Проблемы в толковании и применении правовых норм, регламентирующих договорные отношения в сфере недвижимости

Статья посвящена договору аренды имущества. В статье проведен анализ норм действующего законодательства Российской Федерации в сфере аренды движимого и недвижимого имущества.

Ключевые слова: аренда, договор аренды имущества, недвижимое имущество, имущественное право, право аренды.

Проблемы арендных отношений, занимающие ключевое место в хозяйственном обороте, многократно поднимались в различных трудах исследователей, среди исследователей данного вопроса можно перечислить С. С. Алексеева, И. С. Перетерского, Ю. К. Толстого, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, И. Б. Новицкого и многих других.

Понятие «недвижимость» тесно связано с такими гражданско-правовыми категориями, как «вещь» и «имущество». Проблема определения вещи как недвижимой является актуальной не только для теории юридической науки, но и с точки зрения правоприменительной практики. С точки зрения юридической концепции недвижимость представляет собой комплекс публичных и частных прав на недвижимость, которые устанавливаются государством с учетом особенностей страны принимаемого законодательства, а также с точки зрения корректности соблюдения международных правовых норм. Принимая во внимание современную международно-правовую практику, можно сформулировать определение термина «недвижимость». Недвижимость — это земельный участок и все то, что расположено под ним с проекцией к центру земли, а также все то, что находится над этим земельным участком, включая постоянные объекты (растения, водоемы и другие), здания и сооружения, находящиеся на этой территории, а также права на перечисленные объекты.

В российском гражданском законодательстве отсутствует полный перечень объектов недвижимости. Определение недвижимой вещи (недвижимости) дается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: «к ним относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства» [1].

Как полагает Н. А. Бауэр «судебные разбирательства часто основаны на расплывчатом определении имущества, и поэтому необходимо включать в договор аренды информацию, которая идентифицирует конкретное имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. Если договор не содержит данных, отражающих условие об объекте, договор будет считаться не согласованным сторонами, а как следствие не заключенным» [4, с. 139]. Также не следует забывать о положении ст. 432 ГК РФ, которое нашло свое отражение в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды: «…если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность» [3].

Еще одним важнейшим понятием, которые необходимо вывести в рамках рассматриваемой темы, является термин «аренда». Современная трактовка понятия определяет аренду как форму имущественных отношений, при которой одна из сторон договора аренды (т. е. арендодатель) обязуется предоставить арендатору во временное владение или пользование имущество за определённую плату. Наиболее часто сдающимися в аренду объекты недвижимости: жилье, офисные помещения, гаражи, отдельно стоящие городские постройки, промышленные здания, земельные участки. По условиям договора аренды, например здания арендодатель обязан передать во временное пользование или владение указанный объект недвижимого имущества (ст. 650 ГК РФ). В случае, если арендодатель согласен, то арендатор имеет право сдавать арендованную недвижимость в субаренду, или иными словами — поднаем. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 1 ст. 620 ГК РФ, если же арендодатель не передаст имущество арендатору, то арендатор может обратиться в суд с иском о расторжении данного договора. Только договор объясняет сторонам об ответственности по договору аренды. Для исполнения обязанностей должно быть основание, а именно сам договор. Факт передачи арендуемого имущества не означает, что договор заключен. Для этого необходимо письменное подписание, согласие сторон на условия договора. Таким образом, все доводы о заключении договора аренды с момента передачи собственности арендаторам должны быть признаны несоответствующими реальности. В этом контексте, справедливо считается мнение, что никто своим желанием не может менять консенсуальный характер договора [6, с.39]. В связи с этим, договор аренды является консенсуальным, потому что заключается с момента согласия сторон со всеми его условиями, а не при передаче арендуемого имущества.

Договор аренды недвижимости может быть заключен в отношении части недвижимой вещи как имущественного права, а также вещи, право собственности на которую еще не принадлежит арендодателю. Поскольку по гражданскому законодательству не запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц (залог, ипотека), на арендодателя налагается обязанность уведомить арендатора об обременении арендуемого им имущества.

