Особенности правового регулирования бронирования жилого помещения в рамках договора участия в долевом строительстве



Статья посвящена особенностям правового регулирования бронирования помещения в рамках договора участия в долевом строительстве. Рассматриваются вопросы заключения договора бронирования при покупке квартиры, конструкция договора бронирования и способы обеспечения защиты прав покупателя, а также правовая природа данного договора.

Ключевые слова: бронирование, участник долевого строительства, опционный договор, предварительный договор.

В современном законодательстве отсутствует такая конструкция, как договор бронирования. Однако, договор бронирования не противоречит законодательству и поэтому является допустимой конструкцией в силу принципа свободы договора. В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] предусмотрено, стороны свободны в заключении договора и определении любых его условий, не противоречащих закону.

Что же означает бронирование? В толковом словаре Ожегова находим определение слова бронировать — означает предоставить броню на что-то [2, с.58].

По своей правовой природе договор бронирования имеет признаки договора опциона, к которому применяются положения статьи 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Опционный договор- договор, по которому покупатель опциона (потенциальный покупатель или потенциальный продавец базового актива — товара, ценной бумаги) получает право, но не обязательство совершить покупку или продажу.

Согласно п.1 ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации по опционному договору одна из сторон на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств. За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму (ч.2 ст.429.3 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

— на основании договора участия в долевом строительстве;

— жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» [4], или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [5].

Верховный Суд Российской Федерации в письме от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13 разъяснил, что законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами имелся ввиду договор долевого участия [6].

При этом, на практике зачастую заключаются договоры бронирования жилого помещения в строящемся доме.

По такому договору застройщик предоставляет клиенту посредством безотзывной оферты безусловное право заключить договор на условиях, предусмотренных договором бронирования, с выплатой за это вознаграждения. То есть, застройщик должен забронировать квартиру для клиента, и в оговоренный срок заключить основной договор, а клиент за оказанную услугу обязан выплатить застройщику вознаграждение.

Моментом исполнения застройщиком своих обязательств по бронированию квартиры следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в договоре бронирования. Застройщик также считается выполнившим свои обязательства перед потребителем, и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине того, что потребитель сам отказался от нее.

При заключении договора бронирования с застройщиком существуют следующие риски:

— такой договор предусматривает лишь намерение сторон в будущем заключить договор участия в долевом строительстве;

— поскольку договор бронирования не подлежит государственной регистрации, существует риск двойных продаж;

— заключение договора бронирования не порождает специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ.

Также договор бронирования по своей конструкции схож с договором о намерениях (предварительный договор), поскольку заключается с целью дальнейшего заключения договора купли-продажи, хотя предварительным договором и не является.

В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).

В случаях, если одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5 ст.429 ГК РФ).

Также стоит отметить, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п.1 ст.380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором, или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Договор бронирования заключается в простой письменной форме

В договоре бронирования жилого помещения необходимо предусмотреть следующие условия:

1. Предмет договора. Предметом договора бронирования жилого помещения является предоставление заказчику за плату преимущественного права на приобретение этой квартиры. В договоре должны быть указаны индивидуальные признаки жилого помещения, такие как: точный адрес или проектный номер, этаж, площадь и другие.
2. Сумму гарантийного платежа, порядок, срок внесения, а также условия его возврата. Вознаграждение за бронирование жилого помещения указывается в договоре как плата за услугу по его резервированию на определенный срок. Внесенная плата за бронирование может быть квалифицирована как предварительная оплата (аванс) жилого помещения, которая будет засчитана в счет покупной стоимости. Если по условиям договора бронирования оплата происходит по факту оказания услуги, то при отказе заказчика от ее внесения исполнитель вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с заказчика задолженности (ст.309, 310 ГК РФ).
3. Цена жилого помещения, способ и валюта расчетов.
4. Права и обязанности сторон. Исполнитель обязуется произвести бронирование жилого помещения, цена которого предусмотрена договором бронирования, на срок, установленный договором. Заказчик обязуется оплатить услуги бронирования и осуществить иные юридически значимые действия, установленные договором бронирования.
5. Сроки бронирования (действия договора). Договор бронирования заключается на срок, необходимый для сбора документов, оформления ипотеки. Моментом исполнения обязательства по предоставлению забронированного жилого помещения считается дата подписания акта об исполнении обязательств или заключения соответствующего договора (купли-продажи, предварительного договора купли –продажи, долевого участия в строительстве и прочее), либо когда заказчик сам отказался от основной сделки.
6. Ответственность сторон.
7. Реквизиты сторон. В соответствии со ст.166 ГК РФ, ошибки при указании реквизитов сторон могут повлечь признание сделки недействительной.
8. Иные положения по усмотрению сторон.

