Защита гражданских прав арендатора и арендодателя в российской правовой системе | Статья в журнале «Молодой ученый»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 30 ноября, печатный экземпляр отправим 4 декабря.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №18 (204) май 2018 г.

Дата публикации: 04.05.2018

Статья просмотрена: 672 раза

Библиографическое описание:

Дабанимаева Ч. Ж. Защита гражданских прав арендатора и арендодателя в российской правовой системе // Молодой ученый. — 2018. — №18. — С. 219-222. — URL https://moluch.ru/archive/204/49808/ (дата обращения: 18.11.2019).



В статье предпринята попытка проанализировать особенности защиты прав арендодатора и арендодателя. В частности, анализируются такие способы защиты прав сторон договора аренды как возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов, отказ от договора и другие.

Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов.

the article attempts to analyze the features of protection of the rights of the lessor and lessor. In particular, such ways of protecting the rights of the parties to the lease agreement are analyzed, such as compensation for damages, recovery of penalties, collection of interest, renunciation of the contract, and others.

Keywords: lease agreement, landlord, tenant, compensation of losses, collection of penalties, collection of interest.

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами [5, с. 626].

Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты. Эта особенность обусловливает постановку вопроса, который достаточно часто возникает как на практике, так и в теории: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?

Как отмечалось выше, ученые-цивилисты предпочитают делить способы гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимое имущество на две группы: вещно-правовые, которые применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника и обязательственно-правовые, используемые тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь [9, с. 52–53].

Отечественное гражданское право закрепляет два основных вещно- правовых иска: виндикационный (об истребовании вещи управомоченным лицом от ее фактического, незаконного владельца) и негаторный (об устранении нарушений вещного права, препятствующих использованию вещи ее законным владельцем, но не лишающих его владения вещью). К обязательственно-правовым способам защиты права собственности на недвижимое имущество относятся иск о применении последствий недействительности сделки, иск о признании сделки недействительной, иск об отобрании вещи, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество [12, с. 201]. Также защита права собственности на недвижимое имущество может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, путем оспаривания действий органов государственной власти, а также посредством возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права собственности. Хотелось бы акцентировать внимание на том, что «в практике возможно применение только тех способов гражданско-правовой защиты, которые прямо предусмотрены в российском законодательстве, в частности в ст. 12 ГК РФ или в иных законах» [3]. Особенности некоторых способов защиты права собственности не получили еще достаточно глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом нерешенных вопросов. Между тем единообразное понимание и применение правовых норм имеет крайне важное значение как для защиты интересов собственников, так и для развития института собственности и общества в целом.

Анализ научной литературы, позволяет прийти к выводу, что мнения ученых относительно выбора оптимального способа защиты арендных прав разделились. Одни полагают, что в случае, если между участниками спора существуют обязательственные отношения, то нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав. В противовес данному мнению, следует привести мнение о возможности использования арендатором виндикационного иска против арендодателя, так как в российском законодательстве отсутствует запрет на применение вещных способов защиты в ситуациях, когда между сторонами существует обязательство.

Считаем, что имея дело со своеобразным, «смешанным» правоотношением, возникает проблема выбора наиболее предпочтительного, исходя из конкретных обстоятельств, способа защиты.

Так, И. А. Буш предположил, что «защита вещного элемента в «смешанных» отношениях имеет определенную специфику: вещный элемент подчинен режиму обязательства, давшему возможность возникновения самого правоотношения. При нарушении вещного элемента выбор защиты будет зависеть от того, способен ли субъект, посягнувший на вещный элемент, нарушить обязательство, лежащее в основе существования этого вещного элемента. Положительный ответ на поставленный вопрос приводит в действие механизм обязательственно-правовых способов защиты» [6].

Рассмотрим отдельные правовые нормы, регламентирующие особенности защиты прав сторон договора аренды.

Как отмечалось выше, ГК РФ в статье 12 [1] определяет ряд способов защиты гражданско-правовых отношений. В научной литературе данные способы именуются общими [10, с. 46]. Кроме того, глава 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств» и глава 34 «Аренда» предусматривают специальные способы защиты, которые могут использоваться субъектами арендных отношений.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как арендодатель, так и арендатор могут нарушать свои обязанности по договору. Выбор способа защиты зависит от вида нарушенной обязанности и характера нарушения.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель несет обязанность предоставить имущество арендатору согласно соответствующему договору. В случаях невыполнения названной обязанности, арендатор вправе в соответствии со ст. 398 ГК РФ защитить свои права.

Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков, удержать сумму расходов на устранение недостатков из арендных платежей или потребовать расторжения договора в случаях, когда имущество передано арендодателем с недостатками и т. д.

Рассмотрим более подробно возмещение убытков как самого распространенного способа защиты арендных прав. Он применяется практически за все нарушения арендных договоров (за недостатки в имуществе; наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору (на имущество); неисполнение обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю и др.), в том числе в сочетании с другими способами защиты. Данный способ применяется практически за любые нарушения договора аренды, в том числе в сочетании с другими санкциями.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, потребитель вправе требовать, наряду с другими убытками, возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы [7, с. 8].

Согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяя причиненные убытки, суду следует учитывать цены, существовавшие в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [2] (далее — Постановление № 25) сказано, что «размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности» (п. 12).

Нельзя не отметить, что возмещение убытков в качестве способа защиты имеет определенные сложности процессуального характера, в частности, когда речь идет об упущенной выгоде. Согласно п. 14 Постановления № 25 упущенная выгода это «неполученный доход, расчет которого является приблизительным и носит вероятностный характер». Вместе с тем, это не означает, что по этой причине права пострадавшей стороны не должны быть защищены.

