим решением Читинский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований заявителя, собственника жилого помещения, о выселении лица, законно в нем проживающего.Вобоснование заявленных требований истец сослался на те обстоятельства, что ответчик привел жилое помещение в крайне неудовлетворительное техническое и санитарное состояние, злоупотребляет спиртными напитками, приводит в квартиру посторонних людей, не оплачивает коммунальные услуги, нарушает покой и право соседей на комфортное и безопасное проживание. При всех этих обстоятельствах суд указал, что истцом не представлено относимых, допустимых и достаточных доказательств о систематическом нарушении прав и законных интересов как истца, так и соседей, ответчиком, в том числе сведений об обращении в компетентные органы с заявлениями о принятии мер в отношении него, привлечении ответчика к ответственности за указанные нарушения. А также, что не менее примечательно, суд уточнил, что сам по себе факт ненадлежащего содержания жилого помещения не может являться безусловным основанием для выселения ответчика [8, c. 1].
В другом деле, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа к двум физическим лицам о расторжении договора социального найма, выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании задолженности, Шарьинский районный суд удовлетворил лишь в последнем, оплате задолженности за наем жилого помещения в размере 44 459 рублей 94 копейки. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказал, ограничившись предупреждением о последствиях невнесения платы за жилое помещение в виде выселения из данного жилого помещения как с предоставлением, так и без предоставления другого жилого помещения [9, c. 1].
Рассмотрим еще одно дело, по которому суд все же удовлетворил исковые требования о выселении жильцов. Так, Администрация Заволжского с/п ЯМР ЯО обратилась в Ярославский суд с иском к К. А. В., в котором просила расторгнуть договор социального найма, снять ответчика с регистрационного учета и выселить его из жилого помещения с предоставлением ему другого жилого помещения по договору социального найма. Истец указал, что К. А. В. представляет угрозу жителям и общедомовому имуществу, в частности, по вине ответчика было задымление подъезда, а также самостоятельное подключение электроэнергии. От общения ответчик отказывается, дверь не открывает, на письма, предупреждения не отвечает, оплату задолженности не производит. Суд согласился с доводами истца и удовлетворил исковые требования в полном объеме [10, c. 1].
На основании всего вышеизложенного, можно сказать, что вопросы выселения граждан по различным причинам являются предметом множества судебных споров. Крайне редко такие споры действительно заканчиваются выселением граждан, что свидетельствует о позитивной практике в сторону защиты прав и законных интересов граждан, их собственности и основ конституционного строя в целом. Собственникам и нанимателям в целях недопущения утраты ими права пользованиями жилым помещением следует своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке или кредиту, своевременно оплачивать коммунальные услуги и стараться поддерживать хорошие или, как минимум, нейтральные отношения с соседями и не нарушать права других проживающих в доме лиц.
Литература:
- «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ, от 01.07.2020 № 1-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.07.2020, № 31, ст. 4412.
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
- Жалолов З. Р. Выселение из жилого помещения: порядок и особенности реализации // Студенческий вестник. 2020. № 19–4 (117). С. 8.
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005.
- «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023) // «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
- Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. — 08.10.2007. — № 41. — ст. 4849.
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. — 20.07.1998. — № 29. — ст. 3400.
- Решение Читинского районного суда от 7 июля 2023 г. № 2–1235/2023 2–1235/2023~М-889/2023 // https://sudact.ru/regular/doc/ZpiSet24ovdC/(дата обращения: 23.02.2024).
- Решение Шарьинского районного суда от 12 мая 2023 № 2–424/2023 2–424/2023~М-300/2023 г. // https://sudact.ru/regular/doc/Uyz22FbobU5x/(дата обращения: 23.02.2024).
- Решение Ярославского районного суда от 26 марта 2021 № 2–2125/2020 2–394/2021 2–394/2021(2–2125/2020;)~М-1975/2020 // https://sudact.ru/regular/doc/JXUNsiuAG1Vr/(дата обращения: 23.02.2024).