Ввиду многообразия конструкций договоров бронирования жилого помещения, сложилась обширная судебная практика по спорам, связанным с заключением данных договоров по вопросам квалификации суммы вознаграждения за услуги бронирования, включения в договор условий, ущемляющих права покупателя, компенсации морального вреда и штрафа при расторжении договора бронирования. Обратимся к судебной практике.

Вознаграждение за бронирование возможно считать авансом по договору участия в долевом строительстве, либо задатком в случае, если это отражено в условиях договора бронирования.

В суд обратилась гражданка С. с требованием возврата средств, переданных за бронирование квартиры в качестве задатка. В соответствии с содержанием расписки, исполнитель получил от С.: «денежные средства в размере Пятьдесят тысяч рублей в качестве брони за объект недвижимости для фиксирования стоимости объекта в размере Три миллиона двести тысяч рублей, а также для снятия объекта недвижимости с продажи. Сумма, указанная в расписке, входит в счет оплаты квартиры, в случае отказа С. от покупки вышеуказанного объекта недвижимости не возвращается».

В суде С. пояснила, что ответчик не выполнил взятые на себя обязательства надлежащим образом, не представил документы, необходимые для сделки, а также ввел ее в заблуждение относительно площади жилого помещения. Так как, задаток выполняет обеспечительную функцию, а сделка не была совершена по вине ответчика, просила взыскать с него уплаченную сумму в двойном размере. Суд не согласился с мнением истца. Стороны не заключали иных договоров, кроме договора бронирования. Указанный договор «не содержит существенных условий в соответствии с требованиями пар. 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей правоотношения сторон по продаже недвижимости». Задатком не может быть обеспечено обязательство, возникновение которого только предполагается, в отсутствие основного обязательства (ст. 380 ГК РФ) [7]. Следовательно, денежные средства истца, переданные по расписке, не могут быть расценены в качестве задатка.

Гражданка Р. Заключила договор оказания услуг по подбору и бронированию выбранной в новостройке квартиры, являющейся объектом долевого строительства, на срок — десять дней (до 02.03.2020 г.). В соответствии с п.4.2 договора за оказанные услуги исполнителю предусмотрена выплата вознаграждения в сумме 50 000 рублей. 05.03.2020 года, истец потребовала расторгнуть договор и вернуть внесенные по договору денежные средства, поскольку считала их авансом. Основанием для расторжения договора и отказа заключать договор долевого участия, гражданка Р. Указала предоставление недостоверной информации о сроках сдачи объекта. Исполнитель по договору, отказал в возврате денежных средств, так как считал свои обязательства выполненными. Рассмотрев материалы дела, мировой суд принял сторону исполнителя по договору, установив, что услуга, предусмотренная договором, оказана. Оснований считать уплаченные денежные средства за услугу авансом или задатком по договору долевого участия не имеется. Также, не представлены доказательства предоставления заказчику недостоверной информации [8].

На отношения, связанные с участием в долевом строительстве, в части, неурегулированной ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», распространяются положения Закона «О защите прав потребителей», в том числе о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.

Рассмотрим примеры из судебной практики.