Возможность частей недвижимого имущества быть объектами отношений получила закрепление в земельном законодательстве (ст. 6 Земельного кодекса РФ), законодательстве о регистрации недвижимости (ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В то же время на законодательном уровне не определено, какие именно части вещей могут быть предметом обязательств по передаче вещи в пользование и их правовой режим.

– право на досрочный отказ от договора аренды арендатором;

– отсрочка и следующая за ней беспроцентная рассрочка на внесение платы по договорам в отношении объектов городской недвижимости;

– приостановка начисления пени в отношении государственного имущества;

– освобождение от арендной платы для отдельных категорий арендаторов.

Однако возникает ряд вопросов по применению положений правовых норм, принятых субъектами и Правительством РФ для поддержки малого и среднего бизнеса, включая начисление арендной платы в период, когда помещение нельзя было использовать, применение новых норм об отсрочках и праве отказа от договора, и незаконное удержание имущества арендатора. Пандемия COVID-19 также не может считаться форс-мажорным обстоятельством для прекращения арендных обязательств во всех без исключения ситуациях. Стороны обязаны доказывать, что приостановление деятельности некоторых сфер было обстоятельством непреодолимой силы.

Отметим, что Федеральный закон от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ установил, что с 1 января 2022 года по имуществу, находящемуся в аренде, в том числе лизинге, налог платит арендодатель. Внесены поправки в статью 378 НК РФ. До 2022 года налог на имущество при аренде платили так. Если недвижимость, которая получена в аренду, числилась у арендатора на балансе в составе основных средств, то плательщиком налога на имущество признавался арендодатель. ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина от 16 октября 2018 г. № 208н) обязателен к применению с 2022 года, но некоторые начали применять его уже с 2021 года — это разрешено стандартом. И уже в 2021 году из-за этого в некоторых случаях возникала вероятность двойного налогообложения налогом на имущество одного и того же объекта — у арендатора и арендодателя. Чтобы исключить двойное налогообложение, Минфин рекомендовал в договоре аренды прописывать, у кого на балансе в составе основных средств учитывается объект, и кто, соответственно, платит налог на имущество.

Законодательство о договоре аренды не регламентирует порядок определения размера арендной платы, стороны сами вправе его определить. Исключением является сдача в аренду государственного имущества. В указанном случае применяется регулируемая арендная плата, которая определяется исходя из различных методик определения размера арендной платы, которые определены в нормативных актах. Согласно ч.1 ст. 606 ГК РФ, арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование на платной основе. Тем самым, юридическая природа аренды определяется, как возмездная, двусторонняя сделка. Несогласие по поводу арендной платы за аренду имущества не является основанием недействительности данной сделки [5, с. 38]. Изменение суммы по договору аренды имеет существенное значение для субъектов экономической деятельности.

Таким образом, существуют противоречия в толковании и применении правовых норм судами. Противоречие данного подхода судов неправильно, так как согласно ст. 607 ГК РФ, договором аренды должны быть установлены фактические обстоятельства, которые могут дать возможность правильного установления арендуемого имущества. Договор аренды является внешним выражением воли арендатора и арендодателя, он заключается перед фактом передачи имущества. Если же, к примеру, не удается идентифицировать имущество, которое передается в аренду, то считается не заключенным [2]. В связи с этим, по логике, если договор аренды не заключен, то и прав обязанностей между арендатором и арендодателем никаких не возникнет.

Представляется, что при отсутствии единообразного толкования рассмотренных положений, судебные споры между арендаторами и арендодателями, особенно по новым, ещё не отработанным нормам, перегрузят судебную систему.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. С. 410.
2. Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу № А68–9704/08–692/15 // СПС КонсультантПлюс.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. — № 1. — 2012.
4. Бауэр Н. А. Порядок заключения договора аренды транспортных средств // Молодой ученый. — № 28 (318). — 2020. — С. 21–27.
5. Белов В. А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. — 2014. — № 3. — С. 44–51.
6. Кияшко В. А. Реальные (консенсуальные) в гражданском обороте // Право и экономика. — 2004. — № 5. — С. 32–37.