В научной литературе выделяют как минимум четыре условия применения меры договорной ответственности в форме возмещение убытков: убытки, вина, причинная связь и противоправность (по общему правилу). Характер рассматриваемого способа защиты гражданских прав позволяет делать вывод о наличии элемента наказания правонарушителя и помимо восстановления правового положения несет и штрафное воздействие [11, с. 23].

Подводя итог вышесказанному, отметим, что при выборе способа защиты гражданских прав арендодателя и арендатора, следует исходить из конкретных обстоятельств. Это обусловлено «смешанным» характером института аренда, сочетающего в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  2. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. № 7.
  3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 // Российская газета. 2010. № 109.
  4. О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
  5. Брагинский М. М., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. 682 с.
  6. Буш И. А. Выбор надлежащего способа защиты прав сторон по договору аренды // URL: http://adhdportal.com/book_2424_chapter_15_VYBOR_NADLEZHASHHEGO_SPOSOBA_ZASHHITY_PRAV_STORON_PO_DOGOVORU_ARENDY.html (дата обращения: 25.04.2018).
  7. Добровинская А. В. Убытки в гражданском праве // Юрист. 2015. № 12. С. 4–12.
  8. Егорова М. А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. М., 2010. 528 с.
  9. Зарубин А. В., Потапенко С. В. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. М., 2012. 458 с.
  10. Кархалев Д. Н. Особенности защиты гражданских прав при нарушении договора аренды // Вестник арбитражной практики. 2017. № 2. С. 45–50.
  11. Садиков О. Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М., 2009. 211 с.
  12. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.
Основные термины (генерируются автоматически): возмещение убытков, ГК РФ, вещный элемент, недвижимое имущество, способ защиты, арендатор, упущенная выгода, выбор способа защиты, научная литература, арендодатель.


Похожие статьи

Проблемы правового регулирования аренды предприятия

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя... Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов.

Актуальные проблемы возмещения убытков в договорных...

Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Кроме Гражданского кодекса правила о полном возмещении убытков содержатся в иных законодательных актах РФ.

Взыскание упущенной выгоды как мера ответственности за...

упущенная выгода, возмещение убытков, ГК РФ, причинно-следственная связь, РФ, лицо, суд, разумная цена, Гражданский кодекс, Российская Федерация. Проблема возмещения убытков при неисполнении обязательств...

Виндикационный иск как способ защиты прав на земельные...

В гражданско-правовой литературе обычно выделяются две группы способов защиты прав: вещно-правовые и обязательственно-правовые.

Проблема возмещения убытков при неисполнении обязательств...

ГК РФ, способ защиты, кредитор, неосновательное обогащение, возмещение потерь, исполнение договора, сторона, денежная сумма, правовая природа, гражданское законодательство. Правовые проблемы взыскания убытков и неустойки за...

Об основаниях применения правил ГК РФ о компенсации ущерба...

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя... Как отмечалось выше, ГК РФ в статье 12 [1] определяет ряд способов защиты гражданско-правовых отношений. В научной литературе данные способы именуются общими [10, с. 46].

Истребование собственником своего имущества из незаконного...

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя... Отечественное гражданское право закрепляет два основных вещно- правовых

К обязательственно-правовым способам защиты права собственности на недвижимое имущество относятся иск о применении последствий...

Понятие убытков и их классификация в гражданском праве...

Некоторые ученые рассматривают возмещение убытков в рамках положений ст. 12 ГК РФ, как один из способов защиты гражданских прав. Несмотря на различия в точках зрения, — пишет С. Л. Дегтярев...

Гражданско-правовые способы защиты права собственности

собственность, защита, Российская Федерация, способ защиты, форма собственности, принудительное воздействие, свобода выбора, действующее законодательство, гражданско-правовой способ защиты, ГК РФ.

Похожие статьи

Проблемы правового регулирования аренды предприятия

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя... Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов.

Актуальные проблемы возмещения убытков в договорных...

Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Кроме Гражданского кодекса правила о полном возмещении убытков содержатся в иных законодательных актах РФ.

Взыскание упущенной выгоды как мера ответственности за...

упущенная выгода, возмещение убытков, ГК РФ, причинно-следственная связь, РФ, лицо, суд, разумная цена, Гражданский кодекс, Российская Федерация. Проблема возмещения убытков при неисполнении обязательств...

Виндикационный иск как способ защиты прав на земельные...

В гражданско-правовой литературе обычно выделяются две группы способов защиты прав: вещно-правовые и обязательственно-правовые.

Проблема возмещения убытков при неисполнении обязательств...

ГК РФ, способ защиты, кредитор, неосновательное обогащение, возмещение потерь, исполнение договора, сторона, денежная сумма, правовая природа, гражданское законодательство. Правовые проблемы взыскания убытков и неустойки за...

Об основаниях применения правил ГК РФ о компенсации ущерба...

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя... Как отмечалось выше, ГК РФ в статье 12 [1] определяет ряд способов защиты гражданско-правовых отношений. В научной литературе данные способы именуются общими [10, с. 46].

Истребование собственником своего имущества из незаконного...

Защита гражданских прав арендатора и арендодателя... Отечественное гражданское право закрепляет два основных вещно- правовых

К обязательственно-правовым способам защиты права собственности на недвижимое имущество относятся иск о применении последствий...

Понятие убытков и их классификация в гражданском праве...

Некоторые ученые рассматривают возмещение убытков в рамках положений ст. 12 ГК РФ, как один из способов защиты гражданских прав. Несмотря на различия в точках зрения, — пишет С. Л. Дегтярев...

Гражданско-правовые способы защиты права собственности

собственность, защита, Российская Федерация, способ защиты, форма собственности, принудительное воздействие, свобода выбора, действующее законодательство, гражданско-правовой способ защиты, ГК РФ.

Задать вопрос