Гражданка П. заключила договор бронирования квартиры, внесла предварительную оплату в сумме 400 000 рублей. Договор был заключен до даты подписания договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Впоследствии гражданка П. решила расторгнуть договор. В соответствии с п.1.8 договора в случае отказа участника долевого строительства от подписания договора долевого участия, залоговая сумма, полученная застройщиком, подлежит возврату в срок — не ранее тридцати рабочих дней с момента подачи письменного заявления о расторжении договора и возврате денежных средств. Однако, застройщик возврат денежных средств не произвел. Требования истца суд удовлетворил частично, признав, что П. вправе требовать возврата уплаченных денежных средств и процентов за их использование в связи с отказом от исполнения договора. В удовлетворении требований о компенсации морального вреда и взыскании штрафа в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» суд отказал, поскольку, по мнению суда, права П. как потребителя по договору бронирования не были нарушены. Суд указал, что на правоотношения, связанные с расторжением договора бронирования, после прекращения по нему обязательств, положения закона «О защите прав потребителей» не распространяются.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда российской Федерации не согласилась с выводами суда, и в Определении от 27 ноября 2018 года № 42-КГ18–5, указала, что на отношения, связанные с участием в долевом строительстве, в части не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежат применению положения Закона о защите прав потребителей, в частности о взыскании штрафа и компенсации морального вреда. [9].

Таким образом, анализ особенностей правового регулирования бронированию жилого помещения в рамках договора участия в долевом строительстве позволяет сделать вывод, что данный договор не является предварительным, имеет признаки опционного договора. Функция указанного договора — это организация правоотношений, направленных на заключение договора купли-продажи выбранного жилого помещения в дальнейшем.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Российская газета. -1994.-8 декабря.
2. Ожегов, С. И. Толковый словарь русского языка: около 100000 слов и фразеологических выражений/ С. И. Ожегов под ред. Л. И. Скворцова. — 26-е изд. испр. и доп.- Москва: Оникс, 2009. -1359 с.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// Российская газета. — 2004. — 31 декабря.
4. Федеральный закон от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О содействии развитию жилищного строительства»// Российская газета. — 2008. — 30 июля.
5. Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О несостоятельности (банкротстве)»// Российская газета. — 2002. — 02 ноября.
6. Письмо Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//Экономика и жизнь. 2013. — № 6.
7. Решение по делу № 2–3022/2020 от 02.07.2020 года. — Текст: электронный// Абаканский городской суд Республики Хакасия: http://abakansky.hak.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep.-URL: hak.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=2&name_op=case&n_c=1&case_id=46157840&case_uid=4668b058–0afc-4451-aef6–827bf2d98062&delo_id=1540005&new=0(дата обращения 27.12.2022).
8. Решение по делу № 2–301/2020–8 от 17.09.2020 года. — Текст: электронный// Судебный участок № 8 Адмиралтейского района Санкт-Петербурга: https://mirsud.spb.ru/court-sites.-URL: https://mirsud.spb.ru/cases//detail/8/?id=2–301 %2F2020–8 (дата обращения 27.12.2022).
9. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2018 г. № 42-КГ18–5// Справочная правовая система КонсультантПлюс,2021.
10. Трофимова, В. Мошенничество на первичном рынке жилья / В. Трофимова // Жилищное право. — 2016. — № 4. — С. 35- 46.
11. Федотова, Д. С. Бронирование как элемент некоторых гражданско-правовых договоров / Д. С.Федотова // Российское право: образование, практика, наука.–2020.–№ 3(117).–С.127–135.
12. Филиппова, С. Ю. Бронирование времени исполнения обязательства возмездного оказания услуги и отказ от брони: проблема квалификации/ С. Ю. Филиппова // Коммерческое право. Научно-практический журнал.–2019.–№ 2(33).–С.4–12.
13. Цокур, Е. Ф. Договор с исполнением по требованию абонентский договор): отдельные аспекты гражданско-правового регулирования / Е. Ф. Цокур, Г. С. Швырев // Известия Юго-Западного государственного университета. — 2015. — № 4 (61). — С.2.
14. Сафонова, Е. Ю. Место и роль организационных договоров в системе гражданско-правовых договоров / Е. Ю. Сафонова // Юридическая наука. — 2012. — Выпуск 3. — С. 48